Locazione - difetti - riduzione della pigione

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2019.204

Data decisione, Autorità: 03.06.2020, IICCA

Titolo: Locazione - difetti - riduzione della pigione

Incarto n. 12.2019.204/205

Lugano 3 giugno 2020/fb

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani

vicecancelliere:

Bettelini

sedente per statuire nella causa in procedura semplificata inc. n. SE.2018.40 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa con petizione 7 novembre 2018 da

AP 1

contro

AO 1 patrocinata dall’avv. PA 1

con cui l’attrice ha chiesto la riduzione della pigione del 50% dal 1° gennaio 2015 e la conseguente restituzione di fr. 28'200.- versati in eccesso, la condanna della convenuta al pagamento di fr. 30'000.- a titolo di risarcimento danni e la convalida del deposito delle pigioni effettuato per i mesi da agosto a novembre 2018, formulando nel contempo domanda di assistenza giudiziaria;

domande avversate dalla convenuta, che ha chiesto la liberazione delle pigioni depositate;

tesi e domande ribadite dall’attrice con la replica, in occasione della quale ha pure richiesto di condannare la convenuta alla riparazione di asseriti difetti dell’ente locato, alle quali la convenuta si è opposta rilevando l’irricevibilità della nuova domanda;

richiesta di riparazione degli asseriti difetti riformulata dall’attrice in sede di conclusioni scritte, con le quali ha postulato la riduzione della pigione del 50% dal 1° febbraio 2015, aumentato la pretesa di restituzione a fr. 34'800.- e ribadito la pretesa di fr. 30'000.- a titolo di risarcimento danni, mentre la convenuta ha ribadito con la comparsa finale le sue tesi e domande;

richieste sulle quali il Pretore aggiunto supplente si è pronunciato con decisione 11 novembre 2019 con la quale ha respinto la petizione e integralmente liberato a favore della convenuta le pigioni depositate;

appellante l’attrice con appello 10 dicembre 2019 con il quale chiede la riforma del giudizio impugnato, nel senso di accogliere la petizione, con protesta di ripetibili (inc. n. 12.2019.204), postulando di essere “ammessa all’assistenza giudiziaria estesa all’esenzione di anticipi e alle cauzioni, all’esenzione delle spese processuali” (inc. n. 12.2019.205);

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;

ritenuto

in fatto: A. Con contratto 29 ottobre 2014 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1, a valere dal 1° febbraio successivo, un’abitazione sita a __________ ad una pigione mensile di fr. 1'200.- (doc. G e BB).

B. Il rapporto contrattuale ha visto le parti sin dall’inizio in disaccordo e ripetutamente coinvolte in vertenze giudiziarie, sfociate in decisioni pretorili e di questa Camera, che non occorre in questa sede riepilogare.

C. Con petizione 7 novembre 2018, preceduta da due separate istanze all’Ufficio di conciliazione, AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 chiedendo la riduzione della pigione netta del 50% a far conto dal 1° gennaio 2015 e fino all’eliminazione dei difetti, la condanna alla restituzione di fr. 28'200.- e al pagamento di fr. 30'000.- quale risarcimento danno e di “accordare la validità del deposito delle pigioni” passato e futuro.

Con la risposta 27 dicembre 2018 la convenuta ha chiesto di respingere la petizione e liberare integralmente le pigioni depositate. Con replica 20 gennaio 2019 l’attrice ha esteso le proprie domande aggiungendo la richiesta di condanna all’esecuzione di lavori di riparazione sulla base di una specifica lista di asseriti difetti. Le domande sono state contestate con la duplica.

D. Raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore aggiunto supplente, con la decisione 11 novembre 2019 qui impugnata, ha accolto la domanda di assistenza giudiziaria con gratuito patrocinio presentata dall’attrice e respinto la petizione, liberando integralmente a favore della convenuta le pigioni depositate dall’attrice presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, ponendo tasse di giustizia e spese a carico dell’attrice, e per essa dello Stato, condannandola al pagamento di fr. 1'200.- a titolo di ripetibili.

E. Con l’appello 10 dicembre 2019 (inc. n.12.2019.204), contestualmente al quale ha postulato la concessione dell’assistenza giudiziaria (inc. n.12.2019.205), l’attrice ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione, con domande ulteriormente articolate di cui si dirà, per quanto rilevante ai fini del giudizio, nei considerandi seguenti. L’atto di appello, comprensivo della suddetta istanza, non è stato notificato all’appellata.

considerato

in diritto: 1. L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione finale in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr. 10'000.-. Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30 giorni (art. 311 CPC). L’appello 10 dicembre 2019, introdotto nel termine di 30 giorni dall’avvenuta notifica del primo giudizio, è tempestivo.

2. Nella decisione impugnata il Pretore aggiunto supplente ha anzitutto esaminato alla luce dell’art. 227 CPC la domanda di eliminazione dei difetti presentata dall’attrice solo con la replica, sostanzialmente mantenuta con le conclusioni malgrado una formulazione a tal proposito poco lineare, ritenendola ammissibile quale domanda di mutazione dell’azione. Pur in assenza di una menzione al riguardo nell’autorizzazione ad agire, anche la domanda di riduzione della pigione è stata ritenuta ammissibile in ordine ai sensi dell’art. 227 CPC, una mutazione della domanda risultando in concreto possibile siccome fondata sullo stesso complesso di fatti e sottoposta a medesima procedura. Accennato a dottrina e giurisprudenza applicabili in materia di difetti dell’ente locato (art. 259a CO), il giudizio pretorile ha quindi passato in rassegna l’elenco dei difetti lamentati dalla conduttrice, segnatamente gli asseriti difetti di tinteggiatura e agli infissi, l’esigenza di pulizia del tetto, di sistemazione del portone d’entrata, di isolamento di porte e finestre e di impermeabilizzazioni interne e esterne, nonché la necessità di pulizia e trattamento dei pavimenti in cotto, di lavori all’impianto idraulico ed elettrico e di sostituzione del forno e del piano di cottura. Alla luce delle circostanze accertate, il Pretore aggiunto supplente ha concluso che nessuno di questi può essere qualificato quale difetto all’ente locato e che pertanto alla conduttrice sono precluse le facoltà offerte dall’art. 259a CO, sia per quanto riguarda l’eliminazione del difetto o la riduzione della pigione, sia per il diritto al deposito delle pigioni.

3. In questa sede l’appellante produce un allegato assai elaborato (22 pagine) formulato senza il patrocinio di un legale. Pur presentando vizi di natura formale, di cui meglio si dirà nei considerandi che seguono, l’appello non può essere considerato inutilmente prolisso, illeggibile, sconveniente o incomprensibile, e non si rende pertanto necessario assegnare un termine per sanarlo ai sensi dell’art. 132 CPC, la parte nel procedimento mostrando di essere in grado proporre le proprie tesi e domande.

4. L’appellante espone preliminarmente le circostanze che, sin dall’inizio del contratto di locazione nel 2014, l’hanno vista contrapposta alla locatrice, con relative procedure giudiziarie, e riepiloga i fatti a proposito delle richieste di eliminazione dei difetti e di riduzione della pigione formulate, rilevando come la locatrice avrebbe reagito con una disdetta abusiva del contratto per ritorsione. L’appello prosegue con una lunga serie di considerazioni incentrate sulla questione dell’avvenuto deposito della pigione presso il competente Ufficio, della rimproverata mora della conduttrice posta a fondamento della disdetta straordinaria, rispettivamente del credito vantato verso la locatrice per pagamenti in eccesso eseguiti per ben quattro anni per spese accessorie richieste ma non dovute. Tali considerazioni non costituiscono valida censura d’appello, limitandosi a riassumere il quadro in cui si è sviluppata la lite.

5. Con rimproveri di vario genere rivolti all’autorità di conciliazione, ai magistrati che hanno condotto le varie procedure, alla controparte e sinanche al proprio precedente patrocinatore, l’appellante si duole innanzitutto di aver subito ostruzionismo e dei tempi eccessivamente lunghi e denuncia una strategia per “buttar fuori l’inquilina ancor prima che fosse giudicata la causa per difetti” (appello pag. 9). La censura non è ricevibile (art. 311 CPC) poiché non si confronta con il giudizio pretorile e siccome riferita a circostanze irrilevanti ai fini della causa in questione, il cui oggetto è unicamente l’accertamento di pretesi difetti dell’ente locato che conferiscano al conduttore le facoltà di cui all’art. 259a CO, ovvero il diritto di chiederne l’eliminazione, la riduzione proporzionale del corrispettivo, il risarcimento dei danni e il deposito della pigione.

6. L’appellante, ribadito come la locatrice sarebbe venuta meno sin dall’inizio della locazione agli obblighi che le incombevano, rimprovera in seguito al Pretore aggiunto supplente di aver riconosciuto un valore probatorio alla “perizia di parte” allestita dall’architetto (ovvero il Rapporto di constatazione 14 settembre 2018 doc. O), la cui deposizione quale testimone, così come l’audizione di altri testi, nulla avrebbe permesso di appurare in merito al bisogno di lavori di riverniciatura e di sostituzione degli infissi. La censura è irricevibile (art. 311 CPC), siccome non si confronta con gli elementi ritenuti rilevanti dal giudizio pretorile, limitandosi a contrapporre una personale e alternativa opinione, del tutto soggettiva e peraltro priva di riscontro probatorio.

7. Al Pretore aggiunto supplente viene poi rimproverato di non aver tenuto conto della deposizione del teste , intervenuto come falegname su richiesta della conduttrice per eseguire una serie di lavori sul bene locato. La censura è infondata, siccome il primo giudice ha correttamente considerato ed espressamente citato la deposizione del teste in questione (sentenza pag. 8 consid. 2 b), rilevante non tanto in merito ai lavori eseguiti (in parte su richiesta della locatrice e in parte della conduttrice) quanto piuttosto sullo stato in cui si trovava l’immobile all’inizio della locazione, con particolare riferimento alla situazione degli infissi. La conclusione pretorile al riguardo, peraltro sorretta da altra deposizione testimoniale, merita pertanto conferma.

8. L’appellante passa infine in rassegna una serie di pretesi difetti formulando sue considerazioni con toni polemici e a tratti irrispettosi, con un approccio del tutto estraneo alle esigenze di motivazione di una censura in appello. Pure inconferenti con la critica alla decisione impugnata risulta la lamentela sull’operato del suo precedente patrocinatore, con particolare riguardo alla questione del pagamento del suo onorario in regime di assistenza giudiziaria.

9. In conclusione l’appello, nella limitata misura in cui è ricevibile, si rivela manifestamente infondato, con conseguente sua reiezione e relativa conferma del giudizio impugnato. Per questa ragione, in base a quanto prevede l’art. 312 cpv. 1 CPC, la controparte non è stata invitata a presentare osservazioni.

10. L’appellante ha presentato in questa sede un’istanza di concessione dell’assistenza giudiziaria, esponendo in modo succinto i motivi alla base della sua domanda e rinviando alla situazione di indigenza accertata dal Pretore aggiunto supplente, attestata dal certificato comunale 26 settembre 2019. Risulta superfluo esaminare la condizione dell’indigenza, siccome la domanda deve in ogni caso essere respinta già per l’assenza di probabilità di successo dell’appello (art 117 lett. b CPC), manifestamente infondato e in buona parte irricevibile, come emerge dai considerandi che precedono.

11. Le spese giudiziarie della procedura di appello, limitate alle sole spese processuali, seguono la soccombenza e sono fissate in fr. 300.- in applicazione degli art. 2, 7 cpv. 1 e 8 cpv. 1 LTG, tenuto conto delle particolari circostanze del caso e delle difficoltà personali e economiche dell’appellante. Non si assegnano ripetibili, l’appello non essendo stato notificato per osservazioni alla controparte. Il valore litigioso, determinante ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, supera la soglia di fr. 15'000.-. L’impugnabilità del giudizio in materia di gratuito patrocinio segue la via dell’azione principale.

Per questi motivi,

richiamati gli art. 95, 106, 119 CPC e la LTG

decide:

1. L’appello 10 dicembre 2019 di AP 1 (inc. 12.2019.204) è respinto nella misura in cui è ricevibile. Di conseguenza è confermata la decisione 11 novembre 2019 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord.

2. L’istanza 10 dicembre 2019 di concessione dell’assistenza giudiziaria presentata da AP 1 (inc. 12.2019.2015) è respinta.

3. Le spese processuali della procedura di appello di complessivi fr. 300.- sono poste a carico dell’appellante. Non si assegnano ripetibili.

4. Notificazione:

• avv.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio- Nord

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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