1104 TRIBUNAL CANTONAL JI13.004610-151506 632 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 1er décembre 2015
Composition : M.C O L O M B I N I , président Mmes Favrod et Charif Feller, juges Greffière :MmeVuagniaux
Art. 197 CO Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par K., à Le Sépey, demanderesse, contre le jugement rendu le 2 décembre 2014 par le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois dans la cause divisant l'appelante d’avec V., à Clarens, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 2 décembre 2014, dont les considérants ont été adressés aux parties le 7 juillet 2015 pour notification, le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois a rejeté la conclusion de la demande déposée le 1 er février 2013 par K.________ à l’encontre d'V., telle que précisée le 14 mars 2013 (I), arrêté les frais judiciaires, les dépens et l'indemnité due au conseil d'office d'V. (II à V), et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI). En droit, le premier juge a retenu que les travaux de raccordement aux égouts, eaux claires et eaux usées constituaient une condition de réalisation de la vente immobilière et non pas une qualité promise, dès lors que le contrat n’avait prévu aucune diminution du prix de vente si les conditions auxquelles la vente était soumise n’étaient pas réalisées au 1 er septembre 2009, jour d’exécution du contrat de vente et date déterminante pour le transfert des profits et des risques. Selon le premier juge, les défauts résultant des travaux de raccordement existaient au moment du transfert immobilier, car ils avaient été exécutés avant le 1 er septembre 2009. Toutefois, dans la mesure où les parties avaient expressément convenu d’un prix de vente bas compte tenu de l’exclusion de garantie, il fallait en déduire que l’acheteuse avait accepté l’éventualité que des défauts apparaissent, lesquels n'avaient par ailleurs pas empêché l’utilisation de la chose, même s’ils étaient incommodants. Dans ces conditions, le but économique du contrat n’avait pas été considérablement compromis, ce d’autant que le prix des travaux de réfection, non contesté, de 24'276 fr. 70 selon l’expertise n’excédait pas 10 % du prix de vente de 400'000 francs. Le premier juge a ainsi retenu que les défauts tombaient sous le coup de la clause d’exclusion de garantie, de sorte que la vendeuse n’était pas tenue à réparation. Au surplus, les droits de la vendeuse à l’encontre des entrepreneurs, artisans et autres personnes ayant participé à des travaux avaient été valablement cédés à l’acheteuse selon le contrat et cette dernière en avait du reste fait largement usage à l’endroit
3 - de l’entreprise M.SA en exerçant ses prérogatives de maître de l'ouvrage, si bien que l'acheteuse ne pouvait plus rechercher la vendeuse. B.Par acte du 8 septembre 2015, K. a fait appel de ce jugement en concluant à sa réforme en ce sens qu'V.________ soit condamnée à lui verser les sommes de 1'675 fr. 85 avec intérêts à 5 % au 29 octobre 2009, 16'829 fr. 65 avec intérêts à 5 % au 7 décembre 2011, 11'040 fr. 85 avec intérêts à 5 % au 30 avril 2011, 1'506 fr. 60 avec intérêts à 5 % au 30 avril 2011, 5'102 fr. 45 avec intérêts à 5 % au 30 avril 2011, 596 fr. 15 avec intérêts à 5 % au 5 août 2011, 238 fr. 85 avec intérêts à 5 % au 24 novembre 2010 et 2'765 fr. 90 avec intérêts à 5 % au 2 septembre 2011, sommes réduites à la valeur totale de 30'000 fr., et à ce que les frais de procédure ainsi qu'une indemnité pour les dépens soient mis à la charge d'V.. C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier : 1.Par contrat de vente à terme conditionnée du 20 mai 2009, V. a vendu à K.________ une parcelle sise sur la commune [...], avec un chalet de 70 m 2 , pour la somme de 400'000 francs. 2.Le contrat disposait notamment ce qui suit : « (...) 3.Etat juridique et matériel L’immeuble vendu sera transféré dans son état juridique et matériel actuel, que l’acheteur déclare connaître et au sujet duquel il ne formule aucune réserve quelconque, avec tous ses droits et charges, dépendances, accessoires et parties intégrantes. (...) 8.Garantie Sous réserve des garanties expressément prévues dans cet acte, les comparants excluent toute garantie en raison des défauts éventuels,
4 - sous réserve des défauts frauduleusement dissimulés. Le prix de vente tient compte de cette exclusion de garantie. L’immeuble vendu sera ainsi transféré sans garantie quant à ses défauts apparents ou non, l’acheteur étant privé des garanties prévues par la loi, soit notamment des actions rédhibitoire, en réduction du prix ou en dommages et intérêts. L’acheteur déclare avoir été dûment informé de la portée de cette clause d’exclusion de garantie. Indépendamment de l’exclusion de garantie qui précède, le vendeur cède à l’acheteur les droits qu’il pourrait encore posséder à l’encontre des entrepreneurs, artisans et toutes autres personnes ayant participé à des travaux dans la mesure où ces droits sont cessibles. (...) 12.Prise de possession La prise de possession aura lieu le jour de l’exécution de la vente. Cette date est déterminante pour le transfert des profits et des risques ainsi que pour la répartition des charges de l’immeuble vendu (...). 14.Conditions – Caducité La vente est soumise aux conditions suivantes : Le locataire actuel doit avoir quitté l’immeuble vendu ; son bail a été résilié au 31 mai 2009. Le vendeur doit avoir entrepris, à ses frais, des travaux pour le raccordement des égouts, eaux claires et eaux usées. Si ces conditions n’étaient pas réalisées cumulativement au 1 er septembre 2009, tout délai de recours échu, la vente serait caduque et les comparants déliés de tout engagement sans indemnité, l’acompte versé devant être restitué à l’acheteur ; les frais de l’acte seraient alors à la charge du vendeur, sans préjudice à la solidarité légale. L’acheteur se réserve toutefois la possibilité d’acquérir d’ici à l’échéance même si les conditions ne sont pas réalisées.
5 - 15.Exécution L’exécution de la vente aura lieu par le paiement du prix de vente. A cet effet, les notaires de l’étude reçoivent individuellement des comparants tous pouvoirs de requérir du registre foncier le transfert immobilier, une fois le solde du prix de vente intégralement payé et les conditions réalisées. » 3.La valeur incendie du chalet a été fixée à 361'852 fr. en 1998. Dans une lettre du 10 septembre 2014, le département Investissements/Prêts de la J.________ a indiqué qu'après avoir visité le chalet, la valeur de nantissement de l'immeuble avait été fixée à 310'000 francs. 4.Avant le 1 er septembre 2009, la vendeuse a mandaté l’entreprise M.SA afin de procéder aux travaux de raccordement aux égouts, eaux claires et eaux usées, dont le coût total s’est élevé à 6'200 francs. 5.Le 1 er septembre 2009, la vente a été réalisée et K. a pris possession du bien immobilier. L'inscription au Registre foncier a été opérée le 2 septembre 2009. 6.K.________ a rapidement constaté des remontées d’odeur incommodantes dans son chalet. Elle a fait appel aux services de l’entreprise U.________SA, spécialisée dans l’assainissement et l’inspection télévisée de toutes canalisations, qui a constaté de nombreux défauts et malfaçons de la canalisation principale posée par M.SA. La société a procédé au curage de la canalisation et a établi un rapport faisant état des travaux à entreprendre afin d’éliminer les défauts. Le 29 octobre 2009, elle a facturé ses prestations à 1'675 fr. 85. 7.Le 23 octobre 2009, K. a envoyé à la vendeuse une copie du rapport établi par U.________SA en lui demandant d'intervenir auprès de M.________SA pour régler le problème.
6 - Le 28 octobre 2009, la vendeuse a envoyé une copie du rapport à M.________SA en lui demandant de contacter l'acheteuse. 8.M.SA a partiellement remplacé la canalisation défectueuse. 9.Le 19 mai 2010, K. a mis en demeure M.SA de procéder à l'achèvement des travaux de raccordement jusqu'au 4 juin 2010, conformément aux règles et usages généralement appliqués dans la profession. 10.Le 19 mai 2010, K. a écrit à la vendeuse que les frais liés à la réparation de la canalisation étaient à sa charge, dès lors que c'était elle qui avait dû effectuer le raccordement selon les termes du contrat de vente et que c'était elle qui avait mandaté l'entreprise. Le 31 mai 2010, la vendeuse lui a répondu que M.________SA était seule responsable des défauts. 11.Dès lors que M.SA n'avait pas achevé les travaux au 4 juin 2010, K. a mis un terme au contrat d’entreprise le 21 juin 2010, se prévalant de l’art. 366 CO pour faire exécuter les travaux de réfection par une autre société aux frais de la société M.SA. 12.Le 25 juin 2010, K. a envoyé à la vendeuse une offre de la société U.SA pour la remise en conformité des canalisations d'égouts pour un montant de 13'511 fr. 85, en lui rappelant que le contrat de vente disposait que c'était elle qui devait prendre les frais à sa charge. La vendeuse a refusé cette offre. 13.Le 20 juillet 2010, K. a introduit une requête de preuve à futur auprès de la Justice de paix du district d’Aigle pour la mise en œuvre d'une expertise hors procès concernant les travaux réalisés par M.________SA.
7 - Par ordonnance du 26 août 2010, la Juge de paix du district d’Aigle a nommé Jean-Marc Légeret, architecte, en qualité d’expert. 14.Le 16 novembre 2010, l’entreprise U.SA est intervenue afin de procéder à un curage d’urgence avant l’hiver. La facture s'élevait à 238 fr. 85. 15.En avril 2011, K. a mandaté les sociétés U.SA et [...] pour effectuer les travaux de réparation des canalisations, qui ont coûté 18’246 fr. (11'040 fr. 85 + 1'506 fr. 60 + 5'102 fr. 40 + 596 fr. 15). 16.Le 15 août 2011, K. a fait appel à un paysagiste afin de remettre son terrain en état, pour le montant de 2'765 fr. 90. 17.L’expert Jean-Marc Légeret a rendu son rapport le 22 août
8 - intérêts à 5 % au 30 avril 2011, 5'102 fr. 45 avec intérêts à 5 % au 30 avril 2011, 596 fr. 15 avec intérêts à 5 % au 5 août 2011, 238 fr. 85 avec intérêts à 5 % au 24 novembre 2010 et 2'765 fr. 90 avec intérêts à 5 % au 2 septembre 2011, sommes réduites à la valeur totale de 30'000 fr. afin de rester dans le cadre de la procédure simplifiée. Le 13 janvier 2014, V.________ a conclu au rejet des conclusions de la demande. Un second échange d'écritures a eu lieu en août 2014. K.________ s'est encore déterminée le 17 novembre 2014. 20.L’audience de jugement s'est tenue le 18 novembre 2014. K.________ a précisé sa conclusion dans le sens de la prise en compte d'un intérêt moyen sur les sommes requises. E n d r o i t : 1.Formé en temps utile compte tenu des féries d'été (art. 145 al. 1 let. b et 311 al. 1 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2010 ; RS 272]) par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant le tribunal de première instance est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC), l'appel est recevable. 2.L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf.).
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3.1Aux termes de l’art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts, même s’il les ignorait (al. 2). Les règles sur la garantie des défauts étant de droit dispositif, les parties peuvent y déroger, expressément ou tacitement, notamment par des clauses exclusives ou limitatives de responsabilité. La validité de ces clauses obéit aux règles générales de validité des contrats ; elles supposent, en particulier, un échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes. Ainsi, les pures clauses de style, employées traditionnellement dans une formule sans que les parties aient voulu en adopter le contenu, demeurent sans effet (ATF 107 Il 161, JT 1981 I 582). Un défaut ne tombe pas sous le coup d’une clause d’exclusion de la garantie, d’après une interprétation objective, lorsqu’il est totalement étranger aux éventualités avec lesquelles un acheteur doit raisonnablement compter (TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.2 ; ATF 130 III 686 consid. 4.3 et 4.3.1 ; ATF 126 III 59 consid. 4a et 5a ; ATF 107 II 161 consid. 6c). Les circonstances du cas sont déterminantes à cet égard. Pour échapper à la clause d’exclusion de la garantie, le défaut inattendu doit compromettre le but économique du contrat dans une mesure importante. La question est donc de savoir si l’acheteur doit envisager le défaut d’une nature déterminée dans l’ampleur alléguée ; par exemple, celui qui acquiert une maison d’habitation ancienne doit normalement s’attendre à des défauts dus à l’humidité, mais pas à un point tel que ceux-ci rendent le logis inhabitable. Pour répondre à cette question, il convient en principe de prendre en considération le rapport entre le prix de vente et le coût d’une éventuelle élimination des défauts rendant l’objet apte à l’usage prévu (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 et les réf. et consid. 4.3.2). L’acquéreur d’une construction ancienne qui accepte une clause d’exclusion de la garantie doit en principe s’attendre à des
10 - dépenses inattendues de l’ordre de 10 % du prix d’achat (TF 4A_529/2010 du 4 janvier 2011 consid. 4.1 ; TF 5A_551/2010 du 2 décembre 2010 consid. 2.6). Le moment où a lieu le transfert des risques dans la vente conditionne l'application des règles sur la garantie des défauts ancrées aux art. 197 ss CO. La garantie pour les défauts dans la vente ne peut en effet être mise en jeu que si le défaut existe déjà, fût-ce en germe, au moment du transfert des risques (TF 4A_601/2009 du 8 février 2010 consid. 3.2.3 ; Huguenin, Obligationenrecht, 2 e éd., 2014, n. 2614). Si la détérioration de la chose vendue se produit au contraire après le transfert des risques, quand bien même elle entraîne la disparition d'une qualité promise, elle ne constitue pas un défaut, ce qui signifie que l'acheteur, sauf exceptions résultant de circonstances spéciales, reste redevable de l'entier du prix. Le vendeur n'est en effet pas tenu, à moins de s'y être engagé contractuellement, de maintenir la chose dans l'état promis ou attendu. Il faut toutefois encore réserver le cas où le vice de qualité (secondaire) trouve son origine dans un défaut (primaire) qui existait déjà lors dudit transfert ; dans un tel cas de figure, le vendeur répond également des défauts apparus successivement d'après les art. 197 ss CO (TF 4C.321/2006 du 1 er mai 2007 consid. 4.3.1 ; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand, Code des obligations I, 2 e éd., Bâle 2012, n. 9 ad art. 197 CO). Si la chose présente un défaut après le transfert des risques, le vendeur est responsable en cas de faute selon le principe de la violation positive du contrat (art. 97 CO) ; il n'y a pas de place pour la garantie des défauts en l'absence de faute du vendeur (Honsell, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6 e éd., 2015, n. 11 ad art. 197 CO). 3.2S'agissant de l'interprétation d'un accord de volontés, le point de savoir si une qualité de l'objet livré a été promise doit être déterminé selon la théorie de la confiance, à défaut de constatations sur la volonté réelle des parties contractantes (ATF 135 III 295 consid. 5.2). Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime. L'application du principe de la confiance est une question
11 - de droit. Mais pour trancher cette question, il faut se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, dont la constatation ressortit au fait. Les circonstances déterminantes à cet égard sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté, mais non pas les événements postérieurs, à l'exemple du comportement adopté par les parties contractantes après qu'elles ont conclu l'accord (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 ; ATF 133 III 675 consid. 3.3 et les arrêts cités ; ATF 132 III 626 consid. 3.1). 3.3L'appelante soutient que les travaux de raccordement étaient une condition sine qua non à la conclusion du contrat, qu'elle n'a pas accepté le défaut puisqu'elle en a immédiatement donné avis lors de la prise de possession du chalet, que le bien immobilier présentait un défaut avant le 1 er septembre 2009, date déterminante pour le transfert des profits et risques, et que les travaux ont été entrepris afin de cacher le défaut. Le fait que le défaut existait au 1 er septembre 2009 au moment de la prise de possession du chalet a été admis par le premier juge. En revanche, aucun élément du dossier ne permet de retenir que la réalisation des travaux avait pour but de cacher le défaut, dès lors que le raccordement aux égouts ne constituait pas en lui-même un défaut mais, comme retenu par le premier juge, une condition de la vente immobilière. 3.4L'appelante expose que le prix de vente n'a jamais été discuté à la baisse pour tenir compte de l’exclusion de garantie, mais au contraire à la hausse passant de 350'000 fr. à 400'000 fr., que l'immeuble a été estimé à 310'000 fr. par le responsable des hypothèques de J.________ et sa valeur incendie à 361'852 fr., prix alors pratiqués dans la région en 2009, et que le prix de 400'000 fr. a été fixé du fait que le chalet n'était pas alimenté par l’eau du réseau communal mais par une source privée pas très bonne et au débit incertain, que l’accès au chalet n’était pas très bon (long chemin de terre mal entretenu et non déneigé par la commune), qu’il n’y avait pas de garage ou couvert pour la voiture et que l’impôt communal était élevé, son critère principal étant la tranquillité.
12 - Il ressort certes du dossier que J.________ a estimé la valeur de nantissement du chalet à 310'000 fr. en 2014 et que sa valeur incendie avait été fixée à 361'852 fr. en 1998. Il n’en demeure pas moins que l’art. 8 du contrat, intitulé « garantie », prévoit expressément que le prix de vente tient compte de l’exclusion de garantie convenue, ce qui permet d’inférer que le prix de vente aurait pu être plus élevé si le contrat de vente n’avait pas prévu une exclusion de garantie quant aux défauts « apparents ou non ». 3.5L’appelante fait valoir qu’elle a signé la clause d’exclusion de garantie alors que les égouts n’existaient pas encore, qu'elle ne pouvait pas s'attendre à un défaut d'une telle ampleur, que lorsque la vendeuse s'était engagée à entreprendre les travaux de raccordement à ses frais, cela s'entendait sans défauts et dans les règles de l'art, et qu'il existerait une disproportion entre les travaux réalisés par M.________SA (6'200 fr.) et ceux de remise en état par la société U.________SA (24'276 fr. 70). Comme relevé par le premier juge, il y a lieu de retenir que le défaut était incommodant mais qu'il n’a pas empêché l’appelante d’utiliser la chose. Celle-ci ne fait d'ailleurs pas valoir que l’utilité ou la valeur du chalet auraient diminué dans une notable mesure. Force est donc de constater que le but économique du contrat n’a pas été considérablement compromis, ce d’autant que le montant des travaux de réfection prévus par l’expertise hors procès, non contesté, ne dépasse pas les 10 % du prix de vente. 3.6Enfin, l’appelante soutient qu'elle bénéficie non seulement des droits de garantie qui découlent de la vente, mais également des droits de garantie contre les entrepreneurs selon l'article 8, 4 e paragraphe du contrat (TF 4C.294/2001 du 3 janvier 2002 consid. 2). Ce n'est qu'à titre superfétatoire que le premier juge a considéré que les droits de la vendeuse à l’encontre des entrepreneurs, artisans et autres personnes ayant participé à des travaux avaient été
13 - valablement cédés à l’acheteuse selon le contrat et que cette dernière en avait fait usage en tant que maître de l’ouvrage à l’endroit de l'entreprise M.SA. Le premier juge ne s'est donc pas appuyé sur cette cession de droits pour rejeter les prétentions de l’appelante, de sorte que celle-ci ne saurait rien déduire en sa faveur de la jurisprudence qu’elle cite. 4.Il résulte de ce qui précède que l'appel doit être rejeté selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 900 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l'appelante K.. Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens dès lors que l'intimée n'a pas été invitée à se déterminer. Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant en application de l'art. 312 al. 1 CPC, p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. Le jugement est confirmé. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 900 fr. (neuf cents francs), sont mis à la charge de l'appelante K.________. IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
14 - Le président : La greffière : Du 1 er décembre 2015 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -Me Stéphane Coudray (pour K.) -Me Eric Stauffacher (pour V.) La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 30'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
15 - Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -M. le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois La greffière :