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Real estate gains tax: disputed acquisition value and IMVI deduction

80.1998.279Autre juridiction13 août 1999Dismissed

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Résumé Omnilex

The taxpayer appealed a Ticino real estate gains tax assessment after the sale of a property. He asked to increase the acquisition value by CHF 150,000, claiming this amount had been borne under the original purchase arrangement, and alternatively sought deduction of IMVI paid as solidary liable person for an earlier transfer. The court held that the acquisition value was fixed by the prior taxation and could not be reopened absent revision grounds. It also held that IMVI and the statutory guarantee to pay it are not deductible acquisition or investment costs. The appeal was dismissed and costs were charged to the appellant.

Regeste Omnilex

Art. 130, 134 cpv. 1, 231 LT; real estate gains tax: binding effect of the acquisition value and non-deductibility of IMVI. The acquisition value is, in principle, the amount established by the previous taxation; only subsidiarily does the land-register price apply. A finalized prior valuation may be departed from only on revision grounds, and a taxpayer may not relitigate the previously accepted purchase price in the later gains-tax assessment. IMVI paid in connection with an earlier transfer is not an acquisition or investment cost, because it is itself a tax on the gain from the transfer; the same applies to the statutory guarantee for its payment. Costs follow the outcome of the appeal.

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1998.279

Data decisione, Autorità: 13.08.1999, CDT

Incarto n. 80.98.00279

Lugano 13 agosto 1999

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso dell’11 novembre 1998

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________, __________ __________,

rappr. da: avv. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  • che con atto pubblico del 27 settembre 1997, __________ __________ alienava a __________ __________ __________ la part. n. __________ RFD di __________. __________, al prezzo di fr. 1’425’000;

  • che, nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 23 aprile 1998, il venditore faceva valere le seguenti deduzioni dal valore di alienazione:

valore di acquisto fr. 374’000

fr. 150’000

costi di costruzione e di miglioria fr. 809’689

valore di investimento totale fr. 1’333’689

  • che, notificandogli la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 agosto 1998, l'Ufficio di tassazione di __________ non ammetteva la deduzione degli ulteriori fr. 150’000, aggiunti al prezzo di acquisto nella dichiarazione, argomentando che essi non figuravano nel prezzo di acquisto rogato nel 1992, e riduceva i costi di investimento a fr. 721’318;

  • che l’utile immobiliare ammontava di conseguenza a fr. 329’682 e l’imposta a fr. 52’749.10;

  • che, in seguito a reclamo del contribuente, l'Ufficio di tassazione ammetteva in deduzione un ulteriore ammontare di fr. 14’000, corrispondente a costi di acquisto e di vendita, mentre negava gli altri costi fatti valere ed in particolare l’ammontare di fr. 150’000, che il reclamante aveva chiesto di aggiungere al valore di acquisto, per il fatto che si sarebbe trattato di spese sostenute prima del 1986 e pertanto precedentemente all’acquisto dell’immobile;

  • che, con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ chiede in via principale l’aggiunta di fr. 150’000 al valore di acquisto, quali spese a lui accollate al momento dell’acquisto dell’immobile dal precedente proprietario, ed in via subordinata la deduzione dell’IMVI da lui pagata quale responsabile solidale, in occasione del precedente trasferimento;

  • che lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT);

  • che il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata;

  • che, per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59);

  • che l’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento e che quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT);

  • che, tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT);

  • che, nella fattispecie, il ricorrente fa valere che al prezzo di acquisto indicato nel contratto di compravendita del 9 giugno 1989 e modificato nel 1992, dovrebbe essere aggiunto l’importo di fr. 150’000, che egli avrebbe versato al venditore in aggiunta al prezzo di acquisto;

  • che, dall’esame della documentazione agli atti, si ricavano le seguenti indicazioni:

 con atto pubblico del 1989, il ricorrente aveva acquistato dalla __________ __________ in liquidazione il mapp. n. __________ al prezzo di fr. 700’000 ed il prezzo sarebbe stato pagato mediante l’assunzione di debiti garantiti da due cartelle ipotecarie (risp. di fr. 450’000 e fr. 200’000) e mediante il versamento di fr. 50’000 in contanti; con lo stesso atto pubblico, il compratore aveva preso atto che avrebbe dovuto investire un importo fra i 400’000 e i 500’000 franchi per il rinnovo dell’immobile;

‚ dal verbale di una assemblea della __________ __________ del 1992 si evince che l’importo dei lavori di rinnovamento preventivati era stato stimato, al momento della vendita, in circa fr. 300’000, ma l’acquirente __________ aveva in seguito rilevato un deterioramento della casa molto più grave ed aveva pure denunciato dei difetti nascosti, chiedendo l’annullamento del contratto o una riduzione del prezzo nella misura della differenza (fr. 200’000);

ƒ con atto pubblico del 25 novembre 1992, le parti contraenti prendono atto di preventivi di fr. 476’100 per il rinnovo della casa e decidono di conseguenza di ridurre il prezzo a fr. 374’000, pari alla differenza fra 700’000 e la differenza fra il preventivo (476’000) e la stima fatta al momento del contratto del 1989 (150’000);

„ in seguito al nuovo rogito, l’Ufficio dei registri di __________ annulla la precedente tassazione IMVI e riduce il valore di alienazione da fr. 700’000 a fr. 374’000;

  • che, secondo l’art. 130 LT, il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri;

  • che, diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa quindi riferimento al prezzo di acquisto iscritto a registro fondiario, ma considera tale criterio semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassazione (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 199);

  • che, se l'ultimo trasferimento imponibile è avvenuto prima dell'entrata in vigore della nuova LT, fa stato, in virtù della disposizione transitoria contenuta nell'art. 316 LT, l'ultimo trasferimento imponibile imposto secondo la LIMVI;

  • che da tale valore ci si può dipartire soltanto se è dato un motivo di revisione a favore o a sfavore, che consenta di togliere la forza di cosa giudicata alla decisione (Soldini/Pedroli, loc. cit.);

  • che il riferimento automatico al prezzo accertato dalla precedente tassazione ha il pregio di garantire una continuità priva di attriti e contraddizioni tra le diverse tassazioni, evitando che in occasione della nuova alienazione venga rimesso in discussione un valore già cresciuto in giudicato, vale a dire il valore d'alienazione accertato nella precedente tassazione e accettato dall'alienante medesimo, allora acquirente, sostenendo per esempio che determinati beni acquistati assieme all'immobile andavano considerati in realtà parti integranti costitutive del prezzo di vendita (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 200);

  • che è pertanto improponibile la pretesa del ricorrente di voler rimettere in discussione il valore di acquisto, tanto più che è stato proprio l’accordo concluso nel 1992 fra lui e la società alienante a determinare la riduzione del prezzo concordato da fr. 700’000 a fr. 374’000;

  • che, del resto, con decisione del 2 marzo 1999, la Divisione delle contribuzioni ha respinto un’istanza di revisione della tassazione IMVI, presentata congiuntamente dalla __________ __________ e da __________, e che tale decisione è passata in giudicato, non essendo stata impugnata dinanzi a questa Camera;

  • che neppure può essere accolta la richiesta subordinata del ricorrente, con cui si domanda l’aggiunta al valore di investimento dell’IMVI di fr. 9’371, pagata dal ricorrente quale responsabile solidale dell’imposta nata in occasione del trasferimento precedente;

  • che, infatti, questa Camera ha già avuto modo di escludere che possa essere computata quale costo di acquisto, deducibile dal valore di alienazione ai fini del calcolo dell’utile immobiliare, l’imposta sul maggior valore immobiliare (IMVI), che il venditore aveva dovuto pagare, quale responsabile solidale, in seguito all’inadempimento del precedente proprietario (CDT n. ..__________ e ..__________ del 4 giugno 1997, in RDAT II-1997 n. 14t p. 351);

  • che non va infatti dimenticato che l’IMVI, così come ora l’imposta sugli utili immobiliari, è un’imposta che ha per oggetto non il trasferimento immobiliare in sé (come, p. es., i tributi percepiti per le mutazioni di diritti nel Registro fondiario) bensì l’utile sorto in occasione del trasferimento immobiliare, sicché la dottrina ritiene unanimemente che non possa essere considerata un costo d’investimento (cfr. Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 254, inoltre p. 252; con riferimento a Richner, Die Grundstückgewinn- und die Handänderungssteuer im Kanton Zürich, in ZStP 4/94, p. 254 s.; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, vol. IV, Berna 1966, p. 258 s.; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 252; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 171; Grossmann, Die Besteuerung der Gewinne auf Geschäftsgrundstücken, Berna 1977, p. 320; Baur/Klöti-Weber/Koch/ Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Muri-Berna 1991, p. 757);

  • che a maggior ragione il carattere di costo d’acquisto deve essere negato alla garanzia che l’acquirente è tenuto a prestare ex lege per il pagamento di tale imposta;

  • che non può certo essere negato, dal profilo pratico, che quando il nuovo proprietario dovesse rivendere l’immobile, egli sarà indotto a considerare che il suo guadagno è ridotto per effetto della garanzia che ha dovuto pagare, ma, dal profilo giuridico, tuttavia, non si può e non si deve tener conto di tale esborso, poiché esso non configura un costo d’acquisto, come disposto dalla legge all’art. 134 cpv. 1 1a frase LT, bensì un costo che è conseguenza dell’acquisto e, meglio, dell’utile con esso conseguito e, più precisamente ancora, del mancato pagamento del tributo da parte del debitore (CDT n. ..__________ e ..__________ del 4 giugno 1997, in RDAT II-1997 n. 14t p. 351);

  • che il ricorso è di conseguenza integralmente respinto.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 1’080.–

sono a carico del ricorrente.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether CHF 150,000 could be added to the acquisition value as seller-assumed purchase costs or later agreed expenses.

Solution extraite

No. The taxpayer could not reopen the previously fixed acquisition value; the 1992 agreement that reduced the price from CHF 700,000 to CHF 374,000 remained decisive.

Motifs extraits

Under Art. 130 LT, the acquisition value is the amount established by the prior taxation or, subsidiarily, the land-register price. A previously finalized valuation may only be departed from on grounds of revision. Re-litigating the purchase price would undermine the continuity and res judicata effect of successive real estate gains tax assessments.

Question juridique clé

Whether IMVI paid by the taxpayer as solidary liable person was deductible as acquisition cost or investment cost.

Solution extraite

No. IMVI is not an acquisition or investment cost for real estate gains tax purposes, and neither is the legal guarantee to pay it.

Motifs extraits

The tax is levied on the gain generated by the transfer, not on the transfer itself. Since IMVI is likewise a tax on the gain from the transfer, it cannot be treated as a deductible investment cost; the same applies a fortiori to the statutory guarantee linked to its payment.

Question juridique clé

Whether the appeal against the real estate gains tax assessment should be upheld.

Solution extraite

No. The appeal was fully dismissed.

Motifs extraits

Neither the requested increase of the acquisition value nor the subsidiary deduction claim was legally sustainable.

Question juridique clé

Allocation of procedural costs.

Solution extraite

The appellant must bear the court costs of CHF 1,080.

Motifs extraits

As the appeal failed entirely, costs were charged to the appellant under Art. 231 LT.

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