CACI jl11-038525-129/2012•Tenancy eviction confirmed under Article 257d CO
CACI jl11-038525-129/2012Tribunal cantonal / Chambre des recours civile14 mars 2012Dismissed
Extrait par Omnilex
The tenant appealed an eviction order issued for non-payment of rent and heating-charge arrears. He argued that he had not received the termination notice, that a later payment of CHF 1,250 should be considered, and that he needed more time to find a new flat. The Civil Appeals Court held that the appeal was admissible but unfounded. It found the registered termination validly received by postal notice, held that the arrears were not paid within the statutory deadline under Article 257d CO, and rejected humanitarian arguments as irrelevant to the validity of the eviction. The appeal was dismissed, the first-instance order confirmed, costs of CHF 100 imposed on the appellant, and the matter remitted only so the lower court could set a new vacate deadline.
Art. 257d CO; termination for default in rent or ancillary charges and eviction proceedings; registered notice of termination is deemed received when the addressee can collect it after the postal notice of withdrawal has been deposited. Failure to pay the full arrears within the statutory grace period entitles the landlord to terminate the lease with thirty days’ notice to the end of a month, even if payment is made later (consid. 3-4). Humanitarian or rehousing considerations do not affect the validity of the termination and cannot be used to transform the vacate deadline into a de facto lease extension; they may only be considered, if at all, at the enforcement stage under proportionality, and only for a short period (consid. 5).
1109 TRIBUNAL CANTONAL JL11.038525-120265 129 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 14 mars 2012
Présidence de M. C O L O M B I N I , président Juges:MmesCharif Feller et Bendani Greffier :M. Elsig
Art. 257d al. 2 CO Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par S., à Lausanne, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 24 janvier 2012 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l'appelant d’avec Z. SA, à Lutry, bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A.Par ordonnance du 24 janvier 2012, le Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à S.________ de quitter et de rendre libres pour le 20 février 2012 à midi l'appartement n° 2 de 2,5 pièces et la cave dans l'immeuble sis [...] à Lausanne (I), dit qu'à défaut de départ volontaire, l'huissier de paix serait chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée sur requête de la bailleresse Z.________ SA (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée sur réquisition de l'huissier de paix (III), fixé les frais judiciaires à 280 fr. (IV), mis ses frais à la charge du locataire (V), dit que celui-ci en devait le remboursement à la bailleresse, alloué à celle-ci des dépens par 500 fr. (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII). En droit le premier juge a considéré que le congé était valable et que l'on se trouvait en présence d'un cas clair. B.S.________ a interjeté appel le 8 février 2012 contre cette ordonnance, contestant avoir reçu la résiliation du bail, demandant une prolongation de la date de libération des locaux jusqu'à ce qu'il trouve un nouvel appartement et en se prévalant qu'un versement de 1'250 fr. de l'institution lui versant une rente viagère ne figurait sur aucune pièce. L'intimée Z.________ SA n'a pas été invitée à se déterminer. C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier : Par contrat de bail à loyer du 19 juillet 2005, l'intimée Z.________ SA a remis en location à l'appelant S.________ l'appartement n° 2 de 2,5 pièces et une cave dans l'immeuble sis [...] à Lausanne. Conclu pour durer du 1 er août 2005 au 1 er juillet 2006, le bail devait se renouveler
3 - tacitement d'année en année, sauf avis de résiliation donnée et reçu au moins quatre mois avant l'échéance. Le loyer, payable d'avance, a été fixé à 890 fr. par mois, plus 80 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude, acompte porté à 100 fr. en 2006. Les 4 et 15 janvier 2010, ainsi que le 21 octobre 2010, la gérante de l'immeuble a fait parvenir au locataire les décompte de chauffage des périodes 2007-2008, 2008-2009 et 2009-2010, laissant apparaître des soldes en faveur de la bailleresse de respectivement 320 fr. 95, 535 fr. 80 et 960 fr. 20. Les courriers indiquaient que le compte détaillé pouvait être consulté dans les bureaux de la gérante et que, faute de réclamation dans les trente jours, le décompte serait considéré comme accepté. Par courrier recommandé du 16 juin 2011, Z.________ SA a sommé le locataire de s'acquitter dans un délai de trente jours, faute de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), de l'arriéré des loyers des mois de mai et de juin 2011, par 1'980 fr., des intérêts de retard, par 17 fr. 35, de l'arriéré des décompte de chauffage des années 2007 à 2010, par 710 fr., d'une participation aux frais de la créancière, par 270 fr., et des frais de poursuite, par 73 francs. Ce pli a été réceptionné par le locataire le 22 juin 2011. Le locataire a versé le montant de 990 fr. le 28 juin 2011. Par formule officielle du 26 juillet 2011, la bailleresse a résilié le bail en cause avec effet au 31 août 2011. Selon relevé Track-and-Trace, ce pli a fait l'objet d'un avis de retrait le 27 juillet 2011 et n'a pas été retiré par le locataire dans le délai de garde postal de sept jours. Il ressort d'un procès verbal de saisie du 1 er septembre 2011, qu'un montant de 1'250 fr. a été versé le 15 août 2011.
4 - Le 3 octobre 2011, Z.________ SA a saisi le Juge de paix du district de Lausanne d'une requête en cas clair tendant à ce qu'ordre soit donné à S.________ de quitter immédiatement ou dans un ultime délai fixé par le juge l'appartement en cause et à ce que les opérations d'exécution forcée soient fixées pour le cas où le locataire ne s'exécuterait pas. Le locataire a déposé un lot de pièces le 10 janvier 2012 et ne s'est pas présenté à l'audience du 24 janvier 2012. E n d r o i t : 1.a) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers et de solde de charges. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010, c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008; RS 272), la valeur litigieuse excède 10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). b) L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les dix jours à compter de la notification de la décision motivée si cette dernière a été rendue en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC).
Dès lors, formé en temps utile par la partie locataire qui y a intérêt, l'appel est recevable. 2.L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., 2010, n° 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n° 2396, p. 435; Spühler, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 311 ZPO, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
L'état de fait de l'ordonnance attaquée a ainsi été complété ci- dessus sur la base des pièces au dossier de première instance. 3.L'appelant fait valoir qu'il n'a pas reçu la résiliation de bail. Selon la jurisprudence, la résiliation de bail par lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi et qu'il laisse un avis de retrait dans la boîte aux lettres ou sa case postale, est reçue dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale le lendemain de ce jour (ATF 137 III 208 c. 3.2.1; ATF 107 II 189 c. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré avait finalement a été payé (TF, arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss.). En l'espèce, le montant de 1'250 fr. dont se prévaut l'appelant a été versé le 15 août 2011, soit postérieurement à l'échéance du délai de trente jours fixé par le courrier de sommation du 16 juin 2011, ce délai étant arrivé à échéance le 22 juillet 2011. Il ne ressort pas de l'ordonnance ni du dossier que l'arriéré réclamé par cette sommation aurait été réglé
7 - intégralement dans ce délai, de sorte que l'intimée était en droit, au vu de la jurisprudence susmentionnée, de résilier le bail moyennant un délai de trente jours pour la fin d'un mois conformément à l'art. 257d al. 2 CO et de requérir l'expulsion de l'appelant, cela malgré le paiement ultérieur de la somme de 1'250 francs. L'appel doit être rejeté sur ce point. 5.L'appelant demande une prolongation du délai de libération des locaux jusqu'à ce qu'il trouve un nouvel appartement et fait valoir les conditions climatiques polaires du mois de février 2012. Selon la jurisprudence, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006, c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, 2 e éd., 2008, note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références). En l'espèce, vu la jurisprudence susmentionnée, il ne saurait être tenu compte, au stade de l'injonction à libérer les locaux loués, des conditions climatiques, ni de faire dépendre ce délai de libération du relogement de l'appelant, ce qui équivaudrait à une prolongation de bail. En outre ledit délai est conforme à la jurisprudence et l'appelant a
8 - bénéficié de facto d'une prolongation de ce délai, vu l'effet suspensif accordé de par la loi à son appel. L'appel doit être rejeté sur ce point. 6.En conclusion, l'appel doit être rejeté et l'ordonnance confirmée. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et 69 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l'appelant, vu l'issue de l'appel (art. 106 al. 1 CPC). Le délai de libération des locaux en cause étant passé du fait de l'effet suspensif accordé au recours, il convient de renvoyer la cause au premier juge, afin qu'il fixe à l'appelant un nouveau délai pour qu'il les libère. Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, p r o n o n c e : I. L'appel est rejeté. II. L'ordonnance est confirmée. III. Les frais judiciaire de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs) sont mis à la charge de l'appelant S.. IV. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu'il fixe à S., une fois les considérants écrits du
9 - présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'il occupe dans l'immeuble sis [...], à Lausanne (appartement no 2 de 2,5 pièces au rez supérieur et une cave. V. L'arrêt motivé est exécutoire. Le président : Le greffier : Du 14 mars 2012 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. Le greffier : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -M. S., -M. Jacques Lauber (pour Z. SA). La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
10 - 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). L'arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
M. le Juge de paix du district de Lausanne. Le greffier :
Extrait par Omnilex
Whether the appeal was admissible and the appellate route was open
The value in dispute exceeded CHF 10,000, so appeal was available and timely filed in the summary procedure.
In eviction cases the value in dispute is calculated federally by the minimum period the contract would continue if termination were invalid; here it exceeded the threshold under the CPC.
Whether the tenancy termination was validly received by the tenant
The termination was deemed received when the tenant could take cognizance of the postal notice of withdrawal; the notice was valid.
For registered mail, receipt occurs when the addressee can collect it at the post office after the notice is deposited; on the facts, this was deemed 2011-07-28.
Whether the landlord could terminate under Article 257d CO despite later partial payment
Yes. The late payment did not cure the default because the arrears were not fully paid within the 30-day grace period.
Under Article 257d CO, failure to pay within the deadline authorizes termination with 30 days' notice to month-end, even if payment follows later.
Whether humanitarian reasons or difficulty finding rehousing justified extending the vacate deadline
No. Humanitarian considerations do not affect the validity of the termination and cannot amount to a de facto lease extension; they may only matter briefly at the enforcement stage.
The requested extension would effectively create a new lease extension, which is excluded; the deadline set was consistent with case law.
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