1102 TRIBUNAL CANTONAL HO.13.027331-131288 461 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 10 septembre 2013
Présidence de M. C O L O M B I N I , président Juges:MM. Abrecht et Perrot Greffier :M.Bregnard
Art. 253 CO et 1 al. 1 LJB Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par I.SA, à Renens, locataire, contre la décision rendue le 21 mai 2013 par la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Morges dans la cause divisant l'appelante d’avec N., à Lonay, bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A. Par décision du 21 mai 2013, notifiée aux parties par plis recommandés du même jour, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Morges (ci-après : la Commission de conciliation) s’est déclarée d’entrée de cause incompétente et a déclaré la requête présentée le 20 mars 2013 (sceau postal) par I.SA, locataire, contre N. bailleur, irrecevable selon les art. 59 ss CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 200; RS 272). En bref, la Commission de conciliation a constaté que le contrat de bail conclu entre les parties prévoyait que le bailleur mettait à disposition du locataire une surface pour l'installation et l'exploitation d'un équipement de télécommunication. Un avenant précisait qu'en cas de construction d'immeubles sur la surface déterminée, le bailleur mettait à disposition du locataire "un toit de ces futurs immeubles". Considérant que le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire moyennant un loyer (art. 253 CO [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272], la Commission de conciliation a retenu que la chose louée n'était pas définie, étant donné qu'il pouvait s'agir de l’emplacement actuel ou de n’importe quel autre "toit de ces futurs immeubles" et qu'en conséquence "il ne s’agi[ssai]t pas d’un contrat de bail selon l’art. 253 CO [Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220], mais de la location d’une chose mobilière". L’autorité inférieure a ainsi implicitement considéré qu’elle n’était pas compétente selon la LJB (loi sur la juridiction en matière de bail à loyer, RSV 173.655), dès lors que cette loi ne s'applique qu’aux contestations relatives aux baux à loyers portant sur des choses immobilières (art. 1 al. 1 LJB). B. Par acte du 18 juin 2013, remis à la poste le lendemain,I.________SA a interjeté appel contre cette décision, en
3 - concluant à ce qu’il soit constaté que la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Morges est compétente dans le litige concernant le contrat de bail pour téléphonie mobile sur la parcelle n° [...] de la Commune de [...] et à ce que la cause soit renvoyée à cette commission afin qu’elle délivre l’autorisation de procéder suite au constat de l’échec de la tentative de conciliation. Par réponse du 14 août 2013, N.________ représenté par l’agent d’affaires breveté Thierry Zumbach, a conclu "avec suite de frais et dépens qu’il s’en remet[tait] à justice concernant l’appel déposé par I.________SA". Il a relevé que l’incompétence à raison de la matière de l’autorité de conciliation avait été soulevée d’office par celle-ci et que ce n'était qu'à réception de la décision que les parties avaient appris, de manière surprenante, qu'elle se considérait incompétente. C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de la décision complétée par les pièces du dossier : 1.Les 20 avril et 21 juin 2011, I.SA, en qualité de locataire, et N., en qualité de bailleur, ont conclu un "contrat de bail pour local commercial" portant sur la location de la parcelle n° [...] de la Commune de [...] et prévoyant notamment ce qui suit : "2. But du contrat Le locataire construit et exploite des réseaux de téléphonie mobile en Suisse. Afin de lui permettre de fournir les services correspondants, le locataire envisage de louer une partie déterminée de l’immeuble décrit sous chiffre 3 ci-dessous.
4 - Terrain à côté d’un dépôt [...], 1027 [...] (...)
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6 - 4.2.1 Le locataire s’engage à verser au bailleur dans les 30 jours suivant la signature du présent contrat par les deux parties une avance de CHF 0.- comme acompte sur le loyer. Cette avance est due indépendamment de la mise en place de l’équipement, mais elle sera imputée sur le loyer. En cas de résiliation anticipée du présent contrat par le locataire selon chiffre 4.3.3, l’avance payée reste au bailleur. 4.2.2 Le loyer annuel est fixé à CHF 7’000.-, frais accessoires inclus. Les coûts d’électricité seront directement réglés au fournisseur d’électricité par le locataire. 4.2.3 L’obligation de payer le loyer commence le premier jour du mois durant lequel le locataire commence les travaux d’installation de la station de téléphonie mobile (voir chiffre 5.2). Le premier loyer doit être versé dans les trente jours suivants le début des travaux d’installation de l’équipement et est dû pro rata temporis pour l’année en cours. (...) 4.3 Durée et résiliation du contrat de bail 4.3.1 Le présent contrat entre en vigueur dès la signature apposée sur celui-ci par les deux parties et est conclu pour une durée fixe, soit jusqu’au 31.12.2021, sous réserve des dispositions 4.3.2 à 4.3.5. 4.3.2 A la fin de la durée fixe, le contrat se prolonge automatiquement et aux mêmes conditions pour deux périodes de cinq ans chacune, à moins que le locataire n’informe le bailleur de sa volonté de résilier le contrat moyennant un délai de six mois avant la fin de la durée fixe ou, respectivement, de la période de prolongation en cours. Par la suite, le contrat sera reconduit automatiquement pour une durée indéterminée et aux même conditions; il pourra être résilié par l’une ou l’autre des parties pour la fin d’une année civile, par écrit, et moyennant un préavis de douze mois. (...) 4.3.5 Si, pour de justes motifs, l’exécution du présent contrat devient intolérable, le bailleur peut à tout moment résilier ce contrat en observant un délai de congé de six mois. Avant de faire usage de ce droit de résiliation, le bailleur fixera par écrit au locataire un délai raisonnable pour remédier à la situation intolérable, l’avertissant, qu’en cas d’inexécution, le contrat sera résilié. "
7 - Les plans signés par les deux parties et joints au contrat selon le chiffre 1 de celui-ci indiquent l’emplacement et les dimensions de l’installation, située sur un terrain nu à côté d’un bâtiment servant de dépôt. 2.Les 9 et 21 juin 2011, les parties ont signé un avenant qui prévoit que le contrat est modifié comme suit : "Chiffre 4.3.7 est modifié et remplacé par (ndlr. : il s’agit en réalité d’une adjonction, le contrat initial ne comportant pas de chiffre 4.3.7) : Le bailleur peut exiger le déménagement et le déplacement de l’installation en observant un délai de 12 mois avant la concrétisation des futurs immeubles pour autant que le projet d’aménagement d’immeubles locatifs sur la parcelle n°[...] aboutisse. En échange, le bailleur met à disposition du locataire un toit de ces futurs immeubles pour la pose d’une installation de téléphonie mobile ."
b) En l'espèce, en application des principes qui viennent d’être rappelés, la valeur litigieuse correspond au loyer (fixé à 7'000 fr. par année) dû pour la période pendant laquelle le bail subsiste nécessairement au cas où la résiliation n’est pas valable, c’est-à-dire la période qui s’étend jusqu’au jour où un nouveau congé pourra être donné. L’intimé ayant résilié le bail pour le 30 septembre 2013, c’est la période courant depuis cette date jusqu’au 31 décembre 2021, prochain terme contractuel pour une résiliation ordinaire de la part du bailleur selon le
10 - à loyer, commentaire pratique, 2010, n. 63 s. ad art. 253 CO ; Lachat, Commentaire romand, CO I, 2 e éd. 2012, n. 1 ad art. 253 CO). Peuvent ainsi faire l'objet d'un bail notamment un terrain nu, une place de stationnement (cf. art. 266e CO et art. 1 OBLF), un jardin (cf. art. 1 OBLF) (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, chap. 2, n. 1.1, p. 70 et chap. 4, n. 4.1., pp. 114-115 ; CACI 2 mai 2012/202 c. 3b), un emplacement pour un automate de jeu (ATF 110 II 474 c. 3a ; Tercier/Favre/Bugnon, op. cit., n. 1961) ou une place d’amarrage pour un bateau (Higi, Zürcher Kommentar, Band V/2b, 1994, n. 51 des rem. prél. ad art. 253-274g CO). Dans tous ces exemples, le bail porte sur une chose – c’est-à-dire sur une portion délimitée et impersonnelle de l’univers matériel susceptible de maîtrise humaine (Steinauer, Les droits réels, t. II, 4 e éd. 2012, n. 1973 ; Tercier/Favre/Bugnon, op. cit., n. 1963) – qui est immobilière, puisqu’elle ne peut pas être déplacée d’un lieu dans un autre, contrairement à une chose mobilière (cf. Steinauer, op. cit., nn. 1972 et 1976 ; Higi, op. cit., n. 52 des rem. prél. ad art. 253-274g CO). d) En l’espèce, les parties ont conclu un contrat par lequel l’intimé s’oblige à mettre à la disposition de l’appelante une surface déterminée de sa parcelle – soit une portion de terrain nu –, moyennant le paiement d’un loyer. Il s’agit à l’évidence d’un bail à loyer portant sur une chose immobilière, au sens défini plus haut (cf. c. 2c supra). Point n’est besoin ici d’examiner la portée du chiffre 4.3.7 introduit par l’avenant signé les 9 et 21 juin 2011, aux termes duquel le bailleur "peut exiger le déménagement et le déplacement de l’installation en observant un délai de 12 mois avant la concrétisation des futurs immeubles pour autant que le projet d’aménagement d’immeubles locatifs sur la parcelle [...] aboutisse", en échange de quoi il "met à disposition du locataire un toit de ces futurs immeubles pour la pose d’une installation de téléphonie mobile". En effet, il n’apparaît pas que le bailleur ait fait usage du droit qui lui a ainsi été conféré, de sorte qu’en l’état, le bail porte sur la chose immobilière définie dans le contrat signé les 20 avril et 21 juin 2011.
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12 - Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, p r o n o n c e : I. L’appel est admis. II. La décision est annulée et la cause est renvoyée à la Commission de conciliation en matière de baux à loyers du district de Morges pour qu’elle procède dans le sens des considérants. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'277 fr. (deux mille deux cent septante-sept francs), sont laissés à la charge de l’Etat. IV. L’avance de frais de 2'277 fr. (deux mille deux cent septante- sept francs) versée par l’appelante I.________SA lui est restituée. V. Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance. VI. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : Le greffier :
13 - Du 11 septembre 2013 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. Le greffier : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -I.SA, -M. Thierry Zumbach, aab (pour N.). La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
14 - Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à la: -Commission de conciliation en matière de baux à loyers du district de Morges. Le greffier :