CACI jl16-020696-586/2016•Eviction upheld: payment imputation and valid lease termination
CACI jl16-020696-586/2016Tribunal cantonal / Chambre des recours civile28 oct. 2016Dismissed
Extrait par Omnilex
The tenant appealed an eviction order issued after the landlord terminated two leases for non-payment. She argued that earlier rent payments had been tacitly allocated to the later unpaid months, so the default notice and termination were invalid. The Court of Appeal held that the payment slips did not allow a recognizable allocation to specific months and that the landlord could allocate the payments to the oldest due rents. Since the full arrears were not paid within the comminatory period, the termination under Art. 257d CO was valid. The court also rejected the complaint of a breach of the duty to interpellate and confirmed the eviction order, charging appeal costs to the tenant.
Art. 86–87 CO, Art. 257d CO; payment imputation and validity of termination for rent default. Where several rent instalments are due, the debtor may designate the debt to be discharged, provided the allocation is recognizable to the creditor; otherwise the creditor may allocate the payment, and failing that, the payment is attributed to the oldest due debt. Use of the landlord’s payment slips does not by itself establish a recognizable tacit allocation if the slips do not identify the month concerned. If the full arrears are not settled within the comminatory period, a termination under Art. 257d CO remains valid even if payment is made later. Under Art. 247 al. 2 CPC, a duty to interpellate arises only where objective indications suggest incomplete allegations or evidence; absent such indications, the judge need not inquire further (consid. 3–4).
1105 TRIBUNAL CANTONAL JL16.020696-161694 586 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 28 octobre 2016
Composition : M. A B R E C H T , président M.Colombini et Mme Giroud Walther, juges Greffier :M. Hersch
Art. 86 al. 2, 87 al. 1 et 257d CO Statuant sur l’appel interjeté par X., à Lausanne, défenderesse, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 13 juillet 2016 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec N. AG, p.a. à Lausanne, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par ordonnance du 13 juillet 2016, dont les considérants écrits ont été adressés aux parties le 2 septembre 2016, la Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : la Juge de paix) a ordonné à X.________ de libérer pour le mercredi 14 septembre 2016 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis à Lausanne, [...] (appartement n° [...] de 4.5 pièces au rez supérieur) et à Lausanne, [...] (une place de parc intérieure n° [...] au 1 er sous-sol) (I), l’huissier de paix étant à défaut chargé de l’exécution forcée sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux et le concours des agents de la force publique (II et III), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 750 fr., à la charge de la partie locataire (IV et V), a dit que celle-ci rembourserait à la partie bailleresse son avance de frais du même montant et lui verserait la somme de 600 fr. à titre de dépens (VI), et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII). En droit, le premier juge, statuant sur une demande simplifiée en expulsion déposée par la bailleresse N.________ AG contre la locataire X., a retenu que la locataire s’était acquittée des loyers de février et de mars 2015 les 6 mars et 10 avril 2015 respectivement. Dans le délai de trente jours imparti par avis comminatoire du 12 mai 2015 pour régler les loyers échus d’avril et de mai 2015, la locataire ne s’était acquittée que du loyer d’avril 2015, en date du 8 juin 2015. Dès lors, à l’échéance du délai comminatoire précité, l’entier de l’arriéré n’avait pas été versé, de sorte que la résiliation des baux intervenue le 16 juin 2015 pour le 31 juillet 2015 était valable. Il convenait donc d’admettre la demande de la bailleresse et d’ordonner l’expulsion de la locataire. B.Par acte du 4 octobre 2016, X. a formé appel contre l’ordonnance précitée, en concluant, avec suite de dépens, principalement à sa réforme en ce sens que la demande d'expulsion déposée le 2 mai 2016 par N.________ AG soit rejetée et que la résiliation des baux du 16 juin 2015 soit annulée, subsidiairement à son annulation et au renvoi de la
3 - cause au premier juge pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle a produit un bordereau de pièces. X.________ a requis l’effet suspensif. Le 5 octobre 2016, elle a été informée que cette requête était sans objet, compte tenu de l’octroi ex lege de l’effet suspensif en procédure d’appel. Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures. C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier : 1.Par contrat du 10 février 1993, N.________ AG a remis à bail à X.________ un appartement de quatre pièces et demie n° [...] au rez supérieur de l’immeuble sis [...], à Lausanne. A compter du 1 er mai 2011, le loyer a été fixé à 1'211 fr. par mois, charges comprises, montant payable d’avance le premier de chaque mois. Par contrat des 27 et 29 septembre 2007, N.________ AG a remis à bail à X.________ une place de parc intérieure n° [...] au premier sous-sol de l’immeuble sis [...], à Lausanne. Le loyer s’élevait à 130 fr. par mois, montant dû le premier jour du mois. 2.Les loyers de décembre 2014 et de janvier 2015, par 1'381 fr. (frais de rappel par 30 fr. compris), ont été versés par X.________ les 3 janvier et 11 février 2015 respectivement. Les loyers de février et de mars 2015, par 1'351 fr., ont été versés par X.________ les 6 mars et 10 avril 2015 respectivement. Les bulletins de versement utilisés pour payer les loyers de l’année 2015 portaient tous le numéro de référence [...].
4 - 3.Par avis comminatoire du 12 mai 2015, N.________ AG a enjoint X.________ de verser les loyers dus d’avril et de mai 2015, soit un montant total de 2'732 fr. (frais de rappel par 30 fr. compris), dans un délai de trente jours, faute de quoi elle résilierait les baux, conformément à l’art. 257d CO. Le 8 juin 2015, X.________ a versé la somme de 1'351 francs. 4.Par formules officielles du 16 juin 2015, N.________ AG a résilié les contrats de bail avec effet au 31 juillet 2015. Le 13 juillet 2015, X.________ a versé deux fois le montant de 1'351 francs. 5.La conciliation devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers ayant échoué le 20 avril 2016, une autorisation de procéder a été délivrée à la bailleresse N.________ AG le 22 avril 2016. Par demande simplifiée du 2 mai 2016, adressée à la Juge de paix, N.________ AG a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu’ordre soit donné à X.________ de libérer l’appartement ainsi que la place de parc occupés, des mesures d’exécution forcée directe étant d’ores et déjà ordonnées. Dans sa réponse du 5 juin 2016, X.________ a conclu au rejet de la demande d’expulsion. L’audience devant la Juge de paix a été tenue le 13 juillet 2016. E n d r o i t : 1.L’appel est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]). Lorsque la décision a été rendue en procédure
5 - ordinaire ou simplifiée, le délai pour l’introduction de l’appel est de 30 jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC). Lorsque l’expulsion a été obtenue dans le cadre d’une procédure simplifiée et que les conditions de la résiliation fondée sur l’art. 257d CO sont remises en cause, la valeur litigieuse n’est pas celle de la durée devant s’écouler jusqu’à l’expulsion prononcée dans le cadre d’une procédure ordinaire – comme c’est le cas lors d’une expulsion prononcée dans la procédure en cas clair –, mais elle correspond au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. Si la contestation émane du locataire, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation signifiée après une procédure judiciaire (TF 4A_501/2011 du 15 novembre 2011 consid. 1.1, in RSPC 2012 p. 106, note Bohnet). En l’espèce, compte tenu du loyer mensuel de 1'351 fr., la valeur litigieuse, calculée selon les principes énoncés ci-dessus, dépasse largement 10'000 fr., de sorte que l’appel, déposé en temps utile par une partie qui a intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), est recevable.
2.1En appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Ces exigences s’appliquent également aux litiges soumis à la maxime inquisitoire (ATF 138 III 625 consid. 2.2).
3.1L'appelante soutient qu'en faisant usage des bulletins de versement préparés par l'intimée, elle aurait tacitement imputé son paiement du 6 mars 2015 sur le loyer du mois d'avril et celui du 10 avril 2015 sur le loyer dû pour le mois de mai 2015. Dès lors, l'avis comminatoire du 12 mai 2015 porterait sur deux loyers qui auraient déjà été réglés les 6 mars et 10 avril 2015, ce qui entraînerait l’illicéité de la résiliation anticipée du bail intervenue le 16 juin 2015. 3.2Lorsque plusieurs loyers sont échus, on applique les règles des art. 86 et 87 CO pour déterminer sur quelles dettes les paiements opérés par le locataire doivent être imputés. Ainsi, en principe, le locataire a le droit de déclarer, lors du paiement, de quelle dette il entend s'acquitter si cela ne ressort pas directement des circonstances (mention du mois sur le bulletin de versement) (cf. art. 86 al. 1 CO) ; à défaut, le paiement est imputé sur la dette que le bailleur désigne dans la quittance, à moins que le débiteur ne s'y oppose immédiatement (cf art. 86 al. 2 CO). En
4.1L'appelante fait encore valoir qu’en ne l'interpellant pas sur l'imputation des paiements effectués les 6 mars et 10 avril 2015, le premier juge aurait violé son devoir d'interpellation découlant de la maxime inquisitoire de l'art. 247 al. 2 CPC. 4.2Le débiteur exerce son choix quant à l’imputation de son paiement par une déclaration qui intervient normalement lors du paiement, mais qui peut aussi intervenir avant celui-ci ; le débiteur peut également se réserver le droit d'une détermination ultérieure (Loetscher, Commentaire romand, 2 e éd., 2012, n. 5 ad art. 86 CO ; Schraner, Zürcher Kommentar, 3 e éd., 2000, nn. 23-24 ad art. 86 CO). Sous cette dernière réserve, l'imputation ne peut pas intervenir par une déclaration ultérieure au paiement. Dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale consacrée à l’art. 247 al. 2 CPC, le devoir d'interpellation n'existe que si le juge a des motifs objectifs de soupçonner que les allégués et offres de preuves d'une partie sont lacunaires et qu'il a connaissance, sur la base des déclarations des parties et/ou du dossier, de moyens de preuve pertinents (ATF 141 III 569 consid. 2.3.2). 4.3En l’espèce, l’appelante n’a pas, au moment du paiement, effectué de déclaration d'imputation reconnaissable par le bailleur et n’a pas non plus réservé une détermination ultérieure. Ainsi, en l’absence
9 - d’incertitude sur ce point, le premier juge n'a dans tous les cas pas violé son devoir d'interpellation en ne questionnant pas l’appelante sur la question de l’imputation de ses paiements. Rien dans le dossier ne permettait d’ailleurs au juge d'avoir des motifs objectifs de soupçonner qu'une éventuelle imputation aurait été faite, comme soutenu pour la première fois en appel. 5.Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance entreprise confirmée. La cause sera renvoyée au premier juge pour qu’il fixe à l’appelante, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux occupés. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y pas lieu d’allouer de dépens à l’intimée, qui n’a pas été invitée à se déterminer. Par ces motifs, la Cour d’appel civile p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. L’ordonnance est confirmée. III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Lausanne pour qu’elle fixe à X.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble à Lausanne, [...] (appartement n° [...] de 4.5 pièces au rez supérieur) et à Lausanne, [...] (une place de parc intérieure n° [...] au 1 er sous-sol).
10 - IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelante X.. V. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : Le greffier : Du Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés le 31 octobre 2016, est notifié en expédition complète à : -Me Alain Vuithier (pour X.), -Mikaël Ferreiro, aab (pour N.________ AG), et communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Madame la Juge de paix du district de Lausanne. La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
11 - Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Le greffier :
Extrait par Omnilex
Whether the appeal against the eviction order was admissible.
The appeal was admissible because the amount in dispute exceeded the threshold and it was filed in time by a party with standing.
In eviction cases based on contested validity of a termination under Art. 257d CO, the value in dispute is calculated by reference to the minimum period the lease would subsist if the termination were invalid; here it exceeded CHF 10,000.
How the tenant's payments of 6 March and 10 April 2015 had to be imputed.
The payments had to be imputed to the oldest due rents, not to April and May 2015.
The receipts did not make a month-specific allocation recognizable to the landlord. The landlord's accounting allocated the payments to February and March 2015, and under Arts. 86 and 87 CO this was permissible.
Whether the notice of default of 12 May 2015 and the termination of 16 June 2015 were valid under Art. 257d CO.
Yes. The tenant did not pay the full arrears within the deadline, so the termination remained valid even though the arrears were later paid.
At the time of the default notice, April and May 2015 remained unpaid. The payment made on 8 June 2015 covered only April, leaving part of the arrears outstanding when the deadline expired.
Whether the first judge breached the duty to interpellate under Art. 247 al. 2 CPC.
No breach occurred.
There was no recognizable declaration of allocation at payment and no objective indication in the file that would have required the judge to question the tenant on the point.
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