80.1998.181•Taxation of gain on sale of real-estate company shares
80.1998.181Autre juridiction29 sept. 1998Dismissed
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The Ticino tax appeal court rejected the taxpayer’s appeal against a real-estate gain tax assessment arising from the sale of shares in a company owning immovable property. It held that such a share transfer is assimilated to a taxable alienation and that the tax office correctly calculated the alienation value by adding the hidden reserve in the property to the company’s book value. The court also refused to accept the taxpayer’s attempt to rely on a later balance sheet or on an alleged earlier intra-family share acquisition to lower the acquisition value. Costs were charged to the appellant.
Art. 123, 124 cpv. 2 lett. h, 128 cpv. 1, 130, 131 cpv. 1 LT 1994; art. 12 cpv. 2 lett. d LAID: the transfer of shares in a company whose assets are predominantly real estate is taxable as a real-estate gain when cantonal law so provides. For the purposes of determining the alienation value, the contractual price must be adjusted by the assumptions of debt and by the deduction of non-real-estate assets; in the absence of special circumstances, the last approved balance sheet is decisive for quantifying hidden reserves and third-party capital. The acquisition value follows the previous taxable assessment; unreported or later economic transfers cannot be invoked to alter the tax basis (consid. 5-6).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.1998.181
Data decisione, Autorità: 29.09.1998, CDT
Incarto n. 80.98.00181
Lugano 29 settembre 1998
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Stefano Bernasconi, vicepresidente, Lorenzo Anastasi, Efrem Beretta (quest’ultimo in sostituzione del Presidente Alessandro Soldini, astenutosi)
segretario:
Andrea Pedroli, vicecancelliere
statuendo sul ricorso del 27 luglio 1998
in materia di: imposta sugli utili immobiliari
presentato da:
__________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
L’Ufficio di tassazione di Mendrisio notificava all’alienante la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alla cessione in questione, commisurando il valore di alienazione come segue:
valore nominale fr. 600’000.––
– perdite riportate fr. 205’698.75
valore a bilancio delle azioni fr. 394’301.25
prezzo di vendita azioni fr. 600’000.––
– valore a bilancio delle azioni fr. 394’301.25
riserva occulta fr. 205’698.75
valore contabile immobile a bilancio fr. 2’545’174.––
valore attribuito all’immobile fr. 2’750’872.75
1/4 = fr. 687’718.––
Dal valore di alienazione così determinato l’autorità fiscale deduceva il valore di acquisto di fr. 625’000.– (1/4 del valore di acquisto di fr. 2’500’000.–) e commisurava pertanto l’utile imponibile in fr. 62’718.– e l’imposta in fr. 17’561.05.
L'Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo con decisione del 30 giugno 1998, nella quale aumentava il valore di investimento a fr. 2’575’610.–, per effetto del riconoscimento degli investimenti di fr. 75’610.– fatti dopo l’acquisto. Confermava per contro il calcolo del valore di alienazione, comprensivo delle riserve occulte sull’immobile.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula, in via principale, l’annullamento della tassazione impugnata e, in via subordinata, la riduzione dell’utile, calcolando il valore di alienazione in base al bilancio al 31 dicembre 1996. Contesta di avere conseguito un utile, avendo rivenduto le azioni allo stesso prezzo pagato per acquistarle, e sostiene, al contrario, di avere effettivamente riportato una perdita, avendo dovuto pagare interessi passivi durante tutto il periodo del possesso. Quanto al calcolo del valore di alienazione, adduce che, se l’autorità fiscale avesse preso in considerazione i conti della società al 31 dicembre 1996 anziché al 31 dicembre 1995, il valore sarebbe stato inferiore.
4.1.
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT 1994).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
4.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT 1994).
4.3.
Un risultato economicamente corrispondente a quello dell'alienazione civilistica di immobili si può conseguire mediante il trasferimento di azioni o quote di una società per azioni o di una cooperativa proprietaria di un immobile. In un simile caso, non vi è infatti alcun trasferimento dell'immobile dal punto di vista del diritto civile, tale da dare luogo ad un'imposizione dell'utile immobiliare. In tutti i cantoni si è tuttavia instaurata una prassi che assimila la compravendita di quote di una società immobiliare all'alienazione della proprietà fondiaria (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 101).
La legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) si limita a prevedere l'imposizione del «trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso» (art. 12 cpv. 2 lett. d LAID).
Il legislatore cantonale ha ripreso la norma relativa all'imposizione delle alienazioni di quote sociali dall’abrogato art. 2 cpv. 2 lett. a LIMVI. Per l’art. 124 cpv. 2 lett. h LT sono dunque imponibili «le alienazioni di azioni o di quote di società immobiliari o di altre società, se nel patrimonio hanno un valore preponderante i fondi e le partecipazioni a società immobiliari».
5.1.
L’art. 131 cpv. 1 LT dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o dalla contrattazione.
Nel valore di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti dell'alienante, purché siano in relazione causale con l'alienazione e debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro; tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209 e dottrina citata).
5.2.
La legge tributaria pone, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento al valore risultante dall'atto notarile. All'atto pubblico la legge attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CC). Il contribuente può allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si fondi su tale valore; tuttavia, l'autorità fiscale può provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate altre prestazioni particolari.
Accanto al riferimento al valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il riferimento al valore risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti che non sono effettuati mediante atto pubblico (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 210 e dottrina citata).
5.3.
Quale valore di alienazione, nel caso di una cessione di azioni di una società immobiliare, ci si riferisce al prezzo complessivo pagato per acquistare il pacchetto azionario, a prescindere dal fatto che tale partecipazione sia stata acquisita in una sola volta oppure in tempi diversi (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 231; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 746; Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 4a ediz., Berna 1987, p. 161). Tale prezzo comprende però anche i debiti sociali, vale a dire i passivi esistenti al momento della vendita, in particolare le ipoteche. Il valore di alienazione deve pertanto essere calcolato computando tutte le assunzioni di debiti e il capitale di terzi (p. es. creditori, debiti garantiti da pegno, ecc.); poi si devono dedurre i valori non immobiliari (p. es. cassa, titoli, mutui degli azionisti, mobili). Il valore di alienazione dell'immobile è dunque identico al prezzo di vendita delle azioni solo quando non vi è stata alcuna assunzione di debiti, non è stato ricevuto alcun capitale di terzi e non esistono valori non immobiliari (Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p. 231 s.; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, op. cit., p. 739 e 747; Weidmann/Grossmann/Zigerlig, op. cit., p. 161; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 211 s.; Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar, 2a ediz., Zurigo 1997, p. 1033).
5.4.
L’autorità di tassazione ha correttamente proceduto a commisurare il valore di alienazione aggiungendo, al valore contabile dell’immobile di cui la società è proprietaria, la riserva occulta esistente sull’immobile.
Per calcolare la riserva occulta ha dedotto dal prezzo pattuito dalle parti contraenti (fr. 600’000) il valore a bilancio delle azioni. Quest’ultimo, a sua volta, è stato determinato aggiungendo al valore nominale delle azioni le riserve risultanti dall’ultimo bilancio; poiché però il bilancio al 31 dicembre 1995 presentava solo perdite, il valore a bilancio delle azioni risulta negativo:
calcolo del valore a bilancio delle azioni:
valore nominale fr. 600’000.––
– perdite riportate fr. 205’698.75
valore a bilancio delle azioni fr. 394’301.25
Così poi è stata calcolata la riserva occulta:
prezzo di vendita azioni fr. 600’000.––
– valore a bilancio delle azioni fr. 394’301.25
riserva occulta fr. 205’698.75
La somma del valore contabile (fr. 2’545’174) e della riserva occulta (fr. 205’698.75) dà appunto il valore che le parti hanno attribuito all’immobile (2’750’872.75).
5.5.
Allo stesso risultato si perviene, d’altronde, anche seguendo il criterio di calcolo indicato in precedenza, che consiste nell’aggiungere al prezzo pattuito dai contraenti i passivi esistenti al momento della vendita e nel dedurne poi i valori non immobiliari:
prezzo azioni fr. 600’000.––
capitale di terzi fr. 2’300’167.––
– sostanza circolante fr. 149’294.25
valore dell’immobile fr. 2’750’872.75
5.5.
Il calcolo su cui si fonda la decisione impugnata è pertanto ineccepibile.
Non può quindi essere condivisa l’argomentazione del ricorrente, secondo cui egli non avrebbe conseguito alcun utile immobiliare per il solo fatto di avere rivenduto le azioni allo stesso prezzo per cui le ha acquistate. Infatti, egli ha nondimeno guadagnato nella misura in cui gli acquirenti si sono assunti il non trascurabile debito gravante sull’immobile; l’assunzione dei debiti equivale infatti economicamente ad una controprestazione per l’acquisto delle azioni.
Né si può condividere la sua pretesa di prendere in considerazione il bilancio alla fine dell’anno in cui è avvenuta la cessione delle azioni, poiché esso si riferisce alla situazione successiva al trasferimento stesso. L’unica soluzione praticabile, per individuare l’entità del capitale di terzi e per quantificare i valori non immobiliari, consiste infatti nell’adottare l’ultimo bilancio approvato.
Come accennato, il ricorrente sostiene, per la prima volta, di avere acquistato le azioni dal padre, nel gennaio del 1991, al prezzo di fr. 150’000.–.
6.1.
Per l’art. 130 LT, il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri. Se l'ultimo trasferimento imponibile è avvenuto prima dell'entrata in vigore della nuova LT, fa stato, in virtù della disposizione transitoria contenuta nell'art. 316 LT, l'ultimo trasferimento imponibile imposto secondo la LIMVI. Già l’abrogata LIMVI assoggettava all’imposta «l’alienazione di azioni o di quote sociali di società immobiliari o di altre società nel patrimonio delle quali hanno un valore preponderante i fondi o le partecipazioni a società immobiliari» (art. 2 cpv. 2 lett. a LIMVI); a tale riguardo, l’art. 18 LIMVI poneva a carico delle parti contraenti e della società interessata l’obbligo di comunicare all’Ufficio dei registri del luogo di situazione dei fondi ogni trasferimento imponibile.
6.2.
Nella fattispecie, la __________ __________ alla __________ __________ ha acquistato l’immobile dalla __________ __________ in data 14 gennaio 1991, esercitando un diritto di compera costituito già nel 1985. Alla costituzione, nel 1985, sottoscrittori delle azioni erano solo i signori __________ __________, __________ __________ e __________ __________, nelle seguenti proporzioni:
azioni
__________ __________ azioni
__________ __________ azioni
totale __________ azioni
Vi è stato quindi un primo aumento di capitale il 26 settembre 1988, con emissione di 180 azioni del valore di fr. 1’000 cadauna; le quote erano così ripartite:
aumento capitale nuova situazione
azioni __________ azioni
__________ __________ azioni __________ azioni
__________ __________ azioni __________ azioni
totale __________ azioni __________ azioni
Il successivo 4 dicembre 1991 la società ha proceduto ad un aumento del capitale, passato da 300’000 a 600’000 franchi. Le azioni sono state sottoscritte nelle seguenti proporzioni:
aumento capitale nuova situazione
azioni __________ azioni
__________ __________ azioni __________ azioni
__________ __________ azioni __________ azioni
__________ __________ azioni __________ azioni
totale __________ azioni __________ azioni
È dunque evidente che, se il qui ricorrente ha venduto nel 1996 __________ azioni ai signori __________, __________ e __________, egli dovrà averle precedentemente acquistate dal padre o a titolo oneroso – nel quale caso avrebbe dovuto fare la dichiarazione ex art. 18 LIMVI, anche se poi avrebbe beneficiato del differimento previsto dall’art. 3 cpv. 1 lett. e LIMVI – o a titolo gratuito – ed allora sarebbe stato obbligato a dichiarare la liberalità all’Ufficio imposte di successione e donazione –.
Comunque siano andate le cose, non può in alcun modo essere presa in considerazione l’affermazione secondo cui avrebbe acquistato le azioni nel gennaio del 1991, per il semplice fatto che il padre ha sottoscritto l’aumento di capitale solo nel successivo mese di novembre.
6.3.
Ora, come detto al consid. 6.1., in linea di principio per l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione. L’unica tassazione IMVI esistente nel caso in esame è quella del 1991, che si riferisce al trasferimento dell’immobile da __________ __________ alla Immobiliare __________ alla __________ __________, al prezzo di fr. 2’500’000.–. Pertanto, l’autorità fiscale si è riferita a questa tassazione, per stabilire il valore di investimento e la durata del possesso.
Si sono peraltro illustrate le perplessità che solleva la dichiarazione del ricorrente, secondo cui egli avrebbe acquistato le azioni dal padre nel gennaio 1991. D’altronde, di trasferimenti economici dell’immobile, non dichiarati all’autorità fiscale, sembrerebbero essercene stati addirittura due: il primo allorché il padre del ricorrente, alla fine del 1991, è entrato nella società già proprietaria dell’immobile, sottoscrivendo l’aumento di capitale; la seconda quando ha a sua volta ceduto le azioni al figlio.
Per il fatto che, tuttavia, nessuno di questi trasferimenti ha dato luogo al prelievo dell’imposta sul maggior valore (il secondo, d’altronde, avrebbe comunque beneficiato del differimento dell’imposizione), e, del resto, la LIMVI prevedeva un termine di perenzione dell’azione per contravvenzione di soli cinque anni dal momento della conclusione del negozio imponibile (art. 37 cpv. 1 LIMVI), l’autorità di tassazione non poteva fare altro che ignorarli.
6.4.
È quindi assai probabile che l’imposta dovuta dal ricorrente sarebbe stata inferiore qualora i precedenti trasferimenti economici fossero stati dichiarati e imposti regolarmente. Tuttavia, non si può non ravvisare malafede nella condotta del ricorrente, che per la prima volta menziona l’avvenuta cessione di azioni fra il padre e lui, pretendendo di trarne un beneficio fiscale, mentre né lui né il padre e neppure la società stessa si erano premurati di fare le notifiche obbligatorie quando si trattava di assoggettare ad imposta gli utili sorti con i precedenti trasferimenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT 1994
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 800.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 880.–
sono a carico del ricorrente.
Intimazione alle parti.
Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il Vicepresidente: Il Segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the sale of shares in a real-estate company is taxable as a real-estate gain.
Yes. The transfer of shares in a company whose assets are predominantly real estate is assimilated to an alienation for real-estate gain tax purposes.
Cantonal law taxes alienations of shares in real-estate companies; the economic result is equivalent to a property transfer.
How the alienation value should be calculated for the share sale.
The authority correctly used the contractual price and added the hidden reserve attributable to the immovable property, yielding the correct alienation value.
For share transfers, the sale price includes assumptions of debt and must be adjusted for non-real-estate assets; using the last approved accounts was appropriate.
Whether a later balance sheet or an alleged earlier purchase price could reduce the taxable gain.
No. The year-end accounts after the transfer could not be used, and the claimed 1991 intra-family acquisition was not credible or legally usable to change the acquisition value.
The relevant acquisition value is the one from the prior taxable assessment; subsequent or unreported transfers cannot be relied upon, especially where the taxpayer's account is inconsistent.
Who bears the procedural costs.
The appellant bears the justice fee and court expenses because he lost.
Costs follow the unsuccessful party.
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