PPP quota acquisition value and deductible investment costsGénéré par IA

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Numero d'incarto: 80.1999.156

Data decisione, Autorità: 31.08.1999, CDT

Incarto n. 80.99.00156

Lugano 31 agosto 1999

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 26 luglio 1999

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

---

__________, __________. __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. 1.1.

Il 7 aprile 1983 __________ __________ acquistava da __________ __________ la part. n. __________ RFD di __________ __________ al prezzo di fr. 300'000.-. Il 21 novembre dello stesso anno veniva costituita una proprietà per piani comprendente quattro quote: la n. __________ di 230 millesimi, la n. __________ di 275, la n. __________ di 280 e la __________ di 215. Il successivo 12 dicembre __________ __________ vendeva la quota di un mezzo di tutti e quattro i fogli di PPP a __________ __________ per fr. 150'000.-. Per questa compravendita non veniva prelevata alcuna imposta sul maggior valore immobiliare in assenza di maggior valore imponibile, poiché a fronte di un valore di vendita di fr. 150'000.- stava un valore del precedente acquisto di pari entità.

Il 28 dicembre 1983 __________ Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

4.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Il valore di acquisto è quello risultante dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT). I costi di investimento, dal canto loro, sono elencati all’art. 134 cpv. 1 LT e comprendono, in linea generale, i costi di acquisto e di vendita e i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, vale a dire i costi di costruzione e di miglioria.

4.3.

Va innanzi tutto ricordato che in materia di imposizione degli utili immobiliari, così come in precedenza in materia di imposizione del maggior valore immobiliare, sono "fondi" quelli così definiti dal diritto civile, dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle costituite in PPP (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata).

Nei casi di immobili costituiti in PPP si pone pertanto il problema di come suddividere i costi di acquisto e di investimento tra le singole quote. A tale riguardo la Camera di diritto tributario ha ribadito ancora recentemente che non v’è alcun motivo di calcolare il valore di acquisto, come pure i costi di investimento (spese di costruzione e di miglioria) inscindibili, facendo astrazione dalle quote di PPP iscritte nel Registro fondiario, e ha affermato che "utilizzare un’altra chiave di ripartizione significherebbe, in sostanza, misconoscere che le singole quote di PPP costituiscono dei fondi e che l’espressione centesimale o millesimale altro non è che la definizione della loro entità, non diversamente dal caso delle quote di comproprietà” (cfr. CDT n. ..__________ del 24 aprile 1997 in re S. D.U.; CDT n. 56 del 14 aprile 1994; inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 282 s.).

Non è comunque compito dell’autorità fiscale porre rimedio a una eventuale suddivisione inadeguata dell'immobile in millesimi, effettuata ad esempio unicamente in funzione della superficie e astraendo da altri fattori di pregio, per cui di fatto alle quote di PPP meno pregiate viene attribuito un valore d’investimento superiore a quello effettivo e a quelle più pregiate uno inferiore. E` invero compito dell’operatore immobiliare prestare un’attenzione accresciuta alla suddivisione in quote di una proprietà per piani, per evitare che la considerazione non sufficientemente ponderata di un unico fattore, ad esempio la superficie della singola quota, conduca a una distribuzione squilibrata dei costi di investimento.

L’attenersi rigidamente alle quote iscritte a Registro fondiario non impedisce tuttavia di tener conto, al di là del costo base dell’intero complesso, di interventi costruttivi o di miglioria, purché siano chiaramente attribuibili a una singola quota: ad esempio, interventi effettuati in aggiunta alle rifiniture standard su richiesta dell’acquirente (Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum Zürcher Steurgesetz, Ergänzungsband, 2.a ediz., Berna 1983; p. 524; inoltre CDT n. ..__________ del 24 aprile 1997 in re S. D.U.; CDT n. 56 del 14 aprile 1994)

4.4.

Va inoltre rammentato che l’art. 134 cpv. 4 LT prevede che le perdite e gli utili derivanti da alienazioni di quote di comproprietà o di proprietà per piani in un unico immobile oppure di case a schiera facenti parte di un unico complesso immobiliare possono essere compensati a condizione che si riferiscano alle alienazioni avvenute entro l’anno dal rilascio del primo permesso di abitabilità anche parziale. Per la determinazione delle perdite compensabili l’autorità fiscale stabilisce d’ufficio il valore d’alienazione quando il prezzo indicato dalle parti è manifestamente inferiore al valore reale.

Le perdite compensate non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria sul reddito e sull’utile.

Inoltre l'art. 134 cpv. 5 LT prevede che sulle vendite effettuate entro due anni dall’abitabilità anche parziale dell’immobile l’alienante può chiedere in deduzione le perdite subite nella gestione dell’immobile durante il primo anno di abitabilità anche parziale. In tal caso le perdite non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria sul reddito e sull’utile.

La Commissione per la revisione della LIMVI, per rispondere soprattutto a un’esigenza reale e particolarmente avvertita nel quadro dell'alienazione di quote di PPP, aveva rilevato che la natura giuridica dell'imposta sull'utile immobiliare non escludeva categoricamente la possibilità di dedurre le perdite. La Commissione aveva suggerito di consentire una deduzione limitata delle perdite, ponendo limiti ben precisi, idonei a conferire all'imposta reale tratti soggettivi compatibili con la sua natura giuridica, senza snaturarla. Un primo limite veniva ravvisato nella connessione stretta dal profilo economico dei negozi sui quali le perdite avrebbero potuto essere riportate, indicando quale caso tipico quello dell'edificazione e della vendita di un immobile costituito in proprietà per piani o di quote di comproprietà. Un secondo limite, di natura temporale, veniva indicato nella necessità di limitare la deduzione a un solo anno dalla concessione del permesso di abitabilità, poco importa se parziale o definitivo. In pratica, ponendo questi limiti (materiali e temporali), la compensazione delle perdite veniva limitata agli investimenti che si configuravano economicamente come un’operazione immobiliare unitaria, in altre parole come un investimento unico.

La proposta della Commissione d'esperti è stata ripresa dalla Commissione speciale in materia tributaria, che ha però esteso il numero dei negozi per i quali è riconosciuta la compensazione delle perdite (cpv. 4): oltre che alle quote di comproprietà e di proprietà per piani, anche ai complessi di abitazioni contigue (case a schiera). Ha inoltre esteso il computo delle perdite a quelle relative alla gestione del primo anno (cpv. 5). All'autorità fiscale è stata nondimeno riconosciuta la facoltà, per evitare abusi, di rivalutare il valore dell'alienazione, qualora il prezzo indicato dalle parti sia manifestamente inferiore al valore reale (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 272).

5. 5.1.

Nel caso in esame occorre innanzi tutto premettere che il 28 dicembre 1983 __________ __________ e __________ __________ avevano venduto il foglio n. __________, quota di PPP di 215 millesimi, a __________ __________ per il prezzo di fr. 5'000.-, soluto mediante prestazioni di lavoro di uguale valore.

Questo trasferimento di proprietà non aveva dato luogo a imposizione, non tanto - come asserisce l'UT - perché esente secondo l'art. 3 cpv. 2 LIMVI, poiché l'importo dell'imposta non superava fr. 50.-, ma semplicemente per assenza di maggior valore imponibile.

In effetti il valore dell'alienazione, indicato dalle parti nell'atto pubblico di compravendita in fr. 5'000.-, era manifestamente inferiore al valore del precedente acquisto, che, conformemente alla costante prassi e alla giurisprudenza in materia di IMVI (cfr. consid. 4.3.), andava definito in fr. 32'250.- [½ x (fr. 300'000.- x 215 o/oo)].

Non può quindi essere seguito l'argomento ricorsuale che vorrebbe stabilire il valore precedente del fondo PPP __________ di 215 millesimi in fr. 5'000.-, cioè dell'importo che corrisponde al prezzo di vendita a __________ __________. Il valore di acquisto, come si è visto, deve essere stabilito proporzionalmente alla quota millesimale.

Come già ricordato in precedenza (consid. 4.3.), non è compito né dell'autorità fiscale né di quella giudiziaria porre rimedio a eventuali definizioni delle quote millesimali sballate, avulse dall'effettivo valore della quota.

5.2.

Il ricorrente non fa d'altronde valere, nel presente caso, che si debba tener conto, al di là del costo base dell’intero complesso, di interventi costruttivi o di miglioria, chiaramente attribuibili al foglio PPP __________ (cfr. consid. 4.3.).

5.3.

Dal profilo dell'imposta sul maggior valore immobiliare, la vendita della quota di 215 millesimi di PPP a __________ ha pacificamente configurato un'alienazione che non ha prodotto alcun maggior valore imponibile, ma piuttosto una perdita.

La situazione accertata a quel momento dall'autorità fiscale costituisce il valore di acquisto, che deve essere posto alla base della presente tassazione. Infatti, secondo l'art. 130 LT, il valore d'acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri.

Non mette quindi più conto chiedersi in questa sede se il contratto di compravendita stipulato il 28 dicembre 1983 con __________ non fosse in realtà un contratto misto, comprendente una parte di donazione.

Di fatto la tesi ricorsuale misconosce manifestamente la natura reale sia dell'imposta sul maggior valore immobiliare sia di quella sugli utili immobiliari in vigore dal 1° gennaio 1995 e tende in sostanza a sostituire il valore del precedente acquisto della PPP di 215 millesimi, venduta a __________ nel 1983, con il valore di quell'alienazione.

5.4.

Va inoltre rilevato, che tale perdita, non compensabile in regime di LIMVI, non può esserlo nemmeno in regime di TUI (imposta sugli utili immobiliari), ostandovi i limiti temporali stabiliti dall'art. 134 cpv. 4 LT, voluti per i motivi ricordati in precedenza (consid. 4.4.) dal Legislatore.

6. Non diversamente ne va degli altri costi di investimento, che il ricorrente indica in fr. 6'000.- per l'acquisto del mapp. n. __________ di __________ __________ da __________ __________ (5% di fr. 300'000.-, conformemente all'art. 5 cpv. 1 lett. b LIMVI) e in fr. 1'450.- per la costituzione della PPP.

Per metà tali costi erano infatti di pertinenza della tassazione sul maggior valore immobiliare (IMVI) al momento della vendita, avvenuta il 12 dicembre 1983, di un mezzo delle quattro quote di PPP a __________ __________. Poco importa che in quell'occasione i costi siano stati quantificati forfetariamente nella misura del 5% del valore di acquisto e che non vi sia stato alcun utile imponibile.

A questi costi già considerati (fr. 3'725.-) vanno inoltre aggiunti quelli pertinenti alla vendita della quota di un mezzo sulla PPP __________ di 215 millesimi a __________ __________, pari a fr. 801.- arrotondati.

Gli altri costi di investimento deducibili ammontano pertanto a fr. 2'924.-.

La decisione dell' Ufficio di tassazione, che ha ammesso la deduzione di altri costi di investimento per fr. 3042.-, calcolati sull'importo complessivo di fr. 7'750.- precedentemente indicato dal contribuente e non sull'importo di fr. 7'450.- indicato nel ricorso, appare quindi esente da critiche.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 400.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 480.–

sono a carico del ricorrente.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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