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Immobiliengewinnsteuer despite non-collection of sale price

80.2000.219Autre juridiction30 janv. 2001Remanded

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Résumé Omnilex

Three taxpayers appealed Ticino tax office decisions assessing real-estate gains tax on two condominium sales. They argued that they never received the sale proceeds because the buyers later underwent enforcement and bankruptcy proceedings. The court held that real-estate gain is realized only when the price is actually received or when the claim is definitively available; where collection is doubtful, further inquiry is required. As the record did not show whether the unsecured balance had ever been paid, the court annulled the objection decisions and remitted the case to the tax office for investigation of the enforcement files and a new assessment. No court fees were charged.

Regeste Omnilex

Art. 123, 128 cpv. 1 e 129 cpv. 2 LT; real-estate gains tax and realization of the taxable gain where the sale price is not collected. The taxable gain is determined by the difference between alienation value and investment value; realization requires effective availability of the income, either by receipt or by a firm, non-doubtful legal claim. If the debtor’s solvency or willingness to pay is doubtful, mere contractual entitlement does not suffice. In such circumstances the tax authority must ascertain whether the unpaid balance was in fact recovered; failing that, the alienation value may have to be restricted to the secured mortgage-debt component (consid. 5).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2000.219

Data decisione, Autorità: 30.01.2001, CDT

Incarto n. 80.2000.00219

Lugano 30 gennaio 2001

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli

statuendo sul ricorso del 28 dicembre 2000

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

  1. __________ __________, __________ __________,
  2. __________ __________, __________ __________,
  3. , __________ __________ -, tutti rappresentati da: __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Con atto pubblico del 22 gennaio 1997, i signori __________, __________ e __________ __________ alienavano al signor __________ __________ e alla signora __________ __________ la PPP n. __________ del fondo base n. __________ RFD __________, al prezzo di fr. 600'000. Con successivo rogito dell'11 febbraio 1997, gli stessi venditori alienavano al signor __________ __________ la PPP n. __________ di __________, al prezzo di fr. 850'000.

L'Ufficio di tassazione di __________ -__________ notificava agli alienanti, con decisioni del 30 giugno 1998, la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari relativa alle due cessioni in questione, commisurando l'utile, nel primo caso, in fr. 396'726 e, nel secondo caso, in fr. 486'570. L'imposta ammontava rispettivamente a fr. 100'614.25 e fr. 104'247.45. Entrambi gli importi erano suddivisi fra i venditori in proporzione alle rispettive quote di comproprietà dei beni ceduti.

  1. I contribuenti impugnavano le suddette decisioni, con reclamo del 30 giugno 1998, chiedendo di essere convocati. All'udienza del 24 luglio 1998, spiegavano di non essere riusciti ad incassare il prezzo di vendita.

Con decisioni del 27 novembre 2000, l'Ufficio di tassazione respingeva il reclamo, argomentando che, dopo una lunga attesa, si era potuto verificare che il prezzo delle compravendite non era stato modificato e che gli oggetti erano nel frattempo stati aggiudicati alla Banca __________ __________.

  1. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i signori __________, __________ e __________ __________ postulano nuovamente l'annullamento delle tassazioni dell'imposta sugli utili immobiliari, spiegando di non essere mai riusciti ad incassare il prezzo e che, in seguito alle procedure esecutive e fallimentari intraprese dai creditori ipotecari nei confronti degli acquirenti, si deve ritenere che i venditori non abbiano conseguito alcun utile.

  2. 4.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

4.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

  1. I ricorrenti non contestano il calcolo dell'utile immobiliare, bensì il fatto stesso di avere conseguito un utile immobiliare imponibile, proprio a causa del mancato incasso del prezzo e della sopravvenuta insolvenza dei compratori.

5.1.

Secondo dottrina e giurisprudenza un reddito è acquisito o realizzato quando il soggetto fiscale ne può disporre effettivamente, sia entrandone in possesso, cioè incassando la somma, sia ricevendo sul medesimo una pretesa giuridica ferma; semplici previsioni sono, al contrario, insufficienti. L' acquisizione di un diritto non può invece essere considerata realizzazione del reddito se il debitore è insolvibile o non è disposto a effettuare la prestazione (Blumenstein/Locher, System des Steuerrechts, 5a ediz., Zurigo 1995, § 15, p. 238; Känzig, Wehrsteuer, 2a ed., p. 754 s., n. 2 ad art. 41; Rivier, Droit fiscal suisse, L'imposition du revenu et de la fortune, 2a ediz., Losanna 1998, p. 327;, p. 215 s.; DTF 105 Ib 238 consid. 4a p. 242; DTF 113 Ib 23 consid. 2e p. 26; ASA 61 p. 666 consid. 3b; RDAF 1997 II p. 651).

Per quanto attiene, in particolare, agli utili provenienti dall'alienazione d'immobili, essi si ritengono realizzati alla data alla quale il contratto è validamente stipulato tramite atto pubblico e a condizione che la sua esecuzione non appaia dubbia. Questo principio vale anche quando le spese corrispondenti alla singola vendita non sono ancora stabilite (ASA 61 p. 666 consid. 3b pag. 669).

Non ci si può dunque fondare sul momento dell'acquisto del credito, bensì su quello dell'adempimento effettivo, nei casi in cui l'adempimento del credito è particolarmente insicuro (Reich, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Basilea/Francoforte 2000, vol. I, tomo 2a, n. 36 all'art. 16 LIFD, p. 138 e giurisprudenza citata).

5.2.

Il primo appartamento, oggetto del presente ricorso, è stato venduto dai ricorrenti ai signori __________ con contratto del 21 gennaio 1997. Il prezzo è stato stabilito in fr. 600'000 e ne è stata concordata la seguente modalità di pagamento:

▪ fr. 180'000 mediante assunzione di cartella ipotecaria al portatore in I grado;

▪ fr. 100'000 mediante riscatto di cartella ipotecaria in II grado;

▪ fr. 279'400 mediante pagamento separato, secondo modalità da definire.

Il contratto prevede pure il riconoscimento ai venditori di un'ipoteca legale a garanzia del pagamento dell'importo di fr. 279'400.

Il secondo appartamento è stato venduto al signor __________ __________ con contratto dell'11 febbraio 1997. Il prezzo è stato stabilito in fr. 850'000 e ne è stata concordata la seguente modalità di pagamento:

▪ fr. 690'000 mediante assunzione della cartella ipotecaria al portatore in I grado;

▪ fr. 160'000 ad avvenuta iscrizione a Registro fondiario della compravendita.

5.3.

Dagli atti trasmessi alla Camera di diritto tributario dall'Ufficio di tassazione non risulta che sia mai stato verificato se il prezzo eccedente la parte garantita dalle cartelle ipotecarie sia effettivamente stato incassato, almeno in parte. Verosimilmente, no: l'aggiudicazione è infatti avvenuta per fr. 190'000 nel caso del primo appartamento e per fr. 360'000 nel caso del secondo. Quindi, a meno che prima dell'apertura del fallimento di __________ __________ o delle procedure esecutive nei confronti di __________ ed __________ __________ non fossero stati versati degli importi di denaro, è del tutto improbabile che i ricorrenti abbiano realizzato l'utile immobiliare, se non nella misura dei crediti ipotecari assunti dai compratori con il contratto stesso.

Appare comunque opportuno, a tal fine, che l'Ufficio di tassazione acquisisca, dagli Uffici delle esecuzioni e dei fallimenti che hanno proceduto alla vendita degli immobili, l'elenco oneri, da un lato, per verificare che i crediti dei ricorrenti siano stati insinuati nella misura risultante dai contratti, e la graduatoria dei creditori e lo stato di riparto finale, dall'altro, per accertare l'effettiva perdita da loro subita e certificata dagli attestati di insufficienza del pegno.

5.4.

Se, dagli accertamenti cui si è appena accennato, risultasse che il saldo del prezzo pattuito non è effettivamente stato incassato, si giustificherebbe senz'altro di modificare le tassazioni, riducendo il valore di alienazione alla sola componente del prezzo rappresentata dall'assunzione dei debiti ipotecari. Di fronte alla situazione esistente dopo l'esito delle procedure esecutive e fallimentari nei confronti dei compratori, pare infatti del tutto improbabile che il residuo del prezzo convenuto possa essere ricuperato. Se poi ciò dovesse verificarsi, nulla impedirebbe di sottoporlo ad imposta in quel momento.

  1. La decisione è pertanto annullata e gli atti sono rinviati all'Ufficio di tassazione, perché proceda agli accertamenti indicati ed emetta una nuova decisione, tenendo conto delle risultanze delle verifiche stesse.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Le decisioni su reclamo del 27 novembre 2000 sono annullate gli atti sono rinviati all'Ufficio di tassazione, perché acquisisca dagli Uffici esecuzioni e fallimenti di __________ e di __________ la documentazione indicata nella motivazione ed emetta una nuova decisione, tenendo conto delle risultanze degli accertamenti in questione.

  2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

  3. Intimazione alle parti.

  4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

real-estate gains taxtax realizationnon-paymentinsolvencybankruptcyenforcement proceedingsremandtax assessmentincome availability

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether a taxable real-estate gain was realized even though the unpaid sale price was not collected and the buyers later became insolvent.

Solution extraite

A gain is realized only to the extent the sellers actually received the price or acquired a definite enforceable claim that is not doubtful; the unpaid balance may not yet be taxable if recovery is improbable.

Motifs extraits

For real-estate gains tax, realization follows effective availability of the income. Where execution and bankruptcy proceedings make collection doubtful, the tax authority must verify whether the residual price was actually received; otherwise the taxable alienation value may have to be limited to the secured mortgage debt assumption.

Question juridique clé

Whether the contested tax assessments and objection decisions should be annulled and remanded for further factual investigation.

Solution extraite

Yes. The assessments were annulled and the file was remitted to the tax office to obtain enforcement and bankruptcy documents and issue a new decision.

Motifs extraits

The record did not show whether the price component beyond the mortgage assumptions had been paid; therefore additional inquiries into the creditors' schedules, rankings, final distribution and deficiency certificates were necessary.

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