CACI jl15-013807-439/2015•Eviction upheld after rent default under clear-case procedure
CACI jl15-013807-439/2015Tribunal cantonal / Chambre des recours civile25 août 2015Dismissed
Extrait par Omnilex
The tenant appealed a summary eviction order based on rent default for commercial premises in Nyon. She argued that defects in the premises justified withholding rent, that the landlord had waived the termination at a meeting, and that a new lease had arisen tacitly through later conduct. The Court of Appeal found none of these arguments established. It held that the notice to quit was valid under Art. 257d CO, that no agreement renouncing eviction was proven, and that the elements for a tacit lease were absent. The appeal was dismissed, the eviction order confirmed, costs were charged to the tenant, and the file was sent back for a new eviction deadline.
Art. 257d CO; Art. 257 CPC; summary eviction for rent default and clear-case requirements. A termination for non-payment remains valid where the tenant merely alleges defects but has not consigned rent and no agreed rent reduction or accepted waiver is shown. A waiver of eviction must be proven by the tenant; mere discussions or conditional statements are insufficient. A tacit new lease after termination is admitted only restrictively and requires a prolonged period of peaceful occupation together with regular acceptance of rent without reservation. Where these requirements are absent and the legal position can be immediately established from available evidence, clear-case relief is available and eviction may be ordered (consid. 3–6).
1102 TRIBUNAL CANTONAL JL15.013807-151179 439 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 25 août 2015
Composition : M. C O L O M B I N I , président M.Stoudmann et Mme Giroud Walther, juges Greffière:MmeJuillerat Riedi
Art. 257d CO ; 257 CPC Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par C., à Nyon, intimé, contre l’ordonnance rendue le 29 juin 2015 par le Juge de paix du district de Nyon dans la cause divisant l’appelante d’avec P., à Verbier, requérant, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par ordonnance du 29 juin 2015, notifiée au conseil du locataire C.________ le 1 er juillet 2015, la Juge de paix du district de Nyon (ci-après : la Juge de paix) a ordonné à C.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 31 juillet 2015 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à Nyon, rue [...] (locaux commerciaux, bureau de 95 m 2 au 5 e étage) (I), dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la présente décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), arrêté les frais judiciaires de la partie bailleresse à 300 fr. et ceux de la partie locataire à 300 fr, les frais judiciaires étant compensés avec l’avance de frais respective de chaque partie (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu’en conséquence la partie locataire remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui versera la somme de 750 fr. à titre d’indemnité pour les démarches effectuées (VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII). En droit, le premier juge a retenu que faute de paiement dans le délai comminatoire de l’intégralité du montant de 6’600 fr. représentant les loyers dus au 1 er décembre 2014 pour la période du 1 er novembre 2014 au 31 décembre 2014, le congé signifié par P.________ à C.________ par avis du 21 janvier 2015 pour le 28 février 2015 était valable et que l’on se trouvait en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272) permettant de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC. B.Par acte du 10 juillet 2015, C.________ a formé appel contre cette ordonnance, concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à la réforme de l’ordonnance en ce sens que la requête d’expulsion soit
3 - rejetée et, subsidiairement, au constat de l’irrecevabilité de la requête en cas clair du 2 avril 2015. Dans sa réponse du 17 août 2015, P., par l’intermédiaire de son conseil, a conclu au rejet de l’appel avec suite de frais et dépens. C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier : 1.Par contrat de bail du 11 février 2011, le bailleur P. a remis à bail à la locataire C.________, pour le 15 février 2011, un local commercial d’environ 95 m 2 situé dans l’immeuble sis rue [...] à Nyon.
Le loyer mensuel, payable d’avance, était fixé à 3’300 fr. net, y compris un acompte de charges de 530 francs. 2.Au mois de septembre 2014, C.________ a annoncé au bailleur qu’un « dégât d’eau » s’était produit dans les locaux loués. L’ampleur de ceux-ci est toutefois contestée par le bailleur. Invoquant le fait que la remise en état n’avait pas été exécuté par le bailleur, C.________ n’a pas procédé au paiement de son loyer pour les mois de novembre et décembre 2014. 3.Par lettre du 12 décembre 2014 adressée sous pli recommandé à C., P., par l’intermédiaire de la gérance S.________ SA, a sommé la locataire de s’acquitter, dans un délai de trente jours, de la somme de 6’600 fr. correspondant aux loyers dus pour la période du 1 er novembre 2014 au 31 décembre 2014, faute de quoi le bail serait résilié. L’accusé de réception de ce courrier, daté du 15 décembre 2014, porte la signature d’Z., employée auprès de C.. C.________ n’a pas payé les loyers réclamés dans le délai comminatoire.
4 - Par courrier recommandé du 21 janvier 2015, P., par l’intermédiaire de S. SA, a signifié à la locataire qu’il résiliait le bail pour le 28 février 2015 en vertu de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). L’accusé de réception de ce courrier porte la signature d’Z.. C. n’a pas libéré les locaux à la date prévue. Les loyers de novembre et décembre 2014 ont finalement été réglés le 5 mars 2015. 4.Le 6 mars 2015, une séance a eu lieu dans les locaux en question en présence notamment du bailleur P., de V., employée de S.________ SA, et d’un entrepreneur, afin de discuter des travaux à entreprendre. 5.Par acte adressé le 2 avril 2015 à la Juge de paix, P.________ a requis, avec suite de frais et dépens, à ce qu’ordre soit donné à C.________ de restituer immédiatement, ou dans l’ultime délai qui pourrait être imparti par le juge, le local en question libre de tout bien et de tout occupant et qu’à défaut de s’exécuter, le locataire pourra y être contraint par la voie de l’exécution forcée directe, le juge ayant la charge de fixer la date et l’heure des opérations d’exécution. Dans son courrier du 23 avril 2015, C.________ a conclu au rejet de la requête, avec suite de frais et dépens. Elle a déposé des déterminations le 8 mai 2015. Soutenant que la résiliation du bail avait été annulée par la requérante, elle a requis l’audition de P., de V., et d’Z.. Une audience a eu lieu le 25 juin 2015, à laquelle les deux parties se sont présentées. A cette occasion, les témoins V. et Z.________ ont été entendues, de même que la partie bailleresse, P.. V. a notamment déclaré qu’il n’y avait pas de problème de dégât d’eau proprement dit mais uniquement des problèmes de
5 - condensation sur les vitrages de la verrière. Selon elle, Q., représentant de C., n’avait jamais indiqué son intention de suspendre le paiement du loyer en raison de ce problème, mais avait précisé qu’il s’acquitterait de ses loyers en souffrance et souhaitait que la résiliation soit annulée, ce à quoi la gérance avait répondu qu’une fois les loyers payés une décision serait prise quant à la suite à donner. Quant à Z., également entendue en qualité de témoin, elle a notamment déclaré, au sujet de l’éventuelle annulation de la procédure d’expulsion, que lors de la séance du 6 mars 2015, V. avait indiqué que si c’était en ordre avec Lausanne, c’était en ordre pour elle.
6 - déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Selon la jurisprudence fédérale, la valeur litigieuse – qui détermine la voie de droit – est équivalente au dommage causé par le retard dans la restitution de l’objet loué au cas où les conditions d’une expulsion prononcée selon la procédure de cas clair ne seraient pas réalisées; le dommage correspond à la valeur locative ou à la valeur d’usage hypothétiquement perdue jusqu’à ce qu’un prononcé d’expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 c. 2.1 ; 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2 non publié à I’ATF 138 III 620). Selon la jurisprudence de la cour de céans, cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, la durée prévisible ne sera en règle générale pas inférieure à un an (CACI 28 janvier 2015/52 c. 1a). En l'espèce, le loyer mensuel étant de 3’300 fr., la valeur litigieuse est sans conteste supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). b) L’ordonnance incriminée ayant été rendue en procédure sommaire (art. 248 let. b et 257 CPC), le délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC). Formé en temps utile, par une partie disposant d’un intérêt juridiquement protégé à l’appel (art. 59 al. 1 et 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
7 - 2.L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (idem., n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250). 3.Tout en admettant que les conditions formelles de la résiliation intervenue en application de l’art. 257d CO sont remplies, l’appelante se prévaut implicitement du fait que des défauts de la chose louée expliqueraient que, de guerre lasse, elle aurait sursis au paiement du loyer. a) N’est pas abusif le congé fondé sur le fait que le locataire avait cessé de payer son loyer, même si ce dernier invoquait des bruits excessifs dans l’immeuble (CREC I 31 janvier 2007/48) ou des défauts, sans cependant avoir consigné le loyer conformément aux art. 259g et 259h CO (TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 c. 2). b) Les défauts éventuels invoqués par l’appelante ne suffisent pas à remettre en cause le congé, lequel a été valablement signifié au vu du retard – non contesté – dans le paiement des loyers de décembre 2014 et janvier 2015, qui ont fait l’objet d’une sommation conforme aux exigences de l’art. 257d CO. En outre, il n’y a à cet égard pas de place pour l’application de la jurisprudence tenant compte de la mauvaise foi ou de la déloyauté du bailleur qui résilie pour défaut de paiement du loyer alors que le locataire est en droit de prétendre à une réduction de loyer dont le principe est incontesté mais non la quotité (cf. TF 4C_65/2003 du 23 septembre 2002
8 - c. 4.4.2 ; 4C_173/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.3.). Cette jurisprudence ne trouve en effet pas application lorsque, comme en l’espèce, il n’est pas établi – ni même invoqué – que le bailleur aurait admis le principe de la réduction ou lorsque les parties étaient en discussion à ce sujet (TF 4A_549/2010 du 17 février 2011 c. 4.1 et 4.2). L’appelante rend certes vraisemblable que des discussions avaient eu lieu au sujet d’un éventuel défaut d’humidité, mais ni les allégués ni les pièces produites ne font état d’un accord, ni même d’une discussion, sur le principe de la réduction. 4.L’appelante se prévaut ensuite d’une renonciation à l’expulsion par la partie bailleresse. Elle relève à cet égard qu’après la résiliation du bail, des pourparlers l’auraient ensuite conduite à régler les loyers en souffrance dans la perspective d’un arrangement avec le bailleur et en prévision de la séance du 6 mars 2015, lors de laquelle les défauts devaient être constatés. Elle soutient que lors de cette séance, la représentante de la partie bailleresse aurait déclaré renoncer à la résiliation. a) Commet un abus de droit le bailleur qui poursuit une procédure d’expulsion, alors que les parties ont passé un accord mettant fin à la procédure. Dans tous les cas, c’est au locataire qu’il incombe de prouver l’accord invoqué et, si cet accord est conditionnel, que les conditions qui empêchent l’expulsion sont remplies (Guignard, Procédures spéciales vaudoises, n. 1 ad art. 21 LPEBL; CACI 31 mai 2011/100). Cette jurisprudence reste applicable sous l’empire du CPC (CACI 20 décembre 2011/412). b) En l’espèce, l’appelante a offert de prouver un accord sur la renonciation à la résiliation litigieuse par l’audition de deux témoins, à savoir V.________ et Z., ainsi que par l’interrogatoire du bailleur lui- même. Ces témoins, respectivement partie, ont été entendues à l’audience du 25 juin 2015, sans que la renonciation du bailleur à la résiliation litigieuse ne puisse être déduite de leurs déclarations. V. a en effet déclaré qu’une décision était réservée quant à la suite à donner
9 - à la résiliation, une fois les loyers en souffrance payés. Z.________ a déclaré pour sa part que la question de l’annulation de la résiliation avait été évoquée et qu’à cet égard, V.________ avait réservé une décision tierce, disant que si c’était en ordre avec Lausanne, c’était en ordre pour elle. Quant au bailleur, il a déclaré n’avoir pas parlé lors de la séance du 6 mars 2015 de la résiliation du bail et n’avoir pas même eu connaissance, à cette occasion, de ce que la résiliation avait été notifiée. Dans ces circonstances, il y a lieu de retenir qu’un accord des parties au sujet d’une renonciation à la résiliation n’est pas établi ni même rendu vraisemblable par l’appelante.
La Cour de justice du Canton de Genève a posé qu'en règle générale, la période minimale d'occupation paisible par le locataire était de neuf mois à compter du terme de la résiliation, de la fin de la dernière prolongation ou de l'obtention d'un jugement d'évacuation (RSJ 1991, p. 360, n. 58). Dans un arrêt plus récent, la Chambre des recours du Tribunal de céans a rappelé que l'existence d'un bail tacite au-delà de l'échéance d'un bail de durée déterminée ou indéterminée est conditionnée au fait que le locataire jouisse des locaux durant de nombreux mois et que le bailleur encaisse le loyer sans remarque particulière; une tolérance temporaire ou l'acceptation de quelques versements à titre de loyers ne sont pas suffisants. Dans cet arrêt, elle a considéré qu'une période de deux mois et demi est en elle-même insuffisante, mais que l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite: il convient de prendre en considération l'ensemble des circonstances pendant une période prolongée, soit de quelques mois (CdB 2003 p. 19 c. II/b et la doctrine citée). Cette jurisprudence, confirmée ultérieurement (CREC I 18 avril 2005/219; CREC I 14 juillet 2008/342), a été approuvée par Wessner, qui l'a du reste inspirée, et rappelle lui aussi qu'on ne peut admettre la conclusion d'un bail tacite que si, durant plusieurs mois, le locataire reste en jouissance de la chose louée et que le bailleur continue à encaisser régulièrement le même loyer, sans formuler de réserve ou de remarques (Droit du bail 16/2004, pp. 12-13, n. 3 avec réf.; cf. Weber, Basler Kommentar, 5 e éd., n. 14 ad art. 257d CO). Dans un cas où le bailleur avait requis l’expulsion peu après la résiliation, la Cour d’appel civile a considéré que le fait qu’une procédure ait été pendante était suffisant, au regard de la jurisprudence publiée aux ATF 119 Il 147, pour exclure la reconduction tacite du bail, sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur d’exprimer des réserves à la réception des loyers. Quant au retrait de la requête d’expulsion, il n’était pas
11 - déterminant, dès lors que le bailleur avait déposé une nouvelle requête d’expulsion un mois plus tard, manifestant ainsi sa volonté de continuer à faire valoir le congé (CACI 1 er septembre 2011/226, confirmé par TF 5A_641/2011 du 27 janvier 2012 c. 9). De même, il n’y a pas conclusion tacite d’un nouveau bail, lorsque le bailleur dépose sa requête d’expulsion à peine plus de deux mois après la fin du bail. Il importe peu qu’il n’ait pas expressément accusé réception à titre d’indemnité pour occupation illicite seulement de deux paiements postérieurs à l’échéance du contrat (CACI 23 avril 2012/181). b) En l’espèce, la sommation de payer les loyers en retard a été faite par avis du 14 décembre 2015, notifié le lendemain à l’appelante. Le bail a été résilié par avis du 21 janvier 2015 pour le 28 février 2015. L’expulsion a ensuite été requise le 2 avril 2015, soit à peine plus d’un mois après la date à laquelle la résiliation avait pris effet. On ne saurait par ailleurs retenir que les termes de « loyers » utilisés par le mandataire du bailleur dans ses requêtes de prises d’inventaire et de mainlevée d’opposition permettraient d’imputer à l’intimé l’encaissement du loyer sans réserve au sens de la jurisprudence rappelée ci-dessus, cela d’autant que ces procédures sont postérieures à la requête d’expulsion et que l’appelante n’a ainsi pu en inférer sans autre une volonté du bailleur de conclure un nouveau bail. En outre, ni les déclarations des parties ni celles des témoins ne permettent de retenir qu’un nouveau bail a été conclu tacitement entre les parties. Quant à l’attitude du bailleur, elle ne permet pas non plus de considérer qu’il aurait temporisé dans une mesure telle qu’il faille admettre la conclusion tacite d’un nouveau bail. En considérant ces circonstances dans leur ensemble, on ne parvient d’ailleurs pas à un autre résultat. 6.A titre subsidiaire, l’appelante estime que dans la mesure où elle se prévalait de moyens de droit à l’encontre de la résiliation, la requête d’expulsion en cas clair aurait dû être déclarée irrecevable. a) Jurisprudence et doctrine admettent que l’expulsion du locataire puisse être requise et prononcée par voie de procédure
12 - sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l’art. 257 al. 1 CPC sont réalisées. L’expulsion est même l’un des exemples d’application de la procédure du cas clair les plus fréquemment cités par la doctrine (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 3.2.1). Dans ce cas il n’y a pas place pour une procédure de conciliation (TF 4A_485/2011 du 7 novembre 2011 c .3.1, SJ 2012 I 120). De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement applicable lorsque l’état de fait est incontesté, mais également lorsque, s’il l’est, il est susceptible d’être immédiatement prouvé (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 c. 3.3.1, in SJ 2012 I 120 ; Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006, in FF 2006 p. 6959 ; Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16 e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, n. 42, p. 15 ; Meier, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zurich 2010, pp. 374-375), notamment sur la base des moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces (138 III 123 c. 2.1). Le seul fait que le juge doive requérir la production de certaines pièces ne permet pas d’exclure la protection en cas clair (CACI 29 mars 2012/157). Le Tribunal fédéral a laissé ouverte la question de savoir si d’autres moyens de preuve (audition de témoins amenés directement par les parties ou brève vision locale) étaient admissibles, comme préconisé par une partie de la doctrine (ATF 138 III 123 c. 2.1 et réf.). La jurisprudence vaudoise admet la possibilité de tels moyens de preuve (CACI 18 août 2011/199, in JT 2011 III 146; CACI 8 juillet 2011/151). b) Compte tenu des éléments exposés plus haut, il apparaît que c’est à bon droit que la première juge a admis la requête de protection de cas clair. La renonciation à la résiliation, respectivement la conclusion d’un nouveau contrat de bail ne ressort pas des déclarations de deux témoins ni d’une partie ayant assisté à la séance lors de laquelle dite renonciation était supposée avoir été exprimée. La situation juridique était claire au vu de la jurisprudence rappelée ci-dessus, en particulier quant aux conditions restrictives auxquelles la conclusion d’un bail tacite peut être admise.
13 -
14 - V. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Nyon pour qu’elle fixe à C., une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble sis [...] à 1260 Nyon (locaux commerciaux, bureau de 95 m 2 au 5 e étage). VI. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière : Du 26 août 2015 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -Mme Geneviève Gehrig, aab (pour C.) ; -M. Mikaël Ferreiro, aab (pour P.________). La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
15 - Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Juge de paix du district de Nyon. La greffière :
Extrait par Omnilex
Whether the lease termination for non-payment under Art. 257d CO was valid despite alleged defects in the premises.
The defects did not invalidate the notice; the unpaid rent was undisputed and the statutory warning requirements were met.
A tenant who does not consign rent cannot defeat a termination for default by merely invoking defects. No agreed rent reduction or accepted principle of reduction was shown.
Whether the landlord waived the termination or agreed not to enforce eviction.
No waiver agreement was proven or made plausible.
The witnesses and the landlord’s testimony did not establish any agreement to abandon the termination or the eviction proceedings.
Whether a new lease arose tacitly through the landlord’s conduct after termination.
No tacit lease was concluded.
The eviction request was filed shortly after the effective date of termination; isolated references to 'rent' in later enforcement steps did not show a prolonged, reservation-free acceptance of occupation.
Whether the clear-case procedure under Art. 257 CPC was admissible for the eviction request.
Yes; the legal situation was clear and immediately provable.
The conditions for clear-case relief were met, and the asserted defenses did not render the matter unclear.
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