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Immovable gains tax: deductible improvement costs

80.2000.24Autre juridiction19 juil. 2000Partially Granted

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Résumé Omnilex

The taxpayer challenged the immovable gains tax assessment after selling real estate. The dispute focused on the amount of deductible improvement expenses. After reviewing the invoices at the hearing, the parties agreed to set deductible improvement costs at CHF 67,500, while keeping the other deductions already accepted by the tax office. The court found the settlement compatible with cantonal law, partially upheld the appeal, and remitted the file for a new tax calculation. No court costs or party compensation were awarded.

Regeste Omnilex

Art. 134 LT; deductible improvement costs in immovable gains tax proceedings; when, after review of the invoices, the separation between improvement and maintenance expenses proves objectively difficult, a pragmatic settlement fixing the deductible amount may be confirmed if it accords with cantonal law. In such a case the appeal is partially upheld to the extent of the revised tax base, and the file is remitted for a new assessment. Cost allocation may be waived where the case is resolved without contentious adjudication on the merits (consid. 5-6).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2000.24

Data decisione, Autorità: 19.07.2000, CDT

Incarto n. 80.2000.00024

Lugano 19 luglio 2000

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

giudice Alessandro Soldini

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 20 gennaio 2000

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ __________, __________ __________, rappr. da: avv. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

__________, domiciliato a __________, vendeva il 21 gennaio 1999 la part. n. __________ sita nel Comune di __________ a __________ __________ al prezzo di fr. 490'000.-.

Il 27 settembre 1999 l'Ufficio di tassazione di Lugano-Città notificava al venditore l'imposta sugli utili immobiliari. Dal valore dell'alienazione di fr. 490'000.- deduceva il valore del precedente acquisto di fr. 300'000.- aumentato dei costi d'acquisto e di vendita di fr. 6'000.-. L'imposta dovuta, stante una durata della proprietà di 5 anni e mezzo, veniva stabilita in fr. 51'520.-.

  1. Il 25 ottobre 1999 il contribuente presentava reclamo, sostenendo che l'utile conseguito era di soli fr. 36'872.75, così come esposto nella dichiarazione d'imposta sugli utili immobiliari di data 26 ottobre 1999.

Con decisione del 27 dicembre 1999 il reclamo veniva parzialmente accolto e l'utile veniva definito in fr. fr. 96'331.-, per un'imposta dovuta di fr. 26'972.70. L'Ufficio di tassazione ammetteva in particolare la deduzione di un importo di fr. 62'500.- a titolo di costi di costruzione e miglioria, di fr. 6'669.- di costi di acquisto e di vendita e di fr. 24'500.- per provvigioni.

  1. Con scritto del 20 gennaio 2000 indirizzato all'Ufficio di tassazione il contribuente faceva notare che la sola fattura della __________ __________ era di fr. 70'000.-, quindi superiore all'importo dei costi di costruzione e miglioria ammessi dall'autorità fiscale.

Il 25 gennaio la Cancelleria di questa Camera invitava il contribuente a precisare se il suo scritto del 20 gennaio 2000 doveva essere considerato alla stregua di un ricorso.

Il 10 febbraio successivo l'avv. Camponovo comunicava di rappresentare il contribuente e confermava che lo scritto del 20 gennaio doveva essere considerato alla stregua di un ricorso.

Su richiesta della Camera, l'Ufficio di tassazione in data 11 febbraio 2000 presentava una memoria in cui elencava partitamente i costi di costruzione miglioria ammessi e non ammessi in deduzione.

Il ricorrente, assistito dall'avv. __________, prendeva posizione con memoria del 27 marzo 2000.

  1. In occasione dell'udienza del 26 giugno 2000, dopo aver nuovamente esaminato tutte le fatture prodotte e considerate le difficoltà oggettive nel suddividere le spese di miglioria da quelle di manutenzione, si è convenuto, su proposta del giudice, di stabilire l'importo deducibile a titolo di spese di miglioria in complessivi fr. 67'500.- e di confermare le ulteriori deduzioni per provvigioni e spese di acquisto nella misura già ammessa dall'Ufficio di tassazione.

L'autorità fiscale ha aderito seduta stante alla suddetta proposta. Il ricorrente, per il tramite del suo patrocinatore, con scritto del 5 luglio 2000.

  1. L'accordo raggiunto appare conforme alla normativa cantonale applicabile in materia, segnatamente all'art. 134 LT e merita quindi conferma.

  2. La presente causa può quindi essere evasa conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, che consente alla Camera di diritto tributario di decidere nella composizione di un Giudice le cause, che non pongono questioni di principio e non sono di rilevante importanza;

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto a' sensi dei considerandi.

§ Gli atti del procedimento vengono quindi retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'emissione del nuovo conteggio.

  1. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Non si assegnano ripetibili.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

How much of the renovation/improvement costs was deductible for immovable gains tax?

Solution extraite

The deductible improvement costs were set at CHF 67,500, with the other deductions for acquisition/sale expenses and commissions maintained as already accepted.

Motifs extraits

After re-examining the invoices and considering the objective difficulty of separating improvement expenses from maintenance, the court accepted the parties' settlement as consistent with cantonal law, especially Art. 134 LT.

Question juridique clé

Should the tax file be sent back for a new calculation?

Solution extraite

Yes. The proceedings were remitted to the tax office to issue a new assessment statement.

Motifs extraits

Because the taxable gain had to be recalculated in light of the revised deductible amount, the file had to be returned to the tax authority.

Question juridique clé

Court costs and party compensation

Solution extraite

No judicial fee or procedural costs were charged, and no party compensation was awarded.

Motifs extraits

The case was resolved in a way that justified waiver of costs under the applicable provisions.

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