Permuta not a mere boundary correction in property gains taxGénéré par IA

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1997.174

Data decisione, Autorità: 05.12.1997, CDT

Incarto n. 80.97.00174

Lugano 5 dicembre 1997

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

vicecancelliere:

Andrea Pedroli

statuendo sul ricorso del 21 ottobre 1997

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

---

e __________ __________, __________ __________, rappr. da: avv. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. Il 3 maggio 1996, il notaio __________ __________ rogava un atto pubblico avente il seguente contenuto:

• permuta e cessione per rettifica confini: i signori __________ __________ e __________ __________, comproprietari per un mezzo ciascuno, __________ ai signori __________ e __________ , in ragione di un mezzo ciascuno, la superficie di mq. 208 della part. n. __________ RFD di __________ -, mentre i signori __________ cedevano a __________ e __________ la superficie di mq. 188 del mapp. __________;

• compravendita: __________ e __________ alienavano la nuova part. __________ (di mq. 357) al signor __________ __________, al prezzo di fr. 188’500.–;

• costituzione di diritto di passo: il signor __________, quale proprietario del mapp. n. __________, concedeva a favore dei mapp. n. __________ e __________ dei diritti di passo a carico del proprio fondo.

2. Con decisione del 28 luglio 1997, l'Ufficio di tassazione di __________ notificava ai coniugi __________ e __________ __________ la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alla permuta conclusa con i signori __________ e __________. Quale valore di alienazione della superficie di mq. 188 del mapp. n. __________, ceduta a questi ultimi, considerava il valore del fondo ricevuto in contropartita, prendendo come riferimento il prezzo pagato da __________ per l’acquisto della neocostituita part. n. __________. Ne risultava un prezzo di fr. 109’824.–. Quanto al valore di investimento, lo ricavava dalla ripartizione proporzionale del prezzo di acquisto del primitivo mapp. n. __________. Esso ammontava pertanto a fr. 77’080.–. L’utile immobiliare era dunque commisurato in fr. 32’744.–, cui corrispondeva un’imposta di fr. 14’407.35, in considerazione della durata del possesso di solo un anno e 5 mesi.

3. Con reclamo del 27 agosto 1997, i coniugi __________ contestavano l’assoggettamento all’imposta sugli utili immobiliari, argomentando di avere intrapreso una semplice rettifica di confini, da non assimilare ad una compravendita.

All’udienza dell’11 settembre 1997, l’autorità fiscale ha precisato di intravedere nel trapasso non una semplice rettifica di confini bensì una normale permuta imponibile. Al verbale della suddetta udienza si è quindi richiamata nella decisione del 29 settembre 1997, con cui ha respinto il reclamo.

4. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ e __________ __________ postulano, in via principale, l’annullamento della decisione di tassazione dell’utile immobiliare e, in via subordinata, la riduzione dell’imposta a fr. 2’360.–, considerando alienati solo i 20 mq ricevuti in più.

5. 5.1.

Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

5.2.

L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

6. Nel loro gravame, i ricorrenti argomentano, in via principale, che l’operazione immobiliare assoggettata all’imposta costituirebbe una rettifica di confini e non una permuta. Sebbene non sia espressamente indicato nell’atto ricorsuale, essi invocano in sostanza l’applicazione dell’art. 125 lett. d LT, mentre l’autorità fiscale ritiene che prevalga l’art. 124 lett. b LT.

6.1.

Adottando la nuova legge tributaria, il legislatore ha deciso di mantenere, come già nella LIMVI, l'espressa menzione dell'imponibilità della permuta.

Per l'art. 124 lett. b LT, pertanto, la permuta viene imposta come una doppia compravendita con controprestazione in natura (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 83).

La lett. d dell’art. 125 LT, che ricalca testualmente l’art. 12 cpv. 3 lett. c LAID (legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei Comuni, del 14 dicembre 1990), introduce delle eccezioni al principio dell’imposizione: vi è infatti differimento dell’imposizione nei casi di «ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura di espropriazione o di un' espropriazione imminente». La formulazione adottata dal Legislatore federale e ripresa da quello cantonale costituisce sostanzialmente la completazione della formulazione della LIMVI, il cui art. 3 cpv. 1 lett. b, differiva unicamente l’imposizione dei trasferimenti di proprietà secondo la legge cantonale sul raggruppamento e la permuta dei terreni. La formulazione scelta dalla LAID era, d’altra parte, già conosciuta da altri Cantoni (p. es., § 161 cpv. 3 lett. e LT-ZH, art. 48 cpv. 1 lett. c LT-SG, § 52 lett. a LT-SZ).

6.2.

In tutti i casi di permuta menzionati da tali disposizioni, infatti, si ritiene che non vi sia realizzazione monetaria di un utile. Al contrario, viene in tal modo perseguito un mero miglioramento economico del patrimonio fondiario esistente del proprietario, cioè uno sfruttamento agricolo più conforme allo scopo, un migliore sfruttamento edilizio o un più agevole accesso. Poiché anche la collettività ha un interesse a tale miglioramento della sostanza fondiaria (promozione dell’agricoltura, pianificazione del territorio), si giustifica un trattamento fiscale privilegiato di quelle permute che perseguono i suddetti scopi. A tale argomento, a favore del riconoscimento di un differimento dell’imposizione, si aggiunge quello che spesso i trasferimenti in questione (raggruppamento dei terreni, piano di quartiere) non avvengono volontariamente (Richner, Die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer im Kanton Zürich [Teil 16], in ZStP 1996 p. 22 s.).

6.3.

Sul piano cantonale, la procedura di raggruppamento è disciplinata dalla Legge cantonale sul raggruppamento e la permuta dei terreni, del 23 novembre 1970 (LRPT).

Il raggruppamento dei terreni è una procedura amministrativa volta ad attuare un nuovo assetto della proprietà fondiaria, più razionale e più economico, di un determinato comprensorio; permette, in particolare, di riunire le particelle sparse, specialmente quelle di piccole dimensioni, di correggere la forma delle particelle che non si prestano o mal si prestano ad un’utilizzazione conforme alla loro destinazione, e di riservare le aree destinate alle opere collettive. Tale istituto si distingue dall’espropriazione solo per il fatto che la proprietà fondiaria non viene sottratta al proprietario in favore della comunità, avendo egli diritto all’attribuzione di terreni della medesima natura e del medesimo valore (DTF 95 I 372; Scolari, Diritto amministrativo - Parte speciale, Bellinzona 1993, p. 427 ss.).

6.4.

Con una recente sentenza, questa Camera ha precisato che la fattispecie di differimento appena illustrata si riferisce anche alla permuta che avviene nell’ambito della procedura prevista dalla stessa legge cantonale.

Oltre alla procedura di raggruppamento in quanto tale, la LRPT disciplina infatti anche la permuta, che può essere domandata dal proprietario di un fondo confinante, allo scopo di conseguire un uso più razionale del suolo (art. 83 LRPT). Sebbene la legge menzioni espressamente solo il raggruppamento dei terreni, non vi è ragione di escludere dal differimento la cessione in permuta del fondo confinante, disciplinata dal Titolo II della stessa LRPT (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 125; contra Rapporto della Commissione di esperti sul progetto di legge sugli utili immobiliari del 30 marzo 1990, non pubblicato, p. 71; si noti d’altronde che l’esclusione delle permute, espressamente contemplata dal progetto di detta Commissione, è stata poi stralciata già nel disegno di legge del Consiglio di Stato, che si è uniformato alla LAID).

Non diversamente dal raggruppamento dei terreni, infatti, la permuta disciplinata dalla LRPT si fonda sul presupposto del pubblico interesse (Borghi, Giurisprudenza amministrativa ticinese, Bellinzona 1975, n. 816 p. 357; RDAT I-1993 n. 55 p. 148), che invece è totalmente estraneo alla permuta del diritto civile. Tanto è vero che la procedura di permuta ha carattere contenzioso e sfocia in una decisione amministrativa impugnabile con ricorso al Tribunale amministrativo (art. 93 e 94 LRPT; CDT n. ..__________ del 25 marzo 1997 in re N.M., F.F., F.C.).

6.5.

Nella fattispecie, non si tratta tuttavia di una permuta decisa nell’ambito della procedura disciplinata dall’art. 83 ss. LRPT né di una rettifica di confini, come preteso dai ricorrenti.

6.5.1.

Quanto al differimento dell’imposizione in caso di «ricomposizione particellare ai fini di... rettificazione dei limiti di proprietà», tale ipotesi si riferisce al caso disciplinato dall’art. 98 LRPT, secondo cui «se un fondo ha confini irregolari, il proprietario o il Comune ne possono domandare la rettifica obbligatoria nei confronti dei confinanti interessati per conseguire un uso del suolo più razionale». A tal fine, se la rettifica avviene durante la misurazione catastale, si applica la procedura della legge generale sul registro fondiario (LRF), altrimenti si applicano le norme della LRPT concernenti la permuta, cioè l’art. 100 LRPT (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 127).

6.5.2.

Per quanto attiene invece alla procedura di permuta disciplinata dalla LRPT, già si è rilevato come la stessa presupponga un pubblico interesse e si presenti pertanto come una vera e propria procedura amministrativa di carattere contenzioso.

Nel presente caso, invece, non vi è stata alcuna procedura amministrativa né, d’altronde, vi sarebbero stati i requisiti perché uno dei proprietari interessati potesse chiedere all’autorità di ordinare la permuta. Come risulta dai piani esistenti agli atti e come, del resto, asseriscono gli stessi ricorrenti, la permuta è stata intrapresa per semplice desiderio delle parti, in particolare del signor __________, il quale era intenzionato ad acquistare un’ulteriore superficie confinante con il proprio mappale (cfr. reclamo del 27 agosto 1997 all’Ufficio di tassazione).

È vero che, per quanto è possibile evincere dall’esame degli atti, i ricorrenti non sembrano aver avuto alcun interesse all’operazione in esame, alla quale si sono prestati verosimilmente solo allo scopo di venire incontro alle esigenze dei signori __________ e __________, da un lato, e del signor __________, dall’altro; la permuta ha infatti permesso a costoro di accordarsi e di perfezionare una compravendita immobiliare. Proprio per questa ragione, tuttavia, le parti hanno convenuto, nel contratto sottoscritto, che «l’imposta sull’utile immobiliare sarà integralmente assunta dai venditori signori arch. __________ __________ e __________ __________» (cfr. rogito del 3 maggio 1996, cifra 9.3.).

7. Affermata, in linea di principio, l’imponibilità della permuta in questione, resta da esaminare il calcolo dell’utile e dell’imposta. In via subordinata, infatti, i ricorrenti chiedono infatti che l’imposta sugli utili immobiliari venga prelevata solo in relazione alla cessione dei venti metri quadrati di superficie da loro ricevuti in più, rispetto alla superficie ceduta in permuta.

7.1.

Come già si è accennato, tuttavia, per l’art. 124 LT, la permuta viene imposta come una doppia compravendita con controprestazione in natura (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 83 con relativo esempio).

Non è dunque la sola superficie di 20 mq, che i ricorrenti hanno ricevuto in più rispetto a quella ceduta (mq 208 – mq 188 = mq 20), ad essere stata alienata, bensì la superficie di 188 mq del mapp. n. __________. I venti metri quadrati del mapp. n. __________, ceduti in più, non sono d’altronde stati alienati dai ricorrenti ma piuttosto dai signori __________ e __________.

7.2.

Venendo all’esame del calcolo effettuato dall’autorità fiscale, lo stesso appare corretto e condivisibile.

7.2.1.

Quale valore di alienazione si è adottato infatti il valore del fondo ricevuto in contropartita, cioè della superficie di 208 mq ceduta ai ricorrenti dai signori __________ e __________. Per determinare il valore venale di tale superficie, ci si è poi riferiti al prezzo pagato dal signor __________ per l’acquisto del nuovo mapp. n. __________, avvenuto contestualmente alla permuta.

Il valore di alienazione al mq è dunque il seguente:

fr. 188’500 : mq 357 = fr. 528 al mq;

ed il valore di alienazione della superficie della part. __________ ceduta dai coniugi __________ a __________ e __________ si ricostruisce così:

fr. 528 x mq 208 = fr. 109’824.–.

7.2.2.

Quanto al valore di acquisto, si tratta semplicemente di ridurre proporzionalmente il prezzo pagato dai ricorrenti per l’acquisto dell’intera part. n. __________, che aveva una superficie di mq 450:

fr. 184’500.– x mq 188 = fr. 77’080.–

mq 450

7.2.3.

L’utile imponibile ammonta di conseguenza a fr. 32’744.–, così come indicato nella decisione impugnata.

8. Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico dei ricorrenti.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster