CACI jl15-029370-568/2015•Eviction for rent arrears confirmed under summary procedure
CACI jl15-029370-568/2015Tribunal cantonal / Chambre des recours civile27 oct. 2015Confirmed
Extrait par Omnilex
Tenants appealed a summary eviction order after the landlord terminated the lease for non-payment of rent arrears. The appellate court held that the appeal was admissible but rejected it on the merits. It found the arrears undisputed, the notice period under Art. 257d CO properly observed, and the summary clear-case procedure under Art. 257 al. 1 CPC appropriate. The tenants' late personal hardship arguments were inadmissible and, in any event, insufficient. The eviction order was confirmed, court costs were imposed on the tenants, and the matter was remitted to the justice of the peace to set a new move-out deadline after the appeal’s suspensive effect.
Art. 257d CO; Art. 257 al. 1 CPC; summary eviction for rent arrears in a clear case. Where rent arrears are undisputed, no compensation or deposit is shown before expiry of the warning period, and the lease is terminated after the statutory notice, the conditions for a clear case and eviction are met. On appeal, new facts and evidence are admissible only if invoked without delay and if they could not have been presented below despite due diligence. Humanitarian circumstances do not defeat eviction on the merits; they may only exceptionally justify a short postponement of enforcement under proportionality, and only if established and timely raised.
1110 TRIBUNAL CANTONAL JL15.029370-151560 568 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 27 octobre 2015
Composition : M.C O L O M B I N I , président Mmes Courbat et Giroud Walther, juges Greffière :MmeVuagniaux
Art. 257d CO ; 257 al. 1 CPC Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par A.S.________ et B.S., tous deux à La Tour-de-Peilz, locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 10 septembre 2015 par la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut dans la cause divisant les appelants d’avec T., bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
3 - place de parc, sis [...], à La Tour-de-Peilz, à partir du 16 juin 2013. Le bail était conclu jusqu'au 30 juin 2015 et se renouvelait ensuite de trois mois en trois mois, excepté le 31 décembre, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties au moins trois mois à l’avance pour l’échéance suivante. Le loyer mensuel était de 3'780 fr., charges et place de parc par 250 fr. comprises. 2.Par lettres recommandées du 24 mars 2015, T.________ a informé les locataires qu'ils étaient en retard dans le paiement du solde du loyer de novembre 2014 par 1'370 fr., des loyers de décembre 2014 à mars 2015 par 14'120 fr. et des loyers de la place de parc de juillet 2014 à mars 2015 par 2'250 fr., soit au total 17'740 francs. Le bailleur impartissait aux locataires un délai de trente jours pour payer cette somme, à défaut de quoi le bail à loyer serait résilié. 3.Par plis simple et recommandé du 7 mai 2015, T.________ a résilié le bail à loyer avec effet au 30 juin 2015, pour défaut de paiement de loyers. 4.Le 13 juillet 2015, T.________ a déposé une requête d'expulsion pour défaut de paiement de loyers auprès de la Justice de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut. E n d r o i t : 1.a) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la valeur litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué au cas où les conditions de l'expulsion prononcée selon la procédure en cas clair ne seraient pas réalisées ; le dommage correspond
4 - à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 c. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 28 janvier 2015/52). b) En l’espèce, le loyer mensuel s'élevant à 3'780 fr., la valeur litigieuse est incontestablement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC). En l’espèce, formé en temps utile par des parties qui ont un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et suffisamment compréhensible pour satisfaire à l'exigence de motivation, l'appel est recevable. Même si les appelants sollicitent littéralement l'annulation de la décision litigieuse, on comprend qu'ils visent en réalité la réforme du prononcé d'expulsion dans le sens où ils font valoir des motifs relatifs à leur situation personnelle qui devraient s'opposer à leur expulsion. 2.a) Aux termes de l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait
5 - preuve de la diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives. Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 c. 4.2.1 ; TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 c. 3.1 ; JT 2011 III 43 c. 2 et les réf. citées). b) En l'espèce, les appelants exposent pour la première fois différents éléments relatifs à leur situation personnelle, à savoir que l'un d'entre eux est au chômage et a été opéré après un accident et qu'ils ont un enfant à charge. Si tant est que ces éléments reposent sur des faits réellement nouveaux, ils sont irrecevables puisque les appelants n'expliquent pas en quoi ils ont été empêchés de les invoquer durant la procédure de première instance. De toute manière, même s'ils étaient recevables, ces motifs seraient insuffisants pour justifier l'admission de l'appel (cf. infra, c. 4b). 3.L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43 c. 2 et les réf.). 4.a) aa) Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC relatif aux cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). L'état de fait exigé par l'art. 257 al. 1 let. a CPC est celui qui peut être établi sans délai ni moyens particuliers, en général par pièces (ATF 138 III 123 c. 2.1.1 ; ATF 138 III 620 c. 5.1.1). Cela étant, le demandeur n'est pas dispensé d'apporter la preuve stricte des faits fondant sa prétention. Si la partie
6 - adverse conteste les faits de manière vraisemblable, la procédure touchant les cas clairs ne peut pas être suivie, faute de caractère liquide de l'état de fait. Le cas clair est déjà nié lorsque la partie adverse avance des objections ou des exceptions qui n'apparaissent pas vouées à l'échec. En revanche, les objections manifestement mal fondées ou dénuées de pertinence sur lesquelles il peut être statué immédiatement ne suffisent pas à exclure le cas clair (ATF 138 III 620 c. 5.1.1 et 6.2). Jurisprudence et doctrine admettent que l’expulsion du locataire puisse être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l’art. 257 al. 1 CPC sont réalisées (TF 4A_184/2015 du 11 août 2015). Dans ce cas, il n’y a pas de place pour une procédure de conciliation (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 c .3.1, SJ 2012 I 120). bb) Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2). Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours et ce même si l'arriéré a finalement été payé (ATF 127 III 548 c. 4 ; TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 c. 4).
7 - La situation financière du locataire en demeure ne constitue pas un motif qui justifierait de soustraire ce locataire à l'application de l'art. 257d CO (TF 4A_479/2014 du 25 septembre 2014 c. 2.2.2). cc) Des motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte dans le cadre de la procédure tendant à l’expulsion, n’étant pas pris en considération par les règles du droit du bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2 e éd., Lausanne 2008, note infrapaginale 117, p. 820). De tels motifs peuvent cependant être pris en compte au stade de l’exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, et dans tous les cas, l’ajournement de l’exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 c. 2b). A cet égard, un délai d’un mois pour l’exécution forcée est jugé admissible par la jurisprudence vaudoise (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 3 ad art. 21 aLPEBL [loi du 18 mai 1955 sur la procédure d’expulsion en matière de baux à loyer et à ferme, abrogée au 1 er janvier 2011], p. 203 et les réf. cit. ; CREC 28 juillet 2015/274 ; CREC 17 septembre 2013/314 c. 3b ; CREC 8 mai 2013/149 c. 3d ; CREC 15 janvier 2013/10 c. 3d). b) En l'espèce, les appelants ne contestent pas qu'ils n'ont pas payé l'entier des arriérés de loyers de l'appartement par 15'490 fr. pour la période du 1 er novembre 2014 au 31 mars 2015, ainsi que l'entier des arriérés de loyers de la place de parc par 2'250 fr. pour la période du 1 er
juillet 2014 au 31 mars 2015, comme retenu par le premier juge. En outre, il ne ressort ni de l’appel ni du dossier de première instance que les appelants auraient consigné l’arriéré ou auraient invoqué la compensation avant l’échéance du délai comminatoire. Il s’ensuit que l’application de la procédure en cas clair de l’art. 257 CPC était justifiée et que les conditions d'application de l’art. 257d CO sont réalisées sur le fond. Intervenue après le délai comminatoire de trente jours imparti aux locataires pour s'acquitter de l'arriéré, la résiliation de bail a été valablement notifiée, de sorte que les appelants doivent restituer l'objet loué.
8 - Comme retenu ci-dessus, les motifs avancés par les appelants tenant à leur situation personnelle sont irrecevables. De toute manière, même s'ils étaient recevables, ces arguments ne pourraient être pris en compte puisqu'ils ne sont ni établis ni même rendus vraisemblables. Enfin, même s'ils avaient été établis et invoqués en temps utile, ils ne justifieraient pas un report de l’expulsion en application du principe de proportionnalité : la décision incriminée a imparti aux appelants un délai de départ d'un mois dès sa notification, soit une durée conforme aux exigences de la jurisprudence en la matière. En outre, compte tenu de l’effet suspensif résultant ex lege de l’appel et de la durée de la procédure d’appel, les appelants auront de fait obtenu une prolongation du délai de libération à l’issue de la présente procédure. Enfin, il faut considérer que le bail a été résilié avec effet au 30 juin 2015, de sorte qu’en définitive, les appelants auront bénéficié d’une période d'environ quatre mois pour organiser leur relogement, ce qui est largement supérieur au délai d’un mois admis par la jurisprudence en présence de motifs humanitaires justifiant le report de l'expulsion. 5.Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 CPC et l'ordonnance entreprise confirmée. Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l’effet suspensif à l'appel, la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe aux appelants un nouveau délai pour évacuer les lieux. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 777 fr. (art. 62 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelants qui succombent (art. 106 al. 1 CPC). II n’y a pas lieu d'allouer des dépens de deuxième instance à l’intimé, qui n’a pas été invité à se déterminer.
9 - Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, en application de l'art. 312 CPC, p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. L'ordonnance est confirmée. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 777 fr. (sept cent septante-sept francs), sont mis à la charge des appelants A.S.________ et B.S., solidairement entre eux. IV. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut afin qu'elle fixe à A.S. et B.S.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis [...] à 1814 La Tour- de-Peilz. V. L'arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière : Du 28 octobre 2015 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière :
10 - Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -A.S.________ et B.S.________ -M. Jean-Marc Schlaeppi (pour T.________) La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 17'740 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut La greffière :
Extrait par Omnilex
Whether the appeal against the eviction order was admissible and the correct remedy was appeal rather than recourse.
The value in dispute exceeded CHF 10,000, so appeal was available; the appeal was timely and sufficiently reasoned.
In eviction cases, the value in dispute is the foreseeable loss of use until an ordinary eviction judgment could be obtained; here it exceeded the threshold.
Whether new allegations about the tenants' personal situation were admissible on appeal.
They were inadmissible because the appellants did not show why they could not have raised them earlier.
New facts and evidence on appeal require prompt submission and proof that they could not have been advanced in first instance despite due diligence.
Whether the summary procedure in a clear case and the eviction order under rent-default rules were justified.
Yes. The rent arrears were undisputed, no compensation or deposit was shown, the warning period expired without payment, and the termination was valid.
The factual and legal conditions for a clear case and for termination under rent-default provisions were met; personal or humanitarian reasons do not bar eviction and were in any event unproven.
Whether humanitarian reasons justified postponing execution of the eviction.
No. The time granted for departure was already consistent with jurisprudence, and no further postponement was warranted.
Humanitarian considerations may matter only at the enforcement stage and only briefly; the appellants had effectively had about four months to organize relocation.
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