AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2015.173
Data decisione, Autorità: 29.12.2015, CDT
Titolo: Deduzioni: spese di manutenzione immobiliare, finanziamento mediante fondo di rinnovo condomi-niale, mancata deduzione dei versamenti al fondo, rinvio degli atti per verifica
Incarti n. 80.2015.173 80.2015.174
Lugano 29 dicembre 2015
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Rocco Filippini, vicecancelliere
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 2 settembre 2015 contro la decisione del 19 agosto 2015 in materia di IC e IFD 2014.
Fatti
A. I coniugi RI 1 e __________ sono comproprietari, in ragione di un mezzo ciascuno, di un appartamento a __________ (PPP n. __________ al mapp. __________ RFD di __________).
Nella dichiarazione fiscale 2014, i contribuenti attribuivano all’immobile un valore locativo di fr. 12'000.–. Da quest’ultimo importo chiedevano la deduzione di spese di manutenzione e gestione per complessivi fr. 16'451.–, così composti:
spese di risanamento fr. 15'096.–
assicurazione combinata fr. 401.35
manutenzione diverse fr. 200.25
acquisti correnti fr. 54.85
assicurazioni fr. 528.80
B. Notificando al contribuente la tassazione IC/IFD 2014, con decisione dell’8 luglio 2015, l’Ufficio di tassazione commisurava il reddito imponibile in fr. 47'900.– per l’IC ed in fr. 56'000.– per l’IFD.
Rispetto alla dichiarazione presentata, l’autorità fiscale attribuiva all’immobile un valore locativo di fr. 12'082.– e ammetteva in deduzione spese di gestione e manutenzione nella limitata misura di fr. 2'417.–, con la seguente motivazione:
È deducibile la quota annua versata al fondo di rinnovamento, le spese effettuate nell’anno 2014 non vengono ammesse in deduzione. Viene accordata la deduzione forfettaria del 20%.
C. Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 3 agosto 2015, lamentando la mancata deduzione delle spese effettive di gestione e manutenzione di fr. 16'451.–, così come indicate nella dichiarazione d’imposta. Il reclamante sottolineava in particolar modo che l’autorità di tassazione, nel periodo fiscale 2008, gli aveva negato la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento condominiale e che da allora aveva quindi rinunciato a farli valere.
L’Ufficio di tassazione, con decisione del 19 agosto 2015, respingeva il reclamo, con la seguente motivazione:
(…) a norma di legge e giurisprudenza sono deducibili le spese effettive di manutenzione degli immobili che ne conservano il valore. La giurisprudenza si è sviluppata nel senso di accordare, tra i costi deducibili, il versamento annuale al fondo di rinnovamento e non l’addebito dei costi effettivi a carico del fondo stesso.
Ne consegue che l’addebito di Fr. 15'096, relativo alla quota dei costi di risanamento pagati dal fondo nel 2014, non sono costi deducibili. Va inoltre rilevato che negli ultimi anni, a partire almeno dal 2011, il contribuente ha sempre chiesto la deduzione forfettaria dei costi di manutenzione (IC 25% e IFD 20%) che corrisponde sostanzialmente al versamento annuale al fondo di rinnovamento.
Viene di conseguenza confermata la deduzione globale del 20% a titolo di spese di manutenzione dell’immobile.
D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione di tutte le spese di manutenzione dichiarate di fr. 16'451.–, “rinviando alle norme contenute nella circolare no. 7/2005 della Divisione delle contribuzioni”.
Il ricorrente ripropone le argomentazioni sollevate in sede di reclamo, aggiungendo inoltre che la soluzione proposta dall’autorità di tassazione dovrebbe comportare perlomeno una deduzione di fr. 4'729.95, corrispondenti al versamento al fondo di rinnovamento, alle spese di assicurazione, di manutenzione diversa e all’imposta immobiliare comunale.
E. Nelle proprie osservazioni del 16 settembre 2015, l’autorità fiscale propone l’accoglimento parziale del ricorso, con la concessione dell’importo di fr. 4'729.95.
Diritto
Secondo l’art. 32 cpv. 2 LIFD, di uguale tenore dell’art. 9 cpv. 3 LAID, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi di assicurazione e le spese di amministrazione da parte di terzi.
Analoga disposizione esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT non disciplina espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione (la Divisione delle contribuzioni ha in ogni caso manifestato la volontà di abolire la cosiddetta “prassi Dumont” già a decorrere dal 1° gennaio 2010, come dimostra la nuova Circolare n. 7/2010 del mese di aprile 2011).
1.2.
Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/ Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte Bundessteuer, 2a ediz., Vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
1.3.
Per facilitare il lavoro sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio federale per l’imposta federale diretta e dal Consiglio di Stato per l’imposta cantonale (art. 32 cpv. 4 LIFD e 31 cpv. 4 LT). La deduzione complessiva ammonta:
Ø al 10% del reddito lordo delle pigioni e/o del valore locativo, se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10 anni prima;
Ø al 20% del reddito lordo delle pigioni e/o del valore locativo se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni
(cfr. art. 2 cpv. 1 del regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2 cpv. 2 dell’ordinanza federale concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992).
Nel caso della proprietà per piani (PPP), i costi per la manutenzione dell’immobile sono sopportati da persone diverse a seconda che si tratti di parti dello stabile che sono riservate all’uso esclusivo di singoli condomini oppure di parti comuni.
Le spese per riparazioni e per la manutenzione delle parti di uso esclusivo gravano direttamente sul singolo comproprietario (articoli 712a e 712b CC); quelle che invece riguardano parti ed impianti comuni (per esempio il rinnovo della facciata o del tetto, i lavori all’impianto di riscaldamento ecc.) sono di solito finanziate mediante versamenti annuali al cosiddetto fondo di rinnovazione (art. 712m cpv. 1 cifra 5 CC).
I versamenti al fondo di rinnovamento rientrano, di regola, nel novero dei costi di manutenzione deducibili dal reddito (valore locativo, affitto), purché siano irrevocabilmente sottratti ai condomini e possano essere impiegati solo per futuri costi di manutenzione, vale a dire di riparazione e di rinnovo (Agner/Jung/ Steinmann, op. cit., n. 6 ad art. 32 LIFD, p. 121; CDT n. 80.97.86 dell’8 ottobre 1997 consid. 5.6.2.; inoltre Circolare n. 7/2010 cit., cifra 2.1).
Per quanto concerne l’imposta federale diretta, è la stessa ordinanza del 24 agosto 1992 dell’AFC sui costi di immobili (RS 642.116.2) ad affermare che sono deducibili quali spese di manutenzione i versamenti al fondo di riparazione o di rinnovazione di una comunione di comproprietari, fintanto che detti mezzi sono impiegati esclusivamente per coprire i costi di manutenzione degli impianti in comune (art. 1 cpv. 1 lett. a cifra 2).
2.2.
Come più volte ammesso anche da questa Camera, la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento dal reddito ordinario quali spese di manutenzione può essere ammessa senza attenderne l’impiego, qualora il regolamento condominiale consenta o preveda versamenti al fondo di rinnovamento unicamente a questo titolo e non anche per eventuali interventi di miglioria. In questo contesto, l’autorità di tassazione potrà esigere la presentazione del regolamento condominiale (cfr. CDT n. 80.2000.64 del 2 ottobre 2000 consid. 5.4).
Contrariamente a quanto sostiene il ricorrente, la Circolare n. 7/2010 citata (ma anche la precedente Circolare n. 7/2005) non prevede che i versamenti al fondo di rinnovamento siano deducibili unicamente “al momento in cui si procede all’impiego delle somme che vi sono state versate” (cfr. ricorso del 2 settembre 2015). Al contrario, l’allegato alla Circolare n. 7/2010 sancisce espressamente la deduzione di simili versamenti, perlomeno nella misura in cui sono irrevocabilmente sottratti ai proprietari e destinati solo a spese di manutenzione (cfr. Circolare cit., distinta allegata cifra 20).
2.3.
Dal rendiconto allestito dall’amministrazione condominiale, allegato alla dichiarazione d’imposta, risulta che nel 2014 sono stati sostenuti lavori di risanamento per un totale di fr. 150'959.–. Dedotto l’importo di fr. 7'950.– ricevuto a titolo di sussidio per il risanamento del tetto, il saldo rimanente di fr. 143'009.– è stato interamente finanziato con i mezzi del fondo di rinnovamento (cfr. scheda contabile n. __________ dell’allegato rendiconto).
Tanto basterebbe per negare la deduzione di tali spese (la quota parte dei coniugi __________, proprietari di 100 millesimi del fondo base, ammonta a fr. 14'301.–), anche se di per sé rappresentano tipici costi di manutenzione che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato e ne mantengono la redditività. Questa Camera ha tuttavia già avuto modo di sottolineare che una loro deduzione si giustificherebbe comunque nel caso in cui l’autorità di tassazione avesse, negli anni precedenti, negato la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento condominiale. Non invece nel caso in cui i ricorrenti avessero rinunciato a richiederne la deduzione o, più semplicemente, non ne conoscessero la possibilità. Questo sostanzialmente perché l’autorità di tassazione non ha alcun obbligo di supplire alle dimenticanze dei contribuenti (sentenza TF n. 2A.438/2006 del 14 dicembre 2006, in: RtiD I-2007 n. 13t, consid. 3.2), senza dimenticare inoltre che essa può confidare nel fatto che la dichiarazione sia corretta e completa, per cui, senza particolari motivi, non è nemmeno tenuta ad effettuare raffronti con gli atti di altri contribuenti né a cercare documenti complementari nell’incarto fiscale.
Nella dichiarazione d’imposta, come visto, il ricorrente ha chiesto in deduzione, a titolo di spese di manutenzione e gestione, l’importo di fr. 16'451.–, comprensivo tra l’altro della sua quota parte di partecipazione ai costi di risanamento straordinari del condominio, che quantifica erroneamente in fr. 15'096.–, omettendo di dedurre il sussidio per la riparazione del tetto. L’autorità di tassazione, da parte sua, gli ha concesso unicamente la deduzione forfettaria del 20% del valore locativo (fr. 2'417.–), spiegando nella motivazione allegata che poteva essere dedotta la sola quota annua versata al fondo di rinnovamento.
Con reclamo del 3 agosto 2015, il ricorrente ha contestato la decisione di tassazione, sottolineando in particolar modo che nel periodo fiscale 2008 l’autorità gli aveva negato la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento condominiale e che da allora aveva quindi rinunciato a farli valere. Malgrado l’espressa censura sollevata dal ricorrente, con decisione su reclamo del 19 agosto 2015, l’autorità si è limitata a rilevare di avere correttamente applicato la giurisprudenza, che “si è sviluppata nel senso di accordare, tra i costi deducibili, il versamento annuale al fondo di rinnovamento e non l’addebito dei costi effettivi a carico del fondo stesso”.
3.2.
Al di là del fatto che il ricorrente ha versato al fondo di rinnovamento l’importo di fr. 4'000.–, mentre l’autorità di tassazione gli ha riconosciuto unicamente la deduzione globale, chiaramente inferiore, di fr. 2'417.–, la stessa non si è confrontata con la censura su cui si fondava il reclamo, argomentando genericamente che “negli ultimi anni, a partire almeno dal 2011, il contribuente ha sempre chiesto la deduzione forfettaria dei costi di manutenzione (IC 25% e IFD 20%) che corrisponde sostanzialmente al versamento annuale al fondo di rinnovamento”. Nelle osservazioni al gravame, l’autorità ha infine parzialmente aderito alla domanda ivi contenuta, ammettendo in deduzione l’importo di fr. 4'729.95 esposto dal ricorrente in via subordinata. Non si è invece espressa sulla sua precedente prassi, ed in particolare sul rimprovero di avere in passato negato la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento condominiale.
La motivazione della decisione impugnata si palesa quindi contraria alle esigenze della legge tributaria e del diritto costituzionale di essere sentito.
3.3.
Si deve ricordare che, adita dal contribuente con reclamo, l’autorità di tassazione prende la sua decisione fondandosi sui risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 prima frase LT; art. 135 cpv. 1 prima frase LIFD) e la decisione deve essere motivata (art. 208 cpv. 2 LT e art. 135 cpv. 2 prima frase LIFD; Agner/Jung/ Steinmann, op. cit., p. 422).
Per giurisprudenza costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: pertanto, di regola, la sua violazione comporta l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a p. 138, 118 Ia 17 consid. 1a p. 18, 104 consid. c p. 109 con relativi riferimenti).
3.4.
L’art. 29 Cost. fed. impone alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle allegazioni delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli argomenti da queste addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta sufficiente quando l’autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l’hanno spinta a decidere in un senso piuttosto che nell’altro e pone quindi l’interessato nelle condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e delle eventuali possibilità d’impugnazione presso un’istanza superiore (DTF 114 Ia 242 consid. 2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi, 111 Ia 1; inoltre STF del 5 dicembre 1990 in re A.W). Per far ciò l’autorità giudicante non deve pronunciarsi necessariamente su tutti gli argomenti e le eccezioni sollevati, ma può limitarsi a prendere posizione su quelli principali ed essenziali, atti a influire sulla decisione di merito (cfr. DTF 111 Ia 1, consid. 3a; DTF 107 Ia 248, consid. 3a; DTF 105 Ib 248/9, consid. 2a; DTF 101 Ia 3; v. anche Imboden/Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basilea 1986, vol. I, n. 85 B III a, p. 535; Känzig/Behnisch, Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. III, Basilea 1992, p. 249).
3.5.
La motivazione deve dunque consistere nell’esposizione della fattispecie ed in una motivazione giuridica, dalla quale risulta su cosa si fonda il dispositivo della decisione: solo in tal modo, infatti, il contribuente è in condizione di motivare il suo ricorso e l’autorità di ricorso di sottoporre a verifica la decisione stessa (Känzig/Behnisch, op. cit., p. 249; inoltre sentenza CDT n. 80.2002.205 del 5 agosto 2003, in: RtiD I-2004 n.19t).
3.6.
Limitandosi ad affermare di avere correttamente applicato la giurisprudenza di questa Camera, l’autorità di tassazione ha omesso di confrontarsi con le questioni sollevate con il reclamo del contribuente. La semplice circostanza, peraltro ancora da verificare, che la deduzione forfettaria dei costi di manutenzione richiesta negli ultimi anni “corrisponde sostanzialmente al versamento annuale al fondo di rinnovamento” non basta certo a sanare questo vizio di forma, la cui violazione comporta l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto.
Anche nel rispetto del doppio grado di giudizio previsto dalla legislazione tributaria, si giustifica dunque l’annullamento della decisione su reclamo.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
La decisione su reclamo del 19 agosto 2015 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione di Locarno, perché adotti una nuova decisione motivata.
Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -; -.
Copia per conoscenza:
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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