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Deductibility of property management costs paid to family member

80.1998.317Autre juridiction7 avr. 1999Partially Granted

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Résumé Omnilex

A German-domiciled owner of an industrial/administrative building in Ticino challenged the tax authority's limitation of deductible property administration expenses. He claimed that his daughter had performed substantial administrative work and that the remuneration paid to her should be deductible. The court held that SVIT tariffs are only indicative, not binding, and that the concrete circumstances mattered. Given the building's new construction and the need to find tenants, the court accepted higher administration costs than the tax authority had allowed, but not the full amount claimed. The appeal was therefore partially upheld, the deductible management expenses were set at CHF 12,000 per year, and half of the costs were imposed on the appellant.

Regeste Omnilex

Art. 32 cpv. 2 LIFD; art. 31 cpv. 2 LT; deductibility of administration costs for privately owned immovable property: tariff tables of the SVIT are merely an orientation aid and do not bind the tax or judicial authorities. The admissibility of management expenses depends on the credibility of the asserted costs and on the concrete circumstances of the property. In particular, a newly constructed commercial or administrative building requiring active tenant search may justify higher administration costs than those usually accepted by practice; however, compensation for services not sufficiently substantiated remains non-deductible. The court may therefore depart from standard tariff calculations in the exercise of its discretion (consid. 5.1-5.3).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1998.317

Data decisione, Autorità: 07.04.1999, CDT

Incarto n. 80.98.00317

Lugano 7 aprile 1999

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 21 dicembre 1998

in materia di: IC/IFD 97/98

presentato da:

__________, rappr. da: __________ & __________ __________ __________ di __________ __________, __________ __________ __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

__________, domiciliato in Germania, è proprietario di uno stabile industriale e amministrativo a , della cui gestione si occupa la figlia __________ __________ -, domiciliata ad __________.

Nella dichiarazione fiscale IC/IFD 1997-98 __________ , contribuente limitatamente imponibile nel nostro Paese in quanto proprietario di sostanza immobiliare, dichiarava un reddito della sostanza immobiliare di fr. 30'150.- di media annua, da cui chiedeva, a titolo di spese di gestione e di manutenzione, la deduzione, sempre in media annua, di un importo di fr. 51'270.-, comprensivo di una remunerazione annua di ca. fr. 40'600.- alla figlia __________ __________ -.

Nella notifica di tassazione dell'11 maggio 1998 l' Ufficio di tassazione esponeva al contribuente un reddito annuo medio della sostanza immobiliare di fr. 30’160.- e gli concedeva una deduzione dal reddito della sostanza di soli fr. 787.- di media annua.

  1. Con tempestivo reclamo del 26 maggio 1998 __________ __________, assistito dalla Fiduciaria __________ & __________ __________, chiedeva, da un lato, lo stralcio dal reddito di fr. 2'990.- all'anno per l'affitto di un ufficio proprio all'interno dello stabile di __________ e, dall'altro, il riconoscimento della deduzione per spese di gestione e di manutenzione nella misura chiesta nella dichiarazione.

Con decisione su reclamo del 30 novembre 1998 l'UT accoglieva parzialmente il reclamo, riducendo il reddito della sostanza immobiliare a fr. 27'170.- di media annua e concedeva una deduzione per spese di gestione e manutenzione di fr. 14'646.- di media annua. Veniva in particolare negato il riconoscimento dello stipendio versato alla figlia per i lavori amministrativi e di contabilità, poiché tale costo non sarebbe commisurato ai redditi lordi incassati, considerato come la prassi, di regola, riconosca in simili casi costi oscillanti tra il 3% e il 5%. Precisava, inoltre, che nell'importo ammesso in deduzione è incluso un importo di fr. 1'915.- di media annua per inserzioni pubblicitarie e di fr. 2'000.- per ulteriori costi amministrativi.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso il ricorrente, sempre assistito dalla Fiduciaria __________ & __________ __________, chiede la deduzione di un importo di almeno fr. 25'000.- di media annua per il lavoro amministrativo remunerato alla figlia. Fa presente, in particolare, il difficile momento del mercato, le difficoltà iniziali nel reperire nuovi inquilini idonei, l'impegno profuso - almeno 300 - 350 ore all'anno - dalla figlia nell'amministrazione dello stabile, il riconoscimento separato del primo affitto all'amministratore.

La Divisione cantonale delle contribuzioni con osservazioni del 19 febbraio 1999 propone di respingere il ricorso, rilevando innanzi tutto come l'importo chiesto in deduzione per spese di gestioni superi di gran lunga quello ammesso dalle tariffe della SVIT (Associazione svizzera dei fiduciari immobiliari). Ritiene inoltre del tutto sproporzionate le ore di lavoro indicate dal ricorrente. Rileva inoltre che il ricorrente non avrebbe provato in quale misura la remunerazione comprenda il "primo affitto" in caso di nuove locazioni.

In occasione dell'udienza del 25 febbraio 1999, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

  1. 4.1.

Secondo l'art. 32 cpv. 2 LIFD, come pure secondo l'art. 31 cpv. 2 LT di identico tenore, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi.

Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

4.2.

Secondo l’art. 1 dell’Ordinanza del Consiglio federale del 24 agosto 1992, concernente i costi deducibili di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta, sono deducibili le seguenti spese:

Spese di manutenzione:

• le spese di riparazione o rinnovo che non determinano un aumento del valore dell’immobile;

• i versamenti al fondo di riparazione o di rinnovazione (art. 712 CC) di una comunione di comproprietari, fintanto che detti mezzi sono impiegati esclusivamente per coprire i costi di manutenzione degli impianti in comune;

• le spese di gestione: le tasse ricorrenti per l’eliminazione dei rifiuti (ad esclusione delle tasse pagate secondo il principio “chi inquina paga”), la depurazione delle acque, l’illuminazione e la pulizia delle strade; i costi di manutenzione delle strade; le imposte immobiliari con valore di imposte reali; le indennità versate al portinaio; i costi dei locali comuni, dell’ascensore, ecc. nella misura in cui è il proprietario a doversele accollare.

Spese d’assicurazione

I premi d’assicurazione sui beni materiali (assicurazione contro gli incendi, contro i danni dell’acqua, contro la rottura vetri e di responsabilità civile)

Costi di amministrazione

Spese per porto, telefono, inserzioni, moduli, riscossioni, processi, indennità versate all’amministratore dell’immobile ecc. (soltanto le spese effettive e senza le indennità per il lavoro del proprietario stesso).

(cfr. art. 1 cpv. 1 Ordinanza cit.).

4.3.

Diversamente dall’Ordinanza del Consiglio federale appena citata, la Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del 1° dicembre 1994 distingue, nell’ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo). In caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all’inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 5.4; inoltre Sentenza 7 giugno 1995 della Pretura del distretto di Lugano - sez. 4 - Inc. LA 95.).

  1. Nel caso qui in discussione, è controversa la commisurazione delle spese per l’amministrazione degli immobili appartenenti al ricorrente. Questi ha infatti versato alla figlia __________, a titolo di compenso per l’amministrazione, ben fr. 40’592 in media annua. Secondo l’autorità fiscale, tale importo è sproporzionato, alla luce dei criteri di calcolo definiti dalle tariffe della SVIT (Associazione svizzera dei fiduciari immobiliari). Queste ultime consentirebbero infatti di concedere una detrazione di non più di fr. 4’990.

5.1.

In una recente sentenza, in cui si trattava di quantificare lo stipendio dell’amministratore di una società la cui unica attività consisteva nella locazione di capannoni industriali (CDT n. ..__________ del 26 febbraio 1999 in re B. SA), questa Camera ha ammesso che può senz’altro essere indicativo, quale orientamento, il riferimento alle tariffe dell’Associazione Svizzera dei Fiduciari Immobiliari Sezione Ticino (SVIT).

Rispetto al calcolo proposto dalla Divisione delle contribuzioni, deve comunque essere ricordato che nell’onorario devono essere inclusi gli sfitti (cfr. Normative e tariffe SVIT, edizione 1996, par. 3.3.1.). Alla luce dell’affermazione del ricorrente, secondo cui la potenzialità di reddito dello stabile è di circa fr. 200’000, in base a tale tariffario, l’onorario sarebbe così calcolato:

per i primi fr. 100’000 5% fr. 5’000

per gli ulteriori fr. 100’000 4,75% fr. 4’750

per un totale di fr. 9’750

Per la gestione di stabili a solo scopo commerciale o amministrativo l’onorario può essere ridotto al massimo del 20%.

Per un nuovo mandato, è ammessa la fatturazione separata di fr. 500 per l’esame della documentazione, la comunicazione agli interessati ecc.; quanto alle spese postali e telefoniche, possono essere fatturate nella misura di fr. 350 all’anno.

5.2.

Come si vede, anche applicando rigorosamente le tariffe della SVIT, si arriva agevolmente ad un ammontare vicino ai 10’000 franchi.

Se però si considera che il ricorso a tali parametri di calcolo non può certamente essere considerato vincolante per l’autorità fiscale e meno che mai per quella giudiziaria, le quali dispongono per contro di un certo margine di apprezzamento dovendo valutare l’attendibilità delle spese fatte valere, si deve concludere che devono essere osservate anche le peculiarità del caso concreto. In particolare, non pare giustificato trascurare la circostanza che si tratta di uno stabile di nuova costruzione, per il quale devono essere trovati i conduttori. Tale situazione comporta certamente un particolare dispendio di tempo ed anche una maggiore incidenza delle spese di trasferta e di pubblicità, a maggior ragione se si considera che la ricorrente non amministra altri stabili che in qualche modo possano offrire una certa compensazione.

.

5.3.

Tutto ben considerato, questa Camera ritiene di poter ammettere in deduzione spese di amministrazione per complessivi fr. 12’000 in media annua. Ovviamente, tale importo è commisurato alla particolare situazione in cui si trova l’immobile, appena costruito.

Per il resto, il compenso versato dal ricorrente alla figlia costituisce senz’altro una spesa non deducibile, non potendosi giustificare quale costo di amministrazione della sostanza privata.

  1. Il ricorso è pertanto parzialmente accolto. Nonostante la parziale soccombenza, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali; d’altra parte, non si concedono ripetibili.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 30 novembre 1998 è riformata nel senso che le spese di amministrazione dell’immobile sono elevate a fr. 12’000 in media annua.

§§ La deduzione complessiva per spese di gestione e manutenzione degli immobili ammonta pertanto a fr. 22’731, invece dei fr. 14’646 ammessi nella decisione impugnata.

  1. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico del ricorrente nella misura di un mezzo (fr. 290.–).

  1. Intimazione alle parti.

  2. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

tax deductionproperty managementmaintenance expensesadministrative expensesSVIT tariffsprivate real estatefamily remunerationevidence assessment

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the remuneration paid to the taxpayer's daughter for managing the building was fully deductible as property administration expense.

Solution extraite

Only part of the claimed amount was deductible; the court accepted an annual administration expense of CHF 12,000 and rejected the remainder as unjustified.

Motifs extraits

SVIT tariffs may serve as guidance but are not binding. The authority must assess credibility and the concrete circumstances. Because the building was newly constructed and required active tenant search, higher expenses than the tax authority had allowed were justified, but not the full amount claimed.

Question juridique clé

Whether the overall deduction for management and maintenance expenses had to be increased beyond the amount accepted on objection.

Solution extraite

Yes, the overall deduction had to be raised to CHF 22,731 per year, replacing the CHF 14,646 allowed below.

Motifs extraits

Once the administration costs were revised upward, the total deductible maintenance and management expenses had to be adjusted accordingly.

Question juridique clé

Allocation of procedural costs.

Solution extraite

Court costs of CHF 580 were charged one-half to the appellant; no party costs were awarded.

Motifs extraits

Despite partial success, the appellant bore half of the costs, while no ripetibili were granted.

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