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Deductibility of real estate sale commissions in gains tax

80.2000.188Autre juridiction16 avr. 2002Granted

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Résumé Omnilex

The taxpayer appealed ten real-estate gains tax assessments in which the tax office had excluded commissions paid to a Zug-based company from investment costs. The office first argued that the commissions were not deductible because they were in fact a share in profits; later it relied on a supposed privileged taxation of the recipient company. After the Zug tax authority confirmed that the company had never enjoyed any tax privilege since its domiciliation, the tax office accepted the deduction. The court therefore upheld all appeals, waived court fees and awarded the appellant CHF 1,800 in compensation, without waiting for the estate liquidation proceedings.

Regeste Omnilex

Art. 144 LIFD, Art. 231 LT; deductibility of brokerage commissions in real-estate gains tax. Commissions paid to a third party for the promotion and sale of immovable property constitute deductible investment costs where they are genuine remuneration for sales services and not a concealed participation in the gain. A disallowance may not be maintained on the basis of an alleged privileged taxation of the recipient if the competent tax authority confirms that no such privilege existed. Where the appeal is upheld in full, no court costs are levied and party compensation may be awarded.

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2000.188

Data decisione, Autorità: 16.04.2002, CDT

Incarto n. 80.2000.00188 80.2000.00189 80.2000.00190 80.2000.00191 80.2000.00192 80.2000.00193 80.2000.00194 80.2000.00195 80.2000.00196 80.2000.00197

Lugano 16 aprile 2002

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sui ricorsi del 23 novembre 2000

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ __________, __________ __________, rappr. da: avv. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. 1.1.

__________ ha venduto:

· il 15 luglio 1998 la PPP n. __________ sul mapp. n. __________ di __________ Inferiore ai coniugi __________ e __________ __________;

· il 4 agosto 1998 la PPP n. __________ sul mapp. n. __________ di __________ Inferiore ai coniugi __________ e __________ __________;

· il 5 agosto 1998 la PPP n. __________ sul mapp. n. __________ di __________ Inferiore ai signori __________, __________ e __________ __________;

· il 18 agosto 1998 la PPP n. __________ sul mapp. n. __________ di __________ Inferiore al signor __________ __________;

· il 21 settembre 1998 la PPP n. __________ sul mapp. n. __________ di __________ Inferiore ai signori __________ e __________ __________;

· il 6 novembre 1998 la PPP n. __________ sul mapp. n. __________ di __________ Inferiore ai coniugi __________ __________ e __________;

· il 1° dicembre 1998 la PPP n. __________ sul mapp. n. __________ di __________ Inferiore alla signora __________ __________;

· il 9 dicembre 1998 la PPP n. __________ sul mapp. n. __________ di __________ Inferiore alla signora __________ __________;

· il 31 dicembre 1998 la PPP n. __________ sul mapp. n. __________ di __________ Inferiore ai coniugi __________ e __________ __________;

· il 31 dicembre 1998 la PPP n. __________ sul mapp. n. __________ di __________ Inferiore ai coniugi __________ e __________ __________.

1.2.

Nelle rispettive notifiche della tassazione per l'imposta sugli utili immobiliari l'Ufficio di tassazione di __________ stralciava dai costi di investimento la provvigione che l'alienante aveva versato alla __________ __________ di __________, intravedendo nel versamento della provvigione una vera e propria partecipazione all'utile.

1.3.

Il reclamo presentato dal contribuente contro ognuna delle tassazioni veniva respinto con altrettante decisioni su reclamo del 26 ottobre 2000, con cui l'Ufficio di tassazione di __________ negava nuovamente la deduzione tra i costi d'investimenti dell'importo versato alla __________ __________ di __________, sostenendo tuttavia, a differenza di quanto argomentato nella notifica della tassazione, che la società beneficiaria avrebbe goduto nel Cantone di sede e, meglio, nel Canton Zugo, di una tassazione privilegiata.

  1. 2.1.

Con i presenti, tempestivi ricorsi __________ __________, assistito dall'avv. __________, chiede la deduzione delle provvigioni pagate alla __________ __________ per ciascuna delle compravendite, sostenendo che quella società si sarebbe occupata della promozione e della vendita dell'immobile. Produce inoltre una dichiarazione dell'Amministrazione cantonale delle contribuzioni del Canton Zugo, da cui risulta che la __________ __________ non beneficia di alcun privilegio fiscale.

2.2.

L'Ufficio di tassazione propone la reiezione del gravame, sostenendo che, contrariamente a quanto sostenuto nel ricorso, la __________ __________ avrebbe beneficiato di una tassazione privilegiata dal 18 luglio 1997.

2.3.

Il giudice invitava pertanto il 4 dicembre l'Ufficio di tassazione a meglio chiarire la questione del regime fiscale con il quale era assoggettata alle imposte nel Canton Zugo la __________ __________.

Il 31 ottobre 2001 l'Ufficio di tassazione comunicava al giudice che i propri sforzi erano risultati vani.

2.4.

In occasione dell'udienza del 6 marzo 2002 si prendeva atto del decesso del ricorrente e che gli eredi avevano rinunciato all'eredità . Il giudice faceva nondimeno presente che in ogni caso per poter prendere una decisione sarebbe stata necessaria una dichiarazione dell'Autorità fiscale del Canton Zugo che attesti, al di là di ogni dubbio, che la __________ __________ non era al beneficio di alcun privilegio fiscale negli anni 1997, 1998 e 1999.

Il 20 marzo 2002 l'avv. __________ produceva una nuova dichiarazione dell'Autorità fiscale del Canton Zugo, in cui si precisava che la __________ __________ dalla sua domiciliazione in quel Cantone, vale a dire dal 18 agosto 1997, non ha mai beneficiato di qualsivoglia privilegio fiscale.

Il 27 marzo 2002 l'Ufficio di tassazione di __________, preso atto della nuova dichiarazione dell'Autorità fiscale del Canton Zugo, comunicava a questa Camera che nulla più si opponeva alla deduzione delle provvigioni versate.

2.6.

Così stando le cose, nulla osta all'accoglimento integrale dei ricorsi, senza che, per mere ragioni di economia di giudizio, occorra attendere l'esito della procedura di liquidazione dell'eredità giacente lasciata dal ricorrente. In effetti, il problema della deduzione delle provvigioni continuerebbe a sussistere nei confronti dei singoli acquirenti delle quote di PPP, tenuti al pagamento dell'imposta dovuta dall'alienante per effetto stesso della legge, che prevede l'istituto dell'ipoteca legale non iscritta a garanzia degli importi dovuti dall'alienante.

2.7.

Al rappresentante del ricorrente vanno riconosciute le ripetibili, nella cui determinazione si deve tenere conto anche delle spese dovute alla compilazione di dieci ricorsi, ancorché di identico tenore.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. I ricorsi sono accolti.

  2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Al ricorrente lo Stato verserà un importo di fr. 1'800.- di ripetibili.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether brokerage commissions paid for the sale of condominium units are deductible as investment costs in real estate gains tax.

Solution extraite

Yes. The commissions were deductible because the company carried out promotion and sale services, and no tax privilege at the recipient's domicile justified disallowance.

Motifs extraits

After clarification from the Zug tax authority, it was confirmed that the recipient company had never enjoyed any tax privilege since domiciliation there; the respondent therefore withdrew its objection to the deduction.

Question juridique clé

Whether court fees and procedural costs should be charged to the appellant.

Solution extraite

No. The appeals were fully upheld, so no court fee or procedural costs were levied.

Motifs extraits

Since the appeals were admitted in full, costs were not charged; the taxpayer was also awarded party compensation.

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