1104 TRIBUNAL CANTONAL JL14.031813-142006 19 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 12 janvier 2015
Présidence de M. C O L O M B I N I , président Juges:MM. Giroud et Perrot Greffière:Mme Germond
Art. 257 CPC ; 271 CO Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par W.Q., à Bioley-Orjulaz, bailleresse, contre la décision rendue le 26 septembre par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec X., à Lausanne, locataire, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A.Par ordonnance du 26 septembre 2014, dont les considérants écrits ont été adressés pour notification aux parties le 27 octobre 2014, le Juge de paix du district de Lausanne a déclaré irrecevable la requête d’expulsion en cas clair déposée le 5 août 2014 par W.Q.________ contre X.________ (I), arrêté les frais judiciaires à la charge de la requérante à 280 fr. (II), dit qu’il n’est pas alloué de dépens (III) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV). En droit, le premier juge a considéré qu’il était douteux que la requérante, copropriétaire de l’immeuble litigieux à concurrence de 24/50 et usufruitière pour les 26/50 restants, puisse valablement résilier seule le bail de l’intimé. Le premier juge a également relevé qu’il régnait une certaine confusion sur une éventuelle reprise du bail par la requérante à son seul nom, aucune pièce du dossier n’établissant qu’elle se serait vue transférer ce contrat par les autres cobailleurs. Le premier juge a donc estimé que la situation juridique n’était pas claire s’agissant de la légitimation active de la requérante. En outre, le cas n’était également pas clair pour ce qui concernait le respect des conditions formelles posées par l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), la requérante ayant adressé à l’intimé deux mises en demeure apparemment contradictoires et les arriérés de loyer ayant semble-t-il été acquittés une fois par les parents de l’intimé et une deuxième fois par la curatrice de l’intimé, de sorte que le loyer de l’intimé était actuellement payé jusqu’au mois de janvier 2015. B.Par acte d’appel du 6 novembre 2014, W.Q.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, principalement à ce que l’ordonnance soit réformée en ce sens que l’expulsion avec effet immédiat de X.________ de l’appartement de 3 pièces au cinquième étage de l’immeuble sis avenue [...], à Lausanne, est prononcée, ainsi que de tous tiers occupants et de tous objets, les mesures d’exécution directe étant ordonnées, et
3 - subsidiairement à ce qu’elle soit annulée, la cause étant renvoyée au premier juge pour nouvelle instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants. L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer. C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de la décision complétée par les pièces du dossier : 1.Depuis le 15 avril 1995, l’intimé X.________ est locataire de l’appartement situé au 5 ème étage de l’immeuble sis Avenue [...], à Lausanne, comprenant trois pièces, une cuisine et une salle de bains (ci- après : l’appartement). Le loyer mensuel était initialement de 950 fr. net, payable d’avance le premier de chaque mois. Depuis le mois d’avril 2009, le loyer de l’appartement s’élève à 995 fr., auquel s’ajoute un acompte de charges de 120 fr. par mois. 2.Le 1 er mars 1996, l’immeuble sis Avenue [...] a été vendu et la requérante, aujourd’hui âgée de 105 ans, en est devenue copropriétaire à raison de 24/50, les 26/50 restants étant détenus en copropriété collective (société simple) par divers membres de la famille Q.. 3.Par contrat de gérance non daté, W.Q. a mandaté la Régie [...] SA pour gérer l’immeuble précité. Le contrat a pris effet au 1 er
janvier 1996 et était conclu pour une durée indéterminée. 4.Depuis le 9 mai 1996, W.Q.________ est titulaire d’un droit d’usufruit sur l’immeuble sis avenue [...]. Il ressort de l’inscription du droit au Registre foncier que cet usufruit résulte d’un "report ipso facto du droit de la sœur d’André Thélin selon testament". 5.Au début de l’année 2014, l’intimé a été hospitalisé d’urgence au Foyer [...], à Lausanne.
Le 4 juillet 2014, l’OCTP s’est acquitté du loyer du mois de mai 2014 de l’intimé en faveur de la régie de [...] SA. 8.Par courrier du 17 juillet 2014, R.________ a informé la régie de [...] SA du fait que l’arriéré de loyer de l’intimé relatif au mois de mai 2014 était dû à un problème consécutif à la sous-location de l’appartement de ce dernier. Selon les explications de la curatrice, un retard dans le paiement du loyer précité était survenu à la suite d’un problème de coordination entre l’OCTP, l’intimé et le sous-locataire. 9.Le 21 juillet 2014, R.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne d’une requête tendant à la constatation de la nullité de la résiliation du contrat de bail de l’intimé, subsidiairement à l’annulation de cette dernière et plus subsidiairement à une prolongation dudit bail de quatre ans. Cette procédure a été suspendue jusqu’à droit connu dans la présente cause. 10.Selon un extrait du grand-livre de l’OCTP du 5 septembre 2014, les loyers de l’intimé ont depuis lors été régulièrement acquittés. 11.Devant le Juge de paix du district de Lausanne, R.________ a précisé qu’une mise en demeure et une notification de la mise en demeure avaient également été notifiées aux parents de l’intimé qui avaient alors payé les arriérés de loyer de leur fils. E n d r o i t : 1.a) L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales où la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L’art. 319 let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours contre les décisions finales qui ne peuvent pas faire l’objet d’un appel.
En l'espèce, le loyer mensuel de l’objet loué s'élève à 995 fr., de sorte que la limite de 10'000 fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC est atteinte. b) L'appel s'exerce en principe dans un délai de trente jours (art. 311 CPC). Le délai d'appel est toutefois de dix jours dans toutes les décisions rendues en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC).
Le bailleur a requis l'application de la règle relative aux cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge a considéré que cette procédure ne pouvait être appliquée (art. 257 al. 3 CPC). La procédure de protection en cas clairs étant sommaire, le délai d'appel est de dix jours, même lorsque le premier juge a rendu une décision d’irrecevabilité en application de l’art. 257 al. 3 CPC (JT 2011 III 83, spéc. p. 85). L’appel, dûment motivé (art. 311 al. 1 CPC), a été interjeté en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC).
7 - c) aa) La capacité d’ester en justice est une notion de procédure et le juge doit l’examiner d’office au stade de l’examen de la recevabilité (art. 59 al. 2 let. c CPC; Jeandin, in CPC commenté, Bâle 2011, n. 16 ad art. 67 CPC). Généralement, cette capacité est présumée. On peut néanmoins admettre un renversement de cette présomption dans des cas exceptionnels, notamment lorsque l’une des parties a atteint un âge auquel, dans la plupart des cas, elle est susceptible d’être atteinte d’une forte altération de ses facultés intellectuelles ou même d’une véritable déficience mentale. Pour retenir la capacité de discernement, un très haut degré de vraisemblance propre à exclure tout doute peut offrir une sécurité suffisante. C’est à celui qui affirme que la faculté d’agir raisonnablement existe malgré la cause d’altération de le prouver (ATF 108 V 121 c. 4 ; ATF 117 Il 231 c. 2b). En l’espèce, l’appelante est âgée de 105 ans et, comme l’a justement relevé I’OCTP devant le premier juge, sa capacité de discernement est douteuse, raison pour laquelle celui-ci a présenté une réquisition tendant à la production d’un certificat médical sur ce point. Dès lors que le premier juge a omis d’instruire cette question, notamment en ordonnant la production du certificat médical requis par la curatrice de l’intimé, on ne peut admettre sans autre la capacité d’ester de W.Q.________, que cela soit devant le premier juge ou devant l’autorité d’appel. Le fait que l’appelante soit représentée par des mandataires professionnels n’est pas déterminant, car ce qui est décisif c’est de savoir si la partie en justice dispose encore de son libre arbitre et de sa faculté d’agir en connaissance de cause. bb) La recevabilité de l’action suppose que le demandeur ait la qualité pour agir (et donc pour appeler) - qui se distingue de la légitimation active (Bohnet, CPC commenté, Bâle 2011, n. 94 à 96 ad art. 59 CPC) -, qui fait défaut lorsqu’il fait valoir seul un droit qui ne peut être exercé que conjointement ou contre plusieurs personnes (Bohnet, in CPC commenté, Bâle 2011, n. 100 ad art. 59 CPC). La question de la consorité nécessaire est examinée d’office par le juge (Jeandin, CPC commenté, Bâle
8 - 2011, n. 2 ad art. 70 CPC). Il y a consorité matérielle nécessaire en vertu du droit fédéral lorsque plusieurs personnes sont ensemble le titulaire (consorité active) ou le sujet passif (consorité passive) d’un seul droit, de sorte que chaque co-titulaire ne peut pas l’exercer seul ou être actionné seul en justice. Toutefois, selon la jurisprudence, si un membre de la communauté déclare autoriser les autres à agir ou déclare formellement se soumettre par avance à l’issue du procès, ou encore reconnaît d’emblée formellement la demande, sa participation n’est pas nécessaire (ATF 136 III 431 c. 4.4) C’est le droit matériel qui indique dans quels cas la consorité est nécessaire (ATF 136 III 431 c. 3.3). Un bailleur n’est pas nécessairement le propriétaire de la chose louée (Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne 2008, n. 1.2.1, p. 70 ; Bohnet/Dietschy, Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n. 3 ad art. 253 CO et les réf. citées). Il peut n’être que titulaire d’un droit réel limité sur l’objet loué ; il pourra notamment s’agir d’un droit d’usufruit. En effet, même si l’usufruit comme tel est incessible, son exercice est transférable à un tiers lorsqu’il ne s’agit pas d’un droit éminemment personnel; l’usufruitier peut donner à bail un immeuble, en percevoir le loyer et mettre un terme à cette relation contractuelle (art. 755 et 758 CC ; ATF 113 Il 121 c. 2b, JT 1988 I 159). En particulier, le propriétaire de l’une des parts d’un immeuble et usufruitier de l’ensemble des autres parts a seul la jouissance du total et exerce seul toutes les facultés comprises dans cette jouissance ; il peut donc donner à bail un immeuble et en percevoir un loyer sans l’accord du ou des nu(s)-propriétaire(s) du solde (ATF 113 Il 121 c. 2b, JT 1988 I 159). On peut donc en déduire a contrario qu’un propriétaire d’une part et usufruitier de certaines autres parts mais pas de l’ensemble d’entre elles ne peut pas disposer du tout et ne sera donc pas seul titulaire du droit d’action et, partant, n’aura pas la qualité pour agir individuellement. c) En l’espèce, on doit considérer avec le premier juge qu’une incertitude demeure sur la faculté de l’appelante de requérir et d’obtenir seule l’expulsion de l’intimé. Contrairement à ce qu’allègue l’appelante, il n’est pas clairement établi que celle-ci cumule les qualités de propriétaire
9 - et d’usufruitière de la totalité des parts de l’immeuble litigieux. Certes, il ressort du Registre foncier qu’elle est titulaire d’un usufruit résultant d’un "report ipso facto du droit de la soeur d’[...] Q.________ selon testament" mais on ignore l’identité de cette "soeur", curieusement non désignée dans ce registre officiel, et l’étendue du droit d’usufruit ainsi transféré à l’appelante. Cette question n’a pas été instruite en première instance et il y a dès lors une incertitude en l’état sur le droit d’action de l’appelante et donc de sa qualité pour appeler. cc) Quoi qu’il en soit, les questions relatives à la capacité d’ester en justice et à la qualité pour agir de l’appelante peuvent être laissées ouvertes, l’appel devant de toute manière être rejeté pour les motifs exposés ci-dessous. 3.L’appel peut être formé pour constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L’instance d’appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement l’appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile, t. Il, 2 e éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435).
L’appel peut également être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC). L’autorité d’appel applique le droit d’office: elle n’est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir d’examen est plein et entier (HohI, op. cit., n. 2396 p. 435; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2013, n. 1 ad art. 310 ZPO, qui parle de “vollkommenes Rechtsmittel”). 4.a) L’appelante invoque une mauvaise application de l’art. 257 CPC. Selon elle, la situation en fait et en droit était suffisamment claire, dès lors qu’elle est copropriétaire de l’immeuble litigieux à concurrence de 24/50 et usufruitière pour les 26/50 restants, et que, par conséquent, elle pouvait valablement résilier seule le bail de l’intimé. Les incombances du bailleur en relation avec l’art. 257d CO avaient en outre été dûment
On considère par ailleurs que la situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 138 III 728 c. 3.3 ; ATF 138 III 123 c. 2.1.2). bb) Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
11 - et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2). Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être annulé s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d’un bailleur qu’il tolère la présence dans ses locaux d’un locataire qui ne paie plus le loyer. Le congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF 4A_497/201 1 du 22 décembre 2011 c. 2.4). De telles circonstances particulières existent, par exemple, quand le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, si le montant impayé est insignifiant, si l’arriéré a été réglé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s’était jusque là toujours acquitté à temps du loyer ou encore si le bailleur résilie le contrat longtemps après l’expiration de ce délai. Il incombe au destinataire du congé de prouver les faits montrant que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (TF 4C.430/2004 du 8 février 2005, in SJ 2005 I 310; TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 c. 2.4 et les réf.; TF 4A_271/2014 du 19 novembre 2014 c. 1, destiné à la publication). De manière générale, l’art. 271 al. 1 CO protège le locataire notamment en cas de disproportion grossière des intérêts en présence, lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou lorsqu’il adopte une attitude contradictoire. Le congé donné par le bailleur en vue d’obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit - hormis
12 - le cas d’une éventuelle attitude contradictoire de l’intéressé (TF 4A_108/2012 du 11 juin 2012 c. 4.3 ; ATF 136 III 190 c. 2 ; ATF 12011105 c. 3b). Ne peut se prévaloir de l’art. 271 CO le locataire qui agit lui- même de manière contraire à la bonne foi (TF 4A_739/2011 du 3 avril 2012 c. 4; en l’espèce les locataires avaient eux-mêmes consigné le loyer de manière contraire à la bonne foi). La contestation du congé fondée sur l’art. 271 al. 1 CO doit être introduite dans le délai de péremption de l’art. 273 CO. Si cela n’a pas été fait, le grief d’une résiliation contraire aux règles de la bonne foi ne peut plus être soulevé dans la procédure d’expulsion, faute de respect du délai de péremption fédéral (TF 4A_469/2013 du 14 novembre 2013 c. 4; ATF 133 III 175 c. 3.3.4). c) En l’espèce, comme on l’a vu, les conditions du cas clair ne sont pas réalisées au stade de la recevabilité de l’action car la capacité d’ester et la qualité pour agir de l’appelante sont douteuses. De toute manière, sur le fond, la validité du congé litigieux n’est pas manifeste sur la base des quelques faits qui ressortent du dossier. Non seulement on ignore la date du double paiement opéré par les parents de l’intimé et on ne peut donc exclure en l’état que le loyer du mois de mai 2014 ait été acquitté avant l’échéance du délai fixé dans l’avis comminatoire du 13 mai 2014 mais, de surcroît, les circonstances dans lesquelles le congé a été signifié suscitent certaines interrogations au regard des articles 271 et 271a CO, étant précisé que celui-ci a été contesté en temps utile auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne, de sorte que l’autorité d’expulsion devra également se prononcer sur ce point. Il apparaît à cet égard que l’intimé a été hospitalisé d’urgence au début de l’année 2014 et qu’une curatelle de portée générale a été instituée en sa faveur. Dans ce contexte particulier, quelques problèmes
13 - pratiques sont survenus au début du mandat de la curatrice et la gérance en a été informée. Ainsi, le paiement du loyer a pris un peu de retard, notamment s’agissant du mois de mai 2014, mais la situation a été rapidement régularisée et la gérance a même reçu des versements à double, dont on ignore les détails, comme relevé plus haut. La question se pose donc de savoir si la bailleresse, par sa gérance, n’a pas usé de son droit de manière inutilement rigoureuse à l’égard d’un locataire qui semble s’être toujours montré ponctuel pendant près de vingt ans dans le respect de cette obligation contractuelle et dont la mise sous curatelle a subitement entraîné un retard de paiement relativement peu important et ne suscitant pas de réelle inquiétude au vu de l’intervention efficiente de la curatrice et des informations semble-t-il assez précises et rassurantes dont disposait la gérance à cet égard. On se trouve donc dans un cas de figure assez exceptionnel qui impose à ce stade une certaine réserve quant au caractère admissible du congé. En conséquence, pour ce motif également, on doit considérer que la présente cause ne remplit pas les conditions du cas clair. e) En définitive, on peut admettre que le cas d’espèce n’entre pas dans le champ d’application de l’art. 257 al. 1 let a et b CPC. Dès lors, il n’y a pas lieu d’analyser le second grief soulevé par l’appelante. 5.Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité, selon le mode de procédural de l’art. 312 al. 1 CPC, et l’ordonnance entreprise confirmée. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, l’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer.
14 - Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, en application de l'art. 312 al. 1 CPC, p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable. II. L’ordonnance est confirmée. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont mis à la charge de l’appelante W.Q.________. IV. L’arrêt motivé est exécutoire Le président: La greffière : Du 13 janvier 2015 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière :
15 - Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -M. Thierry Zumbach, agent d’affaires breveté (pour W.Q.________)
Mme R.________ (curatrice de X.________) La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
M. le Juge de paix du district de Lausanne. Le greffier :