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Partial deduction granted for real-estate business expenses

80.2003.18Autre juridiction28 mai 2003Partially Granted

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Résumé Omnilex

The taxpayer appealed an income tax assessment concerning the sale of a plot. At the hearing, he withdrew the challenge to being treated as a professional real-estate dealer, and the only remaining dispute concerned the deduction of expenses for several development projects. The court accepted part of those costs, reducing the taxable gain by CHF 150,000, and sent the file back to the tax office for a new tax calculation. No court costs were charged.

Regeste Omnilex

Art. 144 LIFD; Art. 231 LT; deduction of business expenses in real-estate trading income and remittal for recalculation. Where the taxpayer no longer contests the professional character of real-estate dealing, the court may, on the basis of the hearing and the invoices produced, admit as business expenses only those project costs sufficiently shown to relate to the taxable business activity. If the taxable amount is modified, the assessment must be remitted to the tax authority for a new computation; the appellate court may also waive judicial costs in the circumstances of the case.

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2003.18

Data decisione, Autorità: 28.05.2003, CDT

Incarto n. 80.2003.18

Lugano 28 maggio 2003

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 14 febbraio 2003

in materia di: IFD 99

presentato da:

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. 1.1.

Il 21 novembre 1999 __________ __________, allora domiciliato a __________ __________ __________, vendeva la parcella n. __________ RFD di __________, di complessivi mq 3126, a __________ __________ al prezzo di fr.1'450'000.-.

1.2.

A seguito del trasferimento del proprio domicilio da parte di __________ __________ a __________, l'Ufficio di tassazione di __________, con decisione del 18 marzo 2002, lo stralciava pertanto dal ruolo dei contribuenti assoggettati alla sovranità fiscale ticinese dal 15 febbraio 2001 (cfr. notifica della tassazione IC 2001-02 del 18 marzo 2002, in cui si accerta che nessuna imposta cantonale è dovuta per il periodo di assoggettamento pro rata temporis nel 2001).

1.3.

Nel frattempo, il 25 febbraio 2002 l'Ufficio di tassazione aveva notificato ad __________ __________ un'imposta annua intera a fine assoggettamento in materia di IFD, in cui stabiliva il reddito imponibile in fr. 1'095'183.- e l'imposta dovuta in fr. 125'936.50.

La decisione veniva recapitata il 27 febbraio successivo all'indirizzo zurighese indicato dal contribuente.

1.4.

Il 24 aprile 2002 __________ __________, asseritamente per conto del contribuente, inviava all'Ufficio cantonale di esazione, che lo girava poi all'Ufficio di tassazione di __________, uno scritto del seguente tenore: "Il signor __________ è attualmente ammalato. È stato inoltrato certificato medico ed avviata una pratica che è da considerarsi reclamo".

1.5.

Con decisione del 14 maggio 2002 l'Ufficio di tassazione respingeva il reclamo in quanto tardivo, poiché la tassazione sarebb stata regolarmente notificata alla rappresentante contrattuale del contribuente.

1.6.

Con ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ chiedeva l'annullamento della suddetta decisione. Questa Camera annullava la decisione impugnata, con sentenza del 5 settembre 2002, e rinviava gli atti all'Ufficio di tassazione per l'emissione di una nuova decisione nel merito.

  1. Con una nuova decisione del 14 gennaio 2003, l'Ufficio di tassazione respingeva nel merito il reclamo del contribuente, con la motivazione seguente:

Il reclamante è sempre stato attivo nel commercio professionale di immobili e su tali proventi è stato costantemente tassato, come dimostrato dalla copiosa documentazione agli atti; è altresì titolare della Società Immobiliare __________ __________ __________ __________.

Le argomentazioni proposte dal fiduciario del reclamante sono ritenute fragili e non possono essere condivise siccome, alla presenza di un evidente caso di commerciante di immobili da lunga data, è improponibile considerare la vendita del mappale __________ di __________ un mero atto di amministrazione della propria sostanza privata.

Anche la circostanza secondo la quale il reclamante abbia fatto allestire tre progetti di costruzione sul terreno di __________, non giova alla sua causa, bensì conferma, se ancora ce ne fosse bisogno, la costante caratteristica di imprenditore immobiliare del signor __________, da cui traeva la sua fonte di sostentamento.

Va altresì detto che l'abbondante giurisprudenza in vigore per i casi di commercio professionale di immobili, tendenzialmente, esclude che il lungo possesso dell'immobile permette di considerare la vendita come un atto di amministrazione della sostanza privata.

Quanto alla misura dell'utile imponibile, il calcolo fatto dall'autorità di tassazione è il seguente:

valore di alienazione fr. 1'450'000.–

./. costi d'acquisto fr. 5'310.–

./. valore d'acquisto fr. 265'495.–

./. contributi all'AVS da pagare fr. 84'012.–

utile imponibile fr. 1'095'183.–

  1. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ contesta l'imposizione del reddito da commercio di immobili a titolo professionale, argomentando di avere effettuato l'ultima vendita di immobili nel 1993 e che l'immobile ora venduto era stato acquistato da sua madre oltre vent'anni prima. Nega poi di essere ancora azionista della Immobiliare __________ __________ __________ __________ e sottolinea che il fatto di avere commissionato ben tre progetti di costruzione dimostrerebbe che "ha fatto di tutto per poter trovare una soluzione all'amministrazione privata dell'unico suo bene patrimoniale ancora rimasto". Inoltre, avrebbe dovuto vendere per evitare una realizzazione forzata, avendo problemi con il pagamento degli interessi passivi del credito ipotecario.

In via subordinata, il ricorrente chiede che dall'utile siano ammessi in deduzione gli onorari pagati per i progetti di costruzione, per complessivi fr. 302'000.–.

  1. 4.1.

Nel corso dell'udienza del 20 maggio 2003 è stata rievocata l'attività svolta dal ricorrente quale commerciante di immobili ed è emerso, tra l'altro, che anni orsono aveva acquistato dalla madre il mapp. n. __________ RFD di __________, lo aveva lottizzato vendendone una parte e, meglio, quella su cui sorgeva un'abitazione e cercando dei partner per edificare l'altra.

Su invito del giudice, il rappresentante del ricorrente ha comunicato formalmente di rinunciare alla contestazione sul principio del commercio professionale d'immobili.

4.2.

Sempre nel corso della discussione è emerso che il ricorrente ha fatto allestire numerosi progetti edificatori sulla parte residua del mapp. n. 35 nell'intento di trovare dei partner disposti a edificarlo. Dopo attento esame delle fatture presentate il giudice, tenuto conto che il ricorrente è sempre stato imposto quale commerciante professionale d'immobili e che le relative spese sono sempre state prese in considerazione nella determinazione del reddito aziendale, ha proposto, sulla scorta del parere espresso in udienza dall'Ufficio di tassazione, di ammettere una riduzione del reddito di fr. 150'000.- per spese aziendali sopportate nel periodo di computo fino alla vendita dell'immobile. Il ricorrente vi ha dato la propria adesione seduta stante.

L'utile prima della deduzione del contributo AVS di fr. 1'179'195.- scende pertanto a fr. 1'029'195.-. Gli atti del procedimento vanno pertanto retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'allestimento e la notifica del nuovo conteggio d'imposta.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto a' sensi del consid. 4.2.

§ Gli atti del procedimento vanno pertanto retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'emissione del nuovo conteggio.

  1. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether project and construction-planning expenses of CHF 302,000 could be deducted from the taxable real-estate trading income.

Solution extraite

A reduction of CHF 150,000 was admitted as business expenses incurred before the sale; the taxable gain was therefore reduced accordingly.

Motifs extraits

After reviewing the invoices and hearing the parties, the court accepted that part of the documented expenses related to the business activity and should be taken into account in determining the taxable business income.

Question juridique clé

Whether the tax assessment had to be sent back for a new calculation.

Solution extraite

Yes. The file had to be remitted to the tax office for issuance of a new tax statement based on the reduced taxable amount.

Motifs extraits

Because the taxable gain was modified, the assessment had to be recalculated by the tax office.

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