1102 TRIBUNAL CANTONAL JL17.053903-180407 313 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 28 mai 2018
Composition : M. A B R E C H T , président MM. Perrot et Oulevey, juges Greffier :M. Clerc
Art. 248 let. b CPC ; 257d, 271 al. 1, 273 al. 1 CO Statuant sur l’appel interjeté par P.________ à [...], intimée, contre l’ordonnance rendue le 27 février 2018 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec D.________, à [...], requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par ordonnance du 27 février 2018, envoyée pour notification aux parties le 6 mars 2018, la Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à P.________ (ci-après : la locataire ou l’intimée) de quitter et rendre libres pour le mardi 27 mars 2018 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...] (local commercial à usage de bar à café d’environ 42 m 2 au rez-de-chaussée et au sous-sol ainsi qu’une place de parc extérieure au rez-de-chaussée) (I), a dit qu’à défaut pour la locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de cette décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de cette décision, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a fixé les frais et dépens (IV à VI) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII). En droit, le premier juge a retenu que la locataire ne s’était pas acquittée d’un arriéré de 8'064 fr. pour les locaux commerciaux pour la période du 1 er mars 2017 au 30 juin 2017 et d’un arriéré de 260 fr. pour la place de parc pour la période du 1 er mai 2017 au 30 juin 2017 dans le délai comminatoire qui lui avait été imparti par D.________ (ci-après : la bailleresse ou la requérante) de sorte qu’il a considéré que le congé signifié le 8 août 2017 pour le 30 septembre 2017 était valable, aucun motif « d’annulabilité » (sic) n’étant de surcroît établi. Le premier juge a estimé que la cause remplissait les conditions du cas clair au sens de l’art. 257 CPC et qu’il y avait donc lieu de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC. B.Par acte du 15 mars 2018, la locataire a interjeté appel contre cette ordonnance et a conclu, sous suite de frais et dépens, à l’octroi de l’effet suspensif, à ce que la requête d’expulsion déposée le 5 décembre 2017 par la bailleresse soit rejetée et à ce qu’il soit constaté que le bail à
3 - loyer pour locaux commerciaux du 19 mars 2013, transféré le 4 août 2015, avait été reconduit tacitement. Par courrier du 16 mars 2018, le Juge délégué de la Cour de céans a indiqué à P.________ que sa requête d’effet suspensif était sans objet, l’appel ayant effet suspensif ex lege. L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer. C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier : 1.Le 19 mars 2013, [...] et la société [...] ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un « bar à café », sis [...], pour la période du 1 er
mai 2013 au 30 septembre 2018. Le loyer mensuel net a été fixé à 2'016 francs. Par avenant du 4 août 2015, H., la société [...] et l’intimée ont conclu un contrat aux termes duquel le bail du 19 mars 2013 était transféré à P. pour un loyer mensuel de 1'896 fr., plus 120 fr. à titre de « charges ». Le 17 septembre 2015, H.________ et P.________ ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur une place de parc sise [...], pour un loyer mensuel de 130 francs. 2.a) Par courrier recommandé du 27 juin 2017, notifié le lendemain, la gérance [...] a mis la locataire en demeure de s’acquitter, dans les trente jours, de la somme de 8'064 fr. correspondant à l’arriéré des loyers et des charges dus pour le « bar à café » pour la période du 1 er
mars au 30 juin 2017, faute de quoi le bail serait résilié pour défaut de paiement.
3.L’entier de l’arriéré des loyers n’ayant pas été acquitté dans ce délai comminatoire, la bailleresse a signifié à la locataire, par formule officielle adressée sous plis recommandés du 8 août 2017, la résiliation des contrats de bail à loyer relatifs au « bar à café » et à la place de parc pour le 30 septembre 2017. Lesdits plis recommandés ont été retirés le 9 août 2017. 4.Ensuite de la résiliation du bail signifiée à la locataire, celle-ci a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation) d’une requête en annulation de congé. 5.Par courrier du 3 octobre 2017, le mandataire de la bailleresse a imparti à la locataire un délai au 10 octobre 2017 pour s’acquitter de la somme de 1'800 fr. et a précisé que, dès réception de ce montant, « les procédés en cours, y compris la résiliation [seraient] retirés ». 6.Un acompte de 900 fr. a été versé par la locataire à la bailleresse le 23 octobre 2017. 7.a) Le 5 décembre 2017, la bailleresse, agissant par l’intermédiaire de son conseil, a saisi le Juge de paix du district de Lausanne d’une requête en cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272) tendant à faire prononcer l’expulsion de la locataire du local et de la place de parc sis [...]. b) Par courrier du 6 décembre 2017, la Commission de conciliation a informé le Juge de paix avoir été saisie d’une requête en
1.1L'appel est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué au cas où ces conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l'ATF 138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l'expulsion dans l'ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d'expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que l'instance d'appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure
3.1L'appelante ne conteste pas que les conditions posées par l'art. 257d CO soient réalisées mais elle invoque en premier lieu que l'intimée aurait adopté une attitude contradictoire à son égard, qui contreviendrait aux règles de la bonne foi. Ainsi, son mandataire aurait déclaré dans un courrier du 3 octobre 2017 que « les procédés en cours, y compris la résiliation » seraient retirés dès réception du montant réclamé
7 - dans cette lettre, mais cet engagement n'aurait pas été tenu malgré le paiement par l’appelante de ce montant. 3.2Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février 1997 in CdB 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF du 27 février 1997 précité in CdB 3/97 p. 65 consid. 2b ; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2008, note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175 et les réf. citées).
8 - Le congé extraordinaire de l'art. 257d CO peut être annulé en application de l'art. 271 al. 1 CO s'il apparaît qu'il consacre une attitude contraire à la bonne foi (ATF 121 II 31 consid. 4). Par exemple, commet un abus de droit le bailleur qui poursuit une procédure d'expulsion, alors que les parties ont passé un accord mettant fin à la procédure. Dans tous les cas, c'est au locataire qu'il incombe de prouver l'accord invoqué et, si cet accord est conditionnel, que les conditions qui empêchent l'expulsion sont remplies (Guignard, Procédures spéciales vaudoises, n. 1 ad art. 21 LPEBL [Loi du 18 mai 1955 sur la procédure d’expulsion en matière de baux à loyer et à ferme, abrogée au 1 er janvier 2011]; CACI 31 mai 2011/100). Cette jurisprudence reste applicable sous l'empire du CPC (CACI 20 décembre 2011/412). Le locataire qui n'a pas agi dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO – soit dans les 30 jours dès réception du congé – ne peut plus faire valoir, dans le cadre de la procédure d'expulsion, que le congé est annulable au sens des art. 271 et 271a CO, notamment qu'il a été donné contrairement au principe de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) (TF 4A_ 519/2015 du 4 février 2016 consid. 4.2 ; TF 4A_ 40/2015 du 18 février 2015 consid. 4.2.2 ; TF 4A 469/2013 du 14 novembre 2013 consid. 4 ; TF 4C.430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.2.1, in SJ 2005 I 310 ; ATF 133 III 175 consid. 3.3.4, JdT 2008 I 314). Ainsi, lorsqu'il n'est pas établi que le locataire a saisi en temps utile la Commission de conciliation en matière de baux à loyer d'une requête en annulation de congé, celui-ci est déchu de se prévaloir, dans la procédure d'expulsion en cas clair, d'un prétendu abus de droit (CACI 25 janvier 2012/44). 3.3Le premier juge a estimé en substance que l’entier de l’arriéré de loyer n’avait pas été acquitté dans le délai de trente jours imparti par la bailleresse. Il a considéré que, malgré la contestation en temps utile de la résiliation par la locataire devant la Commission de conciliation, il n’y avait aucun motif « d’annulabilité » (sic) du congé, une prolongation de bail n’étant par ailleurs pas possible en cas de demeure du locataire, de sorte que le congé était valable.
9 - La validité du congé sous l'angle de l'art. 257d CO n'est pas remise en cause en procédure d'appel et l'appréciation du premier juge sur ce point peut être confirmée, celle-ci apparaissant bien fondée. De surcroît, l'appelante a déposé en temps utile une requête auprès de la Commission de conciliation et une procédure est pendante devant cette autorité, de sorte qu'il convient d'entrer en matière sur son moyen fondé sur l'art. 271 al. 1 CO. Son argumentation n'est cependant pas convaincante : elle n'établit en effet nullement avoir réalisé les conditions posées par sa bailleresse pour retirer la résiliation de son bail. Certes, dans son courrier adressé le 3 octobre 2017 à son conseil, le mandataire de l'intimée a déclaré que les procédés en cours, y compris la résiliation, seraient retirés dès réception du paiement de la somme de 1'800 fr., mais un délai au 10 octobre 2017 a été expressément imparti pour entreprendre cette démarche. Or il s'avère que ce montant a été acquitté en deux fois, un premier acompte de 900 fr. ayant été versé le 23 octobre 2017 et un second de 900 fr. le 8 février 2018. On ne saurait dès lors considérer que la bailleresse était tenue par son engagement de retirer le congé, puisque celui-ci était subordonné à une condition temporelle qui n'a pas été respectée. Le maintien du congé ne procédait donc pas d'un comportement contradictoire et la bailleresse était en droit de déposer la requête d'expulsion le 5 décembre 2017, après l'échec des pourparlers transactionnels menés dans l'intervalle.
4.1Dans un deuxième moyen, l'appelante invoque que l'intimée aurait continué à percevoir normalement les loyers lui revenant depuis le 1 er septembre 2017 et cela jusqu'à l'audience du 27 février 2018 et qu’elle aurait attendu plusieurs mois avant de requérir l'expulsion de sa locataire, de sorte que le bail devrait être considéré comme reconduit par actes concluants. 4.2Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants, conformément à l'art. 1 al. 2 CO, d'un nouveau bail à la suite d'une résiliation suppose que, durant une période assez longue, le bailleur se
10 - soit abstenu de faire valoir le congé et d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec prudence (TF 4C.441/2004 du 27 avril 2005 consid. 2.1 et les réf. citées ; ATF 119 II 147 c. 5, JT 1994 I 205 ; Lachat, op. cit., p. 185). Le silence opposé par une partie à réception d'une offre de l'autre partie ne vaut pas acceptation et n'entraîne pas la conclusion tacite d'un contrat (Lachat, ibidem). A lui seul, l'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite ; il convient bien plutôt de prendre en compte l'ensemble des circonstances (TF 4A_247/2008 du 19 août 2008, in CdB 2008 p. 117). Quant à l'importance revêtue par ces dernières, elle sera fonction du laps de temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait joueront un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par actes concluants ; inversement, ces circonstances seront d'autant moins essentielles que le facteur temps sera considérable (TF 4C.475/1993 du 28 mars 1995 publié in Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht 1995 p. 161). La Cour de justice du Canton de Genève a posé qu'en règle générale, la période minimale d'occupation paisible par le locataire était de neuf mois à compter du terme de la résiliation, de la fin de la dernière prolongation ou de l'obtention d'un jugement d'évacuation (RSJ 1991, p. 360, n. 58). Ultérieurement, la Chambre des recours du Tribunal cantonal a rappelé que l'existence d'un bail tacite au-delà de l'échéance d'un bail de durée déterminée ou indéterminée est conditionnée au fait que le locataire jouisse des locaux durant de nombreux mois et que le bailleur encaisse le loyer sans remarque particulière; une tolérance temporaire ou l'acceptation de quelques versements à titre de loyers ne sont pas suffisants. Dans cet arrêt, elle a considéré qu'une période de deux mois et demi est en elle-même insuffisante, mais que l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite: il convient de prendre en considération l'ensemble des circonstances pendant une période prolongée, soit de quelques mois (CdB 2003 p. 19 c. II/b et la doctrine citée). Cette jurisprudence, confirmée ultérieurement (CREC I 18 avril 2005/219; CREC I 14 juillet 2008/342), a été approuvée par Wessner, qui rappelle qu'on ne peut admettre la conclusion d'un bail tacite que si,
11 - durant plusieurs mois, le locataire reste en jouissance de la chose louée et que le bailleur continue à encaisser régulièrement le même loyer, sans formuler de réserve ou de remarques (Droit du bail 16/2004, pp. 12-13, n. 3 avec réf.; cf. Weber, Basler Kommentar, 5 e éd., n. 14 ad art. 257d CO). Dans un cas où le bailleur avait requis l'expulsion peu après la résiliation, la CACI a considéré que le fait qu'une procédure ait été pendante était suffisant, au regard de la jurisprudence publiée aux ATF 119 II 147, pour exclure la reconduction tacite du bail, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur d'exprimer des réserves à la réception des loyers (CACI 1 er septembre 2011/226, confirmé par TF 5A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 9). De même, il n'y a pas conclusion tacite d'un nouveau bail lorsque le bailleur dépose sa requête d'expulsion à peine plus de deux mois après la fin du bail. Il importe peu qu'il n'ait pas expressément accusé réception à titre d'indemnité pour occupation illicite seulement de deux paiements postérieurs à l'échéance du contrat (CACI 23 avril 2012/181). 4.3En l'espèce, la sommation de payer le loyer en retard a été faite par avis du 27 juin 2017, notifié le lendemain à l'appelante. Le bail a été résilié par avis du 8 août 2017 pour le 30 septembre 2017, notifié le lendemain à l'appelante. Des négociations semblent avoir ensuite été conduites par les parties durant les mois d'octobre et novembre 2017 mais elles n'ont pas donné lieu à un accord, de sorte que l'intimée a déposé une requête d'expulsion le 5 décembre 2017, soit environ deux mois après la date à laquelle la résiliation avait pris effet. On ne dispose en outre d'aucun élément de preuve susceptible de constituer un indice concret allant dans le sens de la conclusion d'un nouveau bail. L'attitude de la bailleresse apparaît cohérente dans la perspective d'un départ de sa locataire et ne permet pas de considérer qu'elle aurait temporisé dans une mesure telle qu'il faille admettre la conclusion tacite d'un nouveau bail. 5.En définitive, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance attaquée confirmée, le dossier de la
12 - cause étant retourné à la juge de paix afin qu’elle fixe à l’appelante, en raison de l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), un nouveau délai pour quitter le local et la place de parc litigieux. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5], applicable par renvoi de l’art. 62 al. 3 in fine TFJC), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’acte d’appel. Par ces motifs, la Cour d’appel civile p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. L’ordonnance est confirmée. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs), sont mis à la charge de l’appelante P.. IV. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Lausanne pour qu’elle fixe à P. un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], à l’usage d’un bar café, ainsi que la place de parc extérieure devant cet immeuble rattachée à ces locaux. V. L’arrêt est exécutoire.
13 - Le président : Le greffier : Du Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -Me Habib Tabet (pour P.), -M. Thierry Zumbach, aab. (pour D.) et communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Juge de paix du district de Lausanne. La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
14 - Le greffier :