AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2013.139
Data decisione, Autorità: 25.08.2014, IICCA
Titolo: Compravendita immobiliare - interpretazione - garanzia per difetti - notifica dei difetti
Incarto n. 12.2013.139
Lugano 25 agosto 2014/lw
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
Vicecancelliera:
Canepa Meuli
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2011.3 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa con petizione 30 dicembre 2010 da
AP 1 rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1 rappr. dall’ RA 2
con cui l’attore ha chiesto in via principale la condanna della convenuta al pagamento di fr. 58’210.--, oltre interessi al 5% dal 15 agosto 2008, e in via subordinata la condanna a versare un importo giudizialmente accertato, oltre interessi al 5% dal 15 agosto 2008 con protesta di spese e ripetibili;
richiesta ridotta in sede di conclusioni a fr. 38'000.- oltre interessi al 5% dal 21 agosto 2008, fr. 200.- oltre interessi al 5% dal 10 febbraio 2010 e fr. 200.- oltre interessi al 5% dal 10 gennaio 2011;
domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione integrale della petizione e che il Pretore, con sentenza 23 luglio 2013, ha integralmente respinto, ponendo a carico dell’attore la tassa di giustizia di fr. 2'200.- e le spese di fr. 3'000.-, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 3'800.- a titolo di ripetibili.
appellante l’attore, con atto di appello 13 settembre 2013, con cui ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione nella misura richiesta in sede di conclusioni, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e seconda sede;
mentre la convenuta con risposta 10 ottobre 2013 ha dichiarato di condividere la decisione pretorile;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto e in diritto
1.AP 1 è entrato in contatto con AO 1, a seguito di un annuncio apparso nel dicembre 2007 su “__________Magazine” con il quale quest’ultima offriva in vendita un appartamento a __________, con la seguente inserzione:
“__________, bellissimo appartamento, locali 6, interamente ristrutturato, 4 camere, soggiorno, grande cucina, 2 bagni, 2 balconi, posto auto, zona ben servita”.
Dopo alcuni scambi di informazioni verbali e scritte (doc. B e C), le parti, con atto notarile del 26 maggio 2008, hanno costituito un diritto di compera con scadenza al 21 luglio 2008 (doc. D) avente per oggetto il bene immobile sito nel comune di __________ RFD corrispondente al foglio di PPP N. 3481 (…), quota di 168/1000 (…) del fondo part. __________ (…), con diritto esclusivo sull’appartamento n.ro 4 (…), composto di 2 atri, cucina, pranzo, soggiorno, 4 camere, bagno, doccia e 2 terrazze al IV (…) piano,…con l’assegnazione in uso riservato della cantina No. 2 e del ripostiglio N. 8 (…) come da allegato no. 4 del regolamento per l’uso e l’amministrazione della proprietà per piani”. Nella medesima clausola relativa all’oggetto, AO 1 in qualità di concedente dichiarava che “nulla è menzionato nel citato regolamento per quanto concerne il posteggio esterno, la cui ubicazione è stata mostrata al beneficiario, e che, per consolidata consuetudine dei condomini, risulta assegnato all’appartamento sito al IV (..) piano dell’immobile, oggetto di questo diritto di compera (D). Il prezzo di vendita dell’immobile è stato fissato in fr. 450'000.-.
Il diritto di compera, prorogato fino al 31 agosto 2008 (doc. E), è stato esercitato da AP 1 il 21 luglio 2008.
2.Il 13 gennaio 2010 A SA di C, ha inviato a AP 1 una lettera in cui lo informava che la stradina laterale di via __________ sulla quale parcheggiava il suo veicolo, corrispondente al mappale __________, era di sua proprietà e lo invitava quindi a spostare l’autovettura e a rimuovere la targa con il numero di immatricolazione e la catena che aveva apposto per impedire l’accesso a terzi (doc. F). AP 1 ha risposto a tale scritto il 15 gennaio successivo (doc. prodotto dal teste C N), dichiarandosi sorpreso della richiesta ricevuta, visto che al momento dell’acquisto dell’appartamento gli sarebbe stato assicurato che sussisteva un diritto riservato al suo appartamento di parcheggiare su quell’area, dove aveva sempre lasciato il suo veicolo. L’attore ha chiesto un diritto permanente di parcheggio sul sedime che A SA, con scritto 8 febbraio 2010, gli ha concesso temporaneamente, dietro pagamento di fr. 200.- annui, fino al momento in cui sarebbero stati messi a disposizioni dei parcheggi comunali nelle immediate vicinanze. AP 1 ha pagato il parcheggio per gli anni 2010 e 2011 (doc. prodotto dal teste C N).
3.Il 29 novembre 2010 AP 1 , per il tramite del suo legale, ha inviato a AO 1 una richiesta di restituzione di fr. 50'000.- sostenendo di avere versato tale importo in eccesso sul prezzo di vendita, siccome, a suo dire, il prezzo del parcheggio, poi rivendicato da A SA, sarebbe stato compreso in quello della compravendita dell’immobile (doc. 3). AO 1 non ha dato seguito a tale richiesta.
Con petizione 30 dicembre 2010 AP 1 ha quindi convenuto in giudizio AO 1, chiedendone la condanna al pagamento di complessivi fr. 58'210.- oltre interessi al 5% dal 15 agosto 2008, di cui fr. 50'000.- a titolo di minor valore per assenza di parcheggio, 400.- a titolo di rifusione delle spese di locazione del parcheggio da A SA per gli anni 2010 e 2011, fr. 3'000.- per le spese legali sostenute, fr. 2'810.- per spese notarili per la proroga del diritto di compera e fr. 2'000.- per le spese del rifacimento del tetto. In via subordinata l’attore ha postulato la condanna al pagamento di un importo da stabilire, lasciando aperta la quantificazione del valore del posto auto da determinare in corso di istruttoria da parte di un perito giudiziario. Secondo l’attore sarebbe stato pacifico che la convenuta avesse offerto e venduto un appartamento di 6 locali con posto auto cosicché egli sarebbe stato indotto a credere in buona fede di acquistare il parcheggio, compreso nel prezzo pagato.
Con risposta 22 marzo 2011 AO 1 ha chiesto la reiezione della petizione. Ha osservato che a tutti gli interessati all’acquisto, e quindi anche all’attore, avrebbe espressamente detto che il posto auto non era di proprietà. La questione del parcheggio sarebbe pure stata illustrata davanti al notaio e ripresa nell’atto di costituzione del diritto di compera. Il posto auto non sarebbe stato oggetto del contratto di compravendita e nemmeno compreso nel prezzo. La convenuta ha poi contestato nel dettaglio tutte le poste di credito avanzate dall’attore.
Con la replica l’attore ha riproposto le proprie tesi, opponendosi a quelle avversarie, sottolineando che soltanto allorquando l’A SA di __________ ha rivendicato la proprietà del luogo sui cui egli lasciava la sua vettura, si sarebbe reso conto di avere pagato uno stallo che non era in relazione con l’appartamento vendutogli dalla convenuta, pur avendo quest’ultima garantito che il parcheggio era riservato in uso esclusivo all’appartamento. La convenuta in duplica ha ribadito che al momento dell’acquisto dell’appartamento era stato spiegato che il posto auto sarebbe stato concesso solo graziosamente all’appannaggio esclusivo del proprietario dell’appartamento n.ro 4.
Esperita l’istruttoria le parti hanno rinunciato al dibattimento finale e prodotto i rispettivi allegati conclusivi, riconfermandosi in sostanza nelle rispettive tesi.
L’attore ha ridotto la pretesa creditoria a fr. 38'400.- oltre accessori, limitandosi a richiedere fr. 38'000.- a titolo di restituzione del valore del posto auto, con riferimento alle risultanze peritali, e fr. 400.- per il rimborso dell’affitto pagato a A SA per gli anni 2010-2011.
Il giudice di prime cure ha ritenuto che, al momento della sottoscrizione dell’atto di costituzione del diritto di compera, l’attore non poteva in buona fede concludere di aver acquistato anche un diritto sul posto auto contestato, motivo per cui ha respinto la pretesa avanzata a titolo di minor valore dell’immobile per mancanza di parcheggio, così come quella delle spese di locazione di un parcheggio sostitutivo, siccome connessa a quella principale.
AO 1 con risposta 10 ottobre 2013 ha ripreso in buona sostanza e anzi parzialmente ritrascritto le argomentazioni pretorili, dichiarando di condividerle. Non ha tuttavia formulato alcuna richiesta di giudizio relativamente all’appello della controparte.
Nelle controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata il 23 luglio 2013. L’appello del 13 settembre 2013, tenuto conto delle ferie giudiziarie, è senz’altro tempestivo.
Nel caso di specie è pacifico, come concluso anche dal Pretore, che con l’esercizio del diritto di compera da parte di AP 1 si sia perfezionato un contratto di compravendita immobiliare con AO 1 avente per oggetto l’appartamento al quarto piano dello stabile di via degli __________ di __________ corrispondente al foglio di PPP N. __________, quota di 168/1000 del fondo part. __________ RFD. Tra le parti vi è disaccordo riguardo all’assegnazione di un parcheggio ad uso riservato all’appartamento acquistato dall’appellante, che egli ritiene avrebbe dovuto acquisire contestualmente all’appartamento, mentre la convenuta nega di avere mai venduto o attribuito.
Il Pretore ha valutato l’accordo concluso tra le parti “secondo il senso che un terzo in buona fede che si trovasse nelle medesime circostanze dell’acquirente avrebbe potuto attribuirgli” (decisione OA.2011.3, pag. 4, cons. 8 in fine). Nella sua analisi ha preso in considerazione soltanto la formulazione letterale dell’atto notarile (doc. D e E) e la sussistenza dei requisiti formali e giuridici necessari alla costituzione di un diritto d’uso riservato sul parcheggio. In considerazione del tenore della dichiarazione della concedente al punto 2 (doc. D e E) relativamente al posteggio esterno, ha quindi concluso che “con la sottoscrizione dell’atto, l’attore non poteva in buona fede ritenere di aver acquistato anche un diritto sul posto auto contestato” (decisione OA.2011.3, pag. 5, cons. 8.3)
Ma al di là di quanto emerge dall’interpretazione letterale dell’atto notarile, come censurato dall’appellante, in prima sede non è stato fatto alcun esame, in applicazione dell’art. 18 cpv. 1 CO, per determinare nel contesto dello specifico contratto di compravendita quale sia stata la volontà di ciascuna parte, come e se sia stato raggiunto il consenso prima della stesura dell’atto pubblico e se quanto vi è formulato corrisponda realmente alle esternazioni e intenzioni delle parti. Il contratto come tale, rettamente qualificato come compravendita, non è inoltre stato valutato nel contesto delle norme di legge che lo definiscono.
Dalla documentazione agli atti non appare invece che il convincimento maturato durante le trattative contrattuali da AP 1 sull’esistenza di un parcheggio sia stato oggetto di precisazioni di natura giuridica da parte della venditrice.
Nemmeno l’intervento del notaio, che peraltro avrebbe dovuto essere determinante in tal senso, sembra avergli chiarito, nei termini corretti, quale fosse la situazione giuridica. Il notaio non ha riferito, al di là della formula poco chiara contenuta in proposito nel rogito, se AP 1 fosse stato informato sull’essenziale, ovvero che il fondo su cui avrebbe parcheggiato dopo l’acquisto apparteneva a un terzo e che la proprietaria dell’unità di PPP in vendita non aveva alcun diritto sullo stesso così come gli altri condomini del palazzo, nemmeno nel senso di autorizzarne l’occupazione a titolo di parcheggio “per consuetudine”. Sembra abbastanza evidente che la clausola dell’atto notarile che fa stato di una “consolidata consuetudine dei condomini”, peraltro di nessuna rilevanza giuridica e fuorviante nella sua formulazione, sia stata voluta dalla concedente per confermare la richiesta dell’acquirente di avere un parcheggio unitamente all’appartamento e come tale sia stata letta e interpretata da questi. Che AP 1, nemmeno comparso personalmente ma rappresentato da una terza persona per procura alla firma dell’atto notarile (teste Elisa Sai, verbale di udienza 24 aprile 2012, doc. D e E), non avesse capito che la citata “consuetudine” non significasse la sussistenza di un diritto effettivo sul parcheggio, risulta chiaro dalla sua lettera di risposta alla AGE SA del 15 gennaio 2010, oltre un anno e mezzo dopo l’esercizio del diritto di compera (documenti prodotti dal teste C N).
Secondo il principio dell’affidamente si deve imputare ad una parte il senso oggettivo delle sue dichiarazione o del suo comportamento, anche nel caso in cui questi non corrispondessero alla sua intima volontà (DTF 130 III 417 cons. 3.2. p. 435, 129 III 118 cons. 2.5, 128 III 419 cons. 2.2., sentenza del Tribunale federale 4C_7/2005 del 30 giugno 2005, cons. 2.2.). Perciò, in siffatte circostanze, in virtù di questo principio si deve imputare a AO 1 il senso oggettivo delle sue assicurazioni riguardo alla sussistenza del parcheggio, così come intese da AP 1.
Il fatto che AO 1 abbia messo in vendita un appartamento provvisto di posto auto, abbia ribadito a AP 1 nelle trattative precontrattuali che il posto auto era disponibile e poi anzi ancora, abbia formalmente dichiarato nell’atto pubblico di costituzione del diritto di compera che sussisteva una consuetudine dei condomini di assegnare un parcheggio al proprietario dell’appartamento del quarto piano nell’ubicazione mostrata all’acquirente, la rende responsabile nei suoi confronti per la mancata sussistenza di una qualità promessa dell’immobile venduto, in applicazione dell’art. 197 cpv. 1 CO (per analogia sentenza del Tribunale federale 4A_619/2013 del 20 maggio 2014, cons. 4 e segg). In virtù del cpv. 2 del medesimo articolo ella risponderebbe anche nell’evenienza in cui non le fosse stata nota la situazione giuridica e si fosse fidata del fatto che da anni, anche da parte dei precedenti proprietari dell’appartamento da lei venduto, che l’hanno confermato in sede testimoniale (testi E C e teste C G), lo stallo davanti alla porta di ingresso del condominio fosse sempre stato occupato dai veicoli dei proprietari del quarto piano.
La responsabilità del venditore per difetti è esclusa solo se questi erano noti al compratore al momento della vendita (art. 200 cpv. 1 CO per analogia art. 221 CO, sentenza del Tribunale federale 4A_619/2013 del 20 maggio 2014, cons. 4.1). AO 1, che aveva l’onere della prova in tal senso, non l’ha dimostrato. Si deve ritenere che l’acquirente non sapesse e nemmeno dubitasse al momento della sottoscrizione dell’atto notarile di non potere acquisire alcun diritto a parcheggiare sul fondo n. __________ di __________ di proprietà di terzi (sentenza del Tribunale federale 4A_619/2013 del 20 maggio 2014, cons. 5.2). Tanto più che, ciò che avvalora questa conclusione, dalla deposizione del notaio R M è emerso che “il prezzo complessivo del rogito comprendeva la facoltà di utilizzare il parcheggio” (verbale di udienza 24 aprile 2012, pag. 2 in fine).
Il venditore è tenuto a rispondere in garanzia, soltanto nel caso in cui il compratore abbia verificato tempestivamente lo stato della cosa venduta e gli abbia dato tempestiva notifica di eventuali difetti (art. 201 cpv. 1 CO), altrimenti la cosa venduta si ritiene accettata, purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante l’ordinario esame (art. 201 cpv. 2 ).
Nel caso in cui i difetti si scoprissero più tardi, come è stato il caso nella fattispecie in esame, dev’esserne data notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto ai medesimi (art. 201 cpv. 3 CO).
Dalla documentazione agli atti risulta che AP 1 si è avveduto per la prima volta che non aveva alcun diritto a disporre del parcheggio a metà gennaio 2010, (doc. F, documenti prodotti dal teste C N). Immediatamente dopo tale scoperta, in considerazione dell’art. 201 cpv. 3 CO, egli avrebbe dovuto notificare a AO 1 che l’appartamento risultava di fatto sprovvisto del parcheggio malgrado le assicurazioni da lui ricevute. La prima comunicazione in tal senso che emerge dagli atti è la lettera raccomandata del 29 novembre 2010 (doc. 3) del suo legale alla venditrice, con la quale chiede la restituzione dell’importo di fr. 50'000.- “pagati di troppo per rapporto al prezzo iniziale” e lamenta alla destinataria che non avrebbe potuto vendere il parcheggio unitamente all’appartamento.
Da questi riscontri istruttori si deve concludere che la notifica dell’assenza della qualità promessa, se tale si considera il doc. 3, avvenuta oltre dieci mesi dopo la scoperta del difetto, è stata manifestamente tardiva.
Nei suoi allegati di prima istanza l’attore non ha discusso i presupposti di legge di tale richiesta e nemmeno si è premurato di indicare e provare, come era necessario a supporto della stessa, di avere indirizzato una notifica tempestiva alla venditrice.
Per parte sua, neppure la convenuta ne ha mai eccepito la tardività, fatto salvo un fugace accenno nella risposta (“rimostranze tardive” , risposta atto II, pag 4, ad 6 e 7) e nell’allegato conclusivo (atto XV, pag. 6, “tutti gli obblighi…disattesi,…, afferenti ad un’immediata notifica”).
L’onere della prova della tempestiva notifica dei difetti spettava al compratore in virtù dell’art. 8 CC (per analogia DTF 118 II 147), ma agli atti, eccetto il doc. 3 prodotto anzi dalla controparte, non è stata versata alcuna prova in tal senso e la convenuta è rimasta praticamente silente al riguardo. Dottrina e giurisprudenza hanno ammesso che il giudice possa intervenire d’ufficio a sanzionare un’eventuale tardività della notifica dei difetti non eccepita dalla controparte solo se quest’ultima è stata assodata processualmente (Rep. 1991 p. 372, 1993 p. 197, RFJ 1996 p. 260, II CCA; II CCA 8 gennaio 2001 inc. n. 12.2000.171, 3 aprile 2006, inc. n. 12.2005.54, gennaio 2010 inc. n. 12.2008.190 in RtiD II-2010 n. 46c pag. 697, II CCA 23 dicembre 2011 inc. 12.2009.23430). Ciò che è qui il caso.
Si deve concludere che i diritti di garanzia del compratore sono perenti per notifica tardiva, con conseguente reiezione delle pretese relative alla rifusione del minor valore dell’immobile acquistato. Per questo motivo non è necessario esaminare il valore dell’immobile in assenza di parcheggio. Va pertanto confermato, nel suo esito, il giudizio di prima istanza di respingere la richiesta del relativo importo, sia pure per motivazioni giuridiche diverse.
L’attore, se avesse acquisito un diritto al parcheggio, come confidava al momento della stipulazione del contratto, non avrebbe più dovuto pagare nessun canone per poterne beneficiare. Il fatto di disporre di un parcheggio, già si è detto, è da considerare come una qualità promessa dalla venditrice di cui invece l’immobile difettava. Gli esborsi avuti dall’attore per la locazione del parcheggio sono qualificabili come danni connessi all’inadempienza contrattuale della venditrice. Occorre perciò valutare se sussistono i presupposti per potere riconoscere il loro risarcimento. L’azione per difetti dell’art. 197 e segg. CO, applicabile per analogia nella compravendita di immobili (art. 221 CO), è trattata dal Codice delle obbligazioni nella parte speciale della compravendità. Può concorrere ad essa l’azione generale per inadempienza contrattuale dell’art. 97 CO, allorquando il venditore ha fornito un oggetto difettoso e l’acquirente ne ha subito un danno. Il Tribunale Federale ha però posto una riserva importante perché l’acquirente se ne possa prevalere unitamente alla garanzia per difetti, vale a dire che l’acquirente può invocare l’art. 97 CO soltanto se ha rispettato le condizioni dell’azione speciale dell’art. 197 e segg. CO, cioè se ha verificato e notificato i difetti tempestivamente (art. 201 CO) e se ha rispettato il termine di prescrizione (art. 210 CO).
Questa precisazione pone dei limiti importanti al concorso delle due azioni, tuttavia secondo l’alta Corte ciò si giustifica per il fatto che l’inosservanza delle condizioni di esercizio dell’azione speciale renderebbe illusorie le regole sulla garanzia e discende anche dalla presunzione legale secondo la quale l’oggetto della compravendita si ritiene accettato dall’acquirente che non rispetta il suo dovere di notifica dei difetti. In queste condizioni, se l’acquirente già ha perso i suoi diritti di garanzia, non può prevalersi senz’altro di un’inadempienza contrattuale sgorgante dall’art. 97 CO (Thévanez, Werro, Commentaire romand, Code des obligations, Basilea, 2012, ad art. 197-210 CO, pag 1389, n. 16 e segg., DTF 133 III 335), ciò che è qui il caso, come si è detto nei considerandi precedenti.
Anche la pretesa di risarcimento dei canoni di locazione pagati per il parcheggio deve pertanto essere respinta.
Per i quali motivi,
richiamati per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide: I. L’appello di AP 1 è respinto. Di conseguenza la decisione 23 luglio 2013 della Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord è confermata.
II. La spese processuali di appello di fr. 1’500.-, già anticipate dall’appellante, rimangono a suo carico, con l’obbligo di rifondere all’appellata fr. 1’300.- a titolo di ripetibili di appello.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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