1102 TRIBUNAL CANTONAL JL15.020772-151272 555 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 23 octobre 2015
Composition : M. C O L O M B I N I, président MmesFavrod et Courbat, juges Greffière:MmeJuillerat Riedi
Art. 257 et 257d CO Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par U.T.________ et I.T., à Lausanne, intimés, contre l’ordonnance rendue le 9 juillet 2015 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les appelants d’avec V., requérant, représenté par [...], à Lausanne, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par ordonnance du 9 juillet 2015, notifiée le 7 août 2015, le Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à U.T.________ et I.T.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 7 août 2015 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis à Lausanne, chemin [...] (appartement n° 15 de 3 pièces au rez-de-chaussée et une cave) (I), dit qu’à défaut pour les parties locataires de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la présente décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), arrêté les frais judiciaires à 280 fr., compensés par l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge des parties locataires, solidairement entre elles (V), dit que les parties locataires, solidairement entre elles, rembourseront à la partie bailleresse son avance de frais de 280 fr., et lui verseront la somme de 300 fr. à titre de dépens, en défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII). En droit, le premier juge a retenu que faute de paiement dans le délai comminatoire du montant de 1'847 fr. 30, représentant les frais de chauffage et eau chaude dus pour les exercices 2012/2013 et 2013/2014, le congé signifié par la partie bailleresse aux parties locataires par avis du 24 mars 2015 pour le 30 avril 2015 était valable et que même si ce congé avait été contesté en temps utile devant la commission de conciliation, les locataires ne pouvaient se prévaloir d’aucun motif d’annulabilité de ce congé. Il a finalement considéré que l’on se trouvait en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272) permettant de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
3 - B.Par acte du 28 juillet 2015, U.T.________ et I.T.________ ont interjeté appel à l’encontre de la décision précitée, concluant avec suite de frais et dépens à ce que celle-ci soit réformée en ce sens que la requête de protection en cas clair est déclarée irrecevable, les frais et dépens sont mis à la charge de la partie bailleresse et toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées. Dans sa réponse déposée le 17 septembre 2015, la partie bailleresse a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel et à la confirmation de l’ordonnance. C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier : 1.V.________ est propriétaire de l’appartement de trois pièces (no
4 - Cette facture n’a pas été payée par les locataires dans le délai imparti. 3.Le 18 novembre 2014, V., par l’intermédiaire de [...], a envoyé aux locataires I.T. et U.T.________ une nouvelle facture de 1'847 fr. 30 à titre de solde de frais de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour la période du 1 er juillet 2013 au 30 juin 2014. Ce montant correspondait au total des frais de 1'957 fr. 45 pour la période précitée, augmenté de 969 fr. 85 à titre de frais impayés de l’exercice précédent, puis réduit de 1'080 fr. déjà versés à titre d’acompte. Comme la précédente, cette facture était payable à 30 jours et comportait l’indication que le compte détaillé était à la disposition des locataires dans les bureaux de la gérance et que sans réclamation écrite adressée dans le délai de paiement, le décompte serait considéré comme accepté. Elle était par ailleurs accompagnée d’un décompte simplifié qui mentionnait le total des frais de chauffage, d’eau chaude, de taxes d’épuration et de relevés de compteurs, de même que les coefficients de répartition. Cette facture n’a pas été payée par les locataires dans le délai imparti. 4.Par courrier du 17 février 2015, la partie bailleresse a sommé les locataires de verser la somme de 2'261 fr. 80 dans les trente jours, ce montant comprenant 969 fr. 85 et 877 fr. 45 de frais de chauffage selon décomptes, 60 fr. 60 et 7 fr. 30 d’intérêts de retard, 200 fr. de participation aux frais du créancier et 146 fr. 60 de frais de poursuites réservés. Cette sommation indiquait qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail à loyer serait résilié conformément à l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). I.T.________ et U.T.________ n’ont pas payé le montant réclamé dans le délai imparti.
5 - 5.Le 24 mars 2015, la partie bailleresse a résilié le bail de I.T.________ et U.T.________ pour le 30 avril 2015 en application de l’art. 257d al. 2 CO, en raison du non-paiement des frais de chauffage. Les locataires n’ont pas libéré l’appartement en question le 30 avril 2015. 6.Par acte du 31 mars 2015, les locataires ont déposé une requête en annulation du congé devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer. 7.Les locataires I.T.________ et U.T.________ ont finalement payé les frais de chauffage litigieux le 7 avril 2015 en mains de l’Office des poursuites du district de Lausanne. 8.Le 18 mai 2015, la partie bailleresse a déposé auprès du Juge de paix du district de Lausanne une requête d’expulsion en cas clair, concluant, avec suite de frais et dépens, à ce qu’ordre soit donné à I.T.________ et U.T.________ de libérer immédiatement ou dans l’ultime délai qui pourrait être imparti par le juge l’appartement en question et à ce qu’il soit ordonné les mesures d’exécution nécessaires conformément à l’art. 236 CPC et de ce fait l’exécution directe selon l’art. 337 CPC. La Commission de conciliation a suspendu la procédure en annulation du congé jusqu’à droit connu sur la procédure d’expulsion. Par courrier du 16 juin 2015, les locataires ont demandé la production des décomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires détaillés et les tableaux de répartition pour les exercices 2012-2013 et 2013-2014. Le 23 juin 2015, les locataires ont relevé que les documents précités ne leur ayant pas été transmis, il ne leur était pas possible de se déterminer sur le fondement des sommes réclamées. Selon eux, les conditions requises par l’art. 257 CPC pour la procédure de cas clairs
6 - n’étaient pas remplies, de sorte qu’ils ont conclu à ce que la requête soit déclarée irrecevable. Le 9 juillet 2015, les parties se sont présentées à l’audience tenue par le Juge de paix. E n d r o i t : 1.a) Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance d’expulsion rendue pour défaut de paiement de loyer. Pour déterminer quelle voie de droit, de l’appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation (JT 2011 III 83; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 117 c. la; ATF 119 II 147 c. 1). En l’espèce, le loyer mensuel net de l’appartement s’élève à 1’400 fr., plus 90 fr. de charges, de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10’000 francs. La voie de l’appel est ainsi ouverte (art. 308 al. 2 CPC). b) Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours, sauf notamment contre les décisions prises en procédure sommaire, auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC). En l'espèce, l'ordonnance a été rendue en application de la disposition relative aux cas clairs (art. 257 CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que le délai d'appel n'est que de dix jours. Interjeté le 28 juillet 2015, alors que l’ordonnance attaquée avait été notifiée aux
7 - appelants au plus tôt le 18 juillet 2015, l’appel a été déposé en temps utile, par des parties qui y ont par ailleurs intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), de sorte qu’il est recevable.
8 - b) Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). Ainsi, lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de 30 jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). On relève toutefois que le congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être annulé s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d’un bailleur qu’il tolère la présence dans ses locaux d’un locataire qui ne paie plus le loyer. Le congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 c. 2.4). c) Le solde de décompte de chauffage et d’eau chaude peut faire l’objet de la mise en demeure de l’art. 257d al. 1 CO (CREC I 6 janvier 2005/79 c. 1a ; CREC I 25 octobre 2004/760). L’exigibilité de la créance du bailleur en paiement de la totalité des frais accessoires ou d’un solde débiteur est toutefois subordonnée à la condition qu’il ait permis au locataire de consulter les pièces justificatives et fourni un décompte détaillé (Wessener, L’obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9 ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996 p. 14 n. 50 ; Wessener- CPra-Bail, n. 11 ad art. 257d CO ; Higi, Zürcher Kommentar, nn. 33 et 38 ad art. 257a et 257b CO ; Lachat, Le bail à loyer, p. 664).
9 - Les règles et usages locatifs du canton de Vaud ont été adoptés le 26 août 1998 par la Commission paritaire nommée par le Conseil d’Etat. Celle-ci a élaboré, en 2001, le contrat-cadre dénommé "Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV)". La force obligatoire du contrat-cadre a été conférée par Arrêté du Conseil d'Etat du 8 octobre 2001 et approuvé par Arrêté du Conseil fédéral du 5 septembre 2001. L’arrivée à échéance du contrat- cadre au 30 juin 2014 a conduit, à la requête des parties contractantes, au renouvellement de sa force obligatoire jusqu’au 30 juin 2020, selon Arrêté du Conseil d’Etat du 21 mai 2014 (RSV 221.317.1), approuvé par Arrêté du Conseil fédéral du 20 juin 2014. Selon l’art. 31 let. b des RULV, qui ont force obligatoire dans le canton de Vaud, le décompte détaillé des frais de chauffage et d’eau chaude conforme aux dispositions légales et leur répartition doivent être remis à chaque locataire dans un délai maximum de cinq mois dès la date des bouclements des comptes. Les suppléments ou ristournes sont réglés dans les 30 jours dès réception du décompte. Selon l’art. 31 let. c RULV, dès l’expédition du décompte, et pendant 30 jours, les justificatifs de l’exercice écoulé, ainsi que les dispositions légales et les Directives pour l’établissement du compte annuel de chauffage et eau chaude sont tenus à la disposition des locataires chez le bailleur ou en un autre lieu proche de l’immeuble. Les RULV ne définissent pas la notion de « décompte détaillé ». On peut toutefois se référer aux Directives pour l’établissement du compte annuel de chauffage et eau chaude, auxquelles elles renvoient (art. 31 let. e RULV ; CACI 2 mai 2013/233). Selon l’art. 2 des Directives cantonales pour l’établissement du décompte annuel de chauffage et d’eau chaude du 2 juillet 2012, déjà applicables lors de l’établissement du décompte de l’exercice 2012-2013, le décompte détaillé doit contenir les rubriques et indications suivantes : a.Informations générales : -la situation de l’immeuble, -le nom et l’adresse du bailleur, -la période concernée, -le type de combustible,
10 - -la puissance de la chaudière installée, -les combustibles stockables et le contenu du réservoir, -l’étiquette énergétique dans la mesure où la législation cantonale le prévoit b.Combustible : 1 Mazout et autres énergies stockables – pour chaque livraison :
la date de la commande,
la date de livraison,
le nom du fournisseur,
les quantités livrées en litres,
le prix unitaire et le coût effectif payé,
les quantités en litres et les valeurs de stocks initial et final 2 Pour les autres énergies :
la quantité d’énergie livrée pour l’exercice concerné,
le prix unitaire,
le nom du fournisseur et le coût effectif payé c.Electricité 1 En cas de forfait :
le nom du fournisseur,
le mode et le détail du calcul 2 En présence d’un compteur spécifique :
le nom du fournisseur,
la qualité d’énergie,
le tarif unitaire,
le coût effectif d.Ramonage – pour chaque intervention :
le nom de l’entreprise,
la date de l’intervention,
le coût effectif e.Entretien du brûleur :
le nom de l’entreprise,
le coût effectif,
la période d’abonnement si elle ne correspond pas à la période du décompte
11 - f.Révisions périodiques :
le nom de l’entreprise,
le type et la date de l’intervention,
le coût effectif,
l’annuité portée en compte g.Frais de relevé des compteurs :
le nom de l’entreprise,
le nombre de compteurs,
le coût unitaire,
le coût effectif
h.Frais de surveillance et de maintenance
le type de chauffage,
le forfait de base,
le volume chauffé,
le coût unitaire par m3 chauffé,
le montant total facturé i.Frais administratifs
le forfait de base,
le nombre d’unités locatives chauffées,
le coût d’une unité locative,
le montant total facturé. En l’espèce, si le décompte adressé aux locataires mentionne le total des frais de chauffage, d’eau chaude, de taxes d’épuration et de relevés de compteurs, de même que les coefficients de répartition, il ne donne pas de détails concernant nombre de points visés par la directive précitée, tels que, notamment, la quantité d’énergie, le prix unitaire, le nom du fournisseur et le coût effectif payé. Certes, le décompte mentionnait que le compte détaillé était à disposition dans les bureaux de la gérance et pouvait être consulté, ce qui paraît conforme à l’art. 8 al. 1 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11), selon lequel, lorsqu’un décompte détaillé des frais de chauffage et de préparation d’eau
12 - chaude ainsi que de leur répartition entre les locataires n’est pas remis au locataire avec la facture annuelle de chauffage, il y a lieu d’indiquer expressément sur la facture que le locataire peut exiger le décompte détaillé. Le point de savoir si les exigences des RULV ne vont pas au-delà et si seul l’envoi d’un décompte conforme aux Directives rend la créance de frais accessoires exigible prête cependant à discussion et n’a apparemment pas encore être tranchée. Cela étant, la situation juridique n’est pas claire pour ce premier motif. d) Lorsque le locataire – qui avait eu la possibilité de consulter au préalable les pièces justificatives et avait reçu un décompte de chauffage – n'a saisi la commission qu'après la résiliation du bail, il résulte de la jurisprudence que la commination est valable si le bien-fondé de la créance est établi, fût-ce ultérieurement, ce que le juge de l'expulsion doit examiner avec un plein pouvoir d'examen. La loi ne fixe au locataire aucun délai pour agir, sous réserve de l'abus de droit (Lachat, op. cit., p. 348). Dans cette dernière hypothèse, il y a lieu d'instruire et de statuer sur le montant litigieux avant de rendre une décision sur la requête d'expulsion (CREC I 24 août 2007/416; CREC I 21 octobre 2010/551). En tout état de cause, l’examen du bien-fondé du décompte de chauffage et d’eau chaude ne peut en principe pas intervenir dans le cadre d’une procédure en cas clair de l’art. 257 CPC (Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné en raison du défaut de paiement du loyer [art. 257d CO], JT 2012 III 42 n. 11 ; CACI 13 juillet 2012/330). En l’espèce, le fait que les locataires n’aient pas contesté les décomptes en question dans le délai de 30 jours dès réception n’implique pas une reconnaissance de la dette. Au regard de la jurisprudence précitée, ce décompte pouvait même être contesté après la résiliation, de sorte que le premier juge ne pouvait prononcer l’expulsion des locataires sans examiner le bien-fondé de la prétention du bailleur. Il appartient en effet au juge de l’expulsion de se prononcer à titre préjudiciel sur le bien- fondé du décompte et l’on ne voit guère que cet examen puisse intervenir dans la procédure de cas clair, pourvu que le locataire émette des griefs
13 - ayant quelque consistance. En l’espèce, les appelants font notamment valoir que, compte tenu de la répartition entre chauffage et eau chaude, il est probable que les nouvelles directives cantonales entrées en vigueur en 2012 n’aient pas été respectées, moyen qui mérite plus ample examen. S’il devait en effet se révéler qu’une part de la créance devait être injustifiée, le congé pourrait se révéler inefficace ou annulable. Dans ces circonstances, on ne saurait considérer que le bien-fondé de la créance a été établi. Pour ce motif également, la requête selon la procédure des cas clairs est irrecevable. 6.a) Au vu de ce qui précède, l’appel doit être admis en ce sens que la requête d’expulsion est irrecevable. b) Vu l’issue du litige, les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 280 fr., et de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3, 69 al. 1 et 70 al. 4 TFJC), sont mis à la charge de l’intimé qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). c) Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens, les appelants n’ayant pas procédé par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel.
14 - Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal p r o n o n c e : I. L’appel est admis. II. Il est statué à nouveau comme il suit : I. La requête d’expulsion déposée le 18 mai 2015 par V., partie bailleresse, contre U.T. et I.T., parties locataires, est irrecevable. II. Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 280 fr. (deux cent huitante francs), sont mis à la charge de la partie bailleresse. III. Il n’est pas alloué de dépens de première instance. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont mis à la charge de l’intimé. IV. L’intimé V. doit verser aux appelants U.T.________ et I.T.________, solidairement entre eux, la somme de 100 fr. (cent francs) à titre de restitution d’avance de frais de deuxième instance. V. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière :
15 - Du 26 octobre 2015 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -M. Jacques Lauber, aab (pour V.) -M. et Mme I.T. et U.T.________ La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -M. le Juge de paix du district de Lausanne
16 - La greffière :