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Deduction of extraordinary maintenance costs in tax transition

80.2003.165Autre juridiction4 déc. 2003Dismissed

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Résumé Omnilex

The Cantonal Tax Chamber dismissed a taxpayer’s appeal against the 2001-2002 assessment. The taxpayer argued that maintenance costs for a property containing a commercial unit should be fully deductible because prior years had produced only low average maintenance costs. The court held that, in the transition to postnumerando taxation, extraordinary maintenance expenses are deductible only to the extent they exceed the relevant lump-sum deduction. The standardized forfait is a medium-term benchmark and cannot be replaced by a comparison with actual expenses from an earlier period. Court costs of CHF 330 were imposed on the appellant.

Regeste Omnilex

Art. 321f LT; art. 218 LIFD; extraordinary maintenance expenses during the transition from praenumerando to postnumerando taxation are deductible only to the extent that the annual maintenance costs exceed the applicable lump-sum deduction. The forfait constitutes a standardized average deduction based on a longer period and is not determined by the taxpayer’s actual maintenance expenses in the immediately preceding assessment period (consid. 3-4). The legislature’s transitional scheme is a simplification that may advantage or disadvantage owners depending on long-term expenditure patterns.

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2003.165

Data decisione, Autorità: 04.12.2003, CDT

Incarto n. 80.2003.165

Lugano 4 dicembre 2003

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 10 novembre 2003

in materia di: imposta transitoria 2003A - IC/IFD 01/02

presentato da:

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. 1.1.

Nella dichiarazione d'imposta 2003A __________ __________ indicava alla voce spese straordinarie di manutenzione di immobili un importo di complessivi fr. 34'011,60 negli anni di computo 2001-2002.

Nella notifica di tassazione IC/IFD 2001-02, emanata in applicazione dell'art. 321f cpv. 3 LT, l'Ufficio di tassazione di Locarno del 9 giugno 2003 concedeva pertanto alla contribuente una deduzione per spese di manutenzione di complessivi fr. 10'012.- , comprensivo di un importo di fr. 8'498.- di spese straordinarie per l'IC e di fr. 11'325.-, comprensivo di un importo di fr. 9'811.- di spese straordinarie per l'IFD.

1.2.

Il 16 giugno 2003 la contribuente presentava reclamo, lamentando la deduzione dalle spese effettive, che l'Ufficio ha integralmente ammesso, di una quota del 25%. Argomenta che, essendovi nello stabile un locale commerciale, non ha mai potuto beneficiare in passato della deduzione forfetaria del 25%, ma ha sempre beneficiato unicamente della deduzione delle spese effettive.

Il reclamo veniva respinto con decisione del 31 ottobre 2003, rilevando che nel vuoto di tassazione le spese di manutenzione sono ritenute straordinarie e quindi deducibili solo nella misura in cui eccedono annualmente l'importo della deduzione forfetaria del 25%.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso la ricorrente chiede nuovamente la deduzione integrale delle spese, rilevando che la part. __________ RFD di __________, in cui è ubicato un locale commerciale, ha beneficiato negli anni di computo 1999-2000 di una deduzione per spese di manutenzione di fr. 1'515.05 di media annua, mentre che negli anni 2001-2002 esse ammontano a ben fr. 15'938,80 in media.

  2. 3.1.

Il reddito imponibile è calcolato in base al reddito medio del periodo di computo. Il periodo di computo comprende i due anni civili precedenti il periodo fiscale (art. 52 cpv. 1 e 2 LT; art. 43 cpv. 1 LIFD).

Per l'imposta cantonale, all'inizio dell'assoggettamento il reddito è tuttavia determinato:

a) per il periodo fiscale in corso, in base al reddito conseguito dall'inizio dell'assoggettamento e durante almeno un anno, calcolato su dodici mesi (art. 53 cpv. 1 lett. a LT);

b) per il periodo fiscale successivo, in base al reddito conseguito nel periodo di computo e durante almeno un anno, calcolato su dodici mesi (art. 53 cpv. 1 lett. b LT).

I proventi e le spese straordinarie sono considerati soltanto per il periodo fiscale che segue quello in cui inizia l'assoggettamento (art. 53 cpv. 3 LT).

3.2.

A partire dal 1° gennaio 2003 il Canton Ticino è passato dal sistema di tassazione praenumerando, ovvero sul passato, a quello postnumerando, ovvero sul presente, creando così un vuoto di tassazione.

Per disciplinare questo passaggio ed evitare da un lato la mancata imposizione dei redditi straordinari e consentire dall'altro la deduzione delle spese straordinarie, il Legislatore ha emanato apposite norme.

Secondo l'art. 321f cpv. 1 LT, dal reddito imponibile tassato nel periodo fiscale 2001/2002 di contribuenti assoggettati nel Cantone il 1° gennaio 2003 possono essere dedotte le spese straordinarie sostenute mediamente negli anni 2001 e 2002.

A tenore della lett. a) del secondo capoverso di detto articolo, sono considerate spese straordinarie unicamente le spese di manutenzione per immobili (art. 31 cpv. 2 e 3), nella misura in cui superano annualmente la deduzione complessiva prevista dall’ articolo 31 capoverso 4 LT, che prevede la possibilità di avvalersi, invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, della deduzione complessiva nei limiti fissati dal Consiglio di Stato.

3.3.

Non diversamente dalla normativa cantonale, l'art. 218 cpv. 4 LIFD prevede che le spese straordinarie sostenute mediamente negli anni n-1 e n-2 (vale a dire, nel nostro caso, negli anni 2001-2002) sono deducibili. Vi rientrano, secondo la lett. a del quinto capoverso, le spese di manutenzione per immobili, sempre che queste superino annualmente la deduzione forfetaria.

3.4.

In altre parole, come emerge sia dalla lettera delle citate norme sia dalla volontà del Legislatore, le spese di manutenzione sostenute negli anni del "vuoto di tassazione" sono ritenute straordinarie (e quindi fiscalmente deducibili) unicamente per la loro parte che eccede annualmente l'importo delle spese calcolate secondo il metodo della deduzione forfetaria (Allidi/Bernardo-ni/Bortolotto, Dalla tassazione annuale praenumerando alla tassazione annuale postnumerando, Agno 2003, p. 89).

Concretamente è considerata straordinaria quella parte delle spese effettive che supera la deduzione calcolata applicando l'usuale forfait e cioè:

  • per gli immobili costruiti il 01.01.1993 o successivamente: il 15% per l'imposta cantonale, rispettivamente il 10% per l'imposta federale diretta, calcolati sul reddito lordo dell'immobile interessato (totale affitti e/o valore locativo);

  • per gli immobili costruiti prima del 01.01.1993: il 25% per l'imposta cantonale, rispettivamente il 20% per l'imposta federale diretta, calcolati sul reddito lordo dell'immobile interessato (totale affitti e/o valore locativo)

(Allidi/Bernardoni/Bortolotto, loc. cit).

  1. Ne viene, per quanto precede, che la decisione dell’UT di concedere la deduzione delle spese straordinarie di manutenzione nella sola misura in cui superano la deduzione forfetaria è del tutto aderente alla legge e alla volontà del legislatore.

Certo, la ricorrente avverte di essere sfavorita da questa normativa, avendo sopportato nel periodo di computo 1999-2000 spese di manutenzione per soli fr. 1'515.05 di madia annua.

Non solo l’argomento, per quanto precede, è privo di pregio, ma la ricorrente non deve dimenticare che la deduzione forfetaria è una deduzione media che raggiunge il proprio equilibrio durante un lasso di tempo prolungato e che è dunque calibrata in funzione delle spese probabili in un periodo di tempo di più anni (Känzig, Wehrsteuer, N. 173 ad. art. 22 cpv. 1 lett. e; Epiney-Colombo, Deduzioni fiscali per spese di amministrazione e manutenzione di immobili, in RDAT 1991, vol. II, p. 311; CDT n. ..__________ del 10 maggio 2000 in re C.).

Sarebbe quindi iniquo stabilire l’importo delle spese straordinarie di manutenzione partendo dalla deduzione effettiva dell’ultimo periodo di computo, ma occorrerebbe quanto meno, se la legge lo consentisse, ricostruire la deduzione delle spese di manutenzione effettive dell’ultimo decennio di computo.

Si rileva infine, a titolo meramente abbondanziale, che la soluzione adottata sia dal Legislatore federale sia da quello cantonale costituisce da questo punto di vista una semplificazione che, proprio perché tale, può in taluni casi sfavorire il proprietario di immobili al quale è stata concessa la deduzione dei costi di manutenzione effettivi e in altri invece favorirlo, a seconda che le spese effettive di manutenzione di un periodo prolungato di tempo non raggiungano o eccedano mediamente la soglia della deduzione forfetaria.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 250.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 330.–

sono a carico della ricorrente.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

taxationmaintenance expenseslump-sum deductiontax transitionimmovable propertyassessmentcourt costs

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether extraordinary maintenance expenses for an immovable property could be deducted in full for the transition period 2001-2002.

Solution extraite

Only the portion of maintenance costs exceeding the annual lump-sum deduction is deductible as extraordinary expense.

Motifs extraits

Under cantonal and federal transitional rules, maintenance costs during the tax-gap period are treated as extraordinary only to the extent they exceed the ordinary forfait; the legislature intentionally adopted this simplified benchmark.

Question juridique clé

Whether the taxpayer could rely on lower maintenance deductions in prior years to claim a full deduction now.

Solution extraite

No. The lump-sum deduction is a medium-term standardized allowance, not a year-by-year comparison with prior actual costs.

Motifs extraits

The court held that the forfait is calibrated over a longer period and may benefit or disadvantage owners depending on long-term cost patterns.

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