Real estate gains tax on sale of shares in real estate companyGénéré par IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1997.120

Data decisione, Autorità: 05.12.1997, CDT

Incarto n. 80.97.00120

Lugano 5 dicembre 1997

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

vicecancelliere:

Andrea Pedroli

statuendo sul ricorso del 22 luglio 1997

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. La __________ __________, con sede a __________, è una società anonima, costituita il 18 aprile 1989 con lo scopo di acquistare, vendere, costruire e amministrare immobili. Il capitale sociale di fr. 120’000.– è suddiviso in 120 azioni nominative da 1’000 franchi ciascuna.

Con contratto del 23 maggio 1995, __________ __________ alienava 20 azioni della società citata a __________ __________, al prezzo di fr. 20’000.–, ed altre venti a __________ __________, allo stesso prezzo.

Con due decisioni del 26 settembre 1996, l'Ufficio di tassazione di __________ notificava all’alienante la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alle cessioni in questione.

Il valore di alienazione relativo ad ognuna delle due cessioni era così stabilito:

valore nominale fr. 120’000.–

– perdite riportate fr. 143’963.–

valore a bilancio delle azioni fr. – 23’963.–

prezzo di vendita azioni fr. 120’000.–

– valore a bilancio delle azioni fr. – 23’963.–

riserva occulta fr. 143’963.–

• valore contabile immobile a bilancio fr. 3’063’863.–

valore attribuito all’immobile fr. 3’207’826.–

1/6 = fr. 534’637.–

Dal valore di alienazione così determinato l’autorità fiscale deduceva il valore di acquisto di fr. 510’643.– (1/6 del valore di acquisto di fr. 3’063’863.–) e commisurava pertanto l’utile imponibile in fr. 23’994.– e l’imposta in fr. 5’758.55.

2. Con reclamo del 25 ottobre 1996, il venditore contestava il calcolo fatto dall’autorità fiscale, chiedendo di considerare quale valore di alienazione l’importo di fr. 20’000.–, pattuito quale prezzo per ognuna delle cessioni in occasione della conclusione del contratto. Il reclamante negava in particolare che la pretesa riserva occulta potesse essere considerata quale rivalutazione dell’immobile, trattandosi di perdite di gestione corrente.

L'Ufficio di tassazione respingeva il reclamo con decisione del 26 giugno 1997, con la seguente motivazione:

«Il calcolo di prima sede viene integralmente confermato in quanto per la determinazione del valore di cessione del pacchetto azionario si deve tener conto, in aggiunta del valore a bilancio dell’immobile, degli utili e delle perdite riportate».

3. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula, in via principale, l’annullamento della tassazione impugnata e, in via subordinata, la riduzione dell’utile a fr. 1’720.–. Egli argomenta che, per stabilire il valore di alienazione del pacchetto azionario della società immobiliare, «non si può definire il valore delle azioni deducendo dal loro valore nominale le perdite riportate e considerare pertanto tale differenza quale riserva occulta dell’immobile», come dimostrerebbe il fatto che l’autorità fiscale «non applica tale parametro al momento di definire il valore imponibile quale sostanza delle azioni da esporre alla voce “titoli e numerario” nella notifica di tassazione».

Subordinatamente, osserva che, considerando quale valore di alienazione la somma del prezzo pattuito (fr. 20’000.–), del rimborso dei crediti da lui vantati nei confronti della società al momento della vendita (fr. 80’000.–) e dell’assunzione della quota parte dei debiti ipotecari (fr. 412’363.–), l’utile si ridurrebbe a fr. 1’720.–.

4. 4.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT 1994).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

4.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT 1994).

4.3.

Un risultato economicamente corrispondente a quello dell'alienazione civilistica di immobili si può conseguire mediante il trasferimento di azioni o quote di una società per azioni o di una cooperativa proprietaria di un immobile. In un simile caso, non vi è infatti alcun trasferimento dell'immobile dal punto di vista del diritto civile, tale da dare luogo ad un'imposizione dell'utile immobiliare. In tutti i cantoni si è tuttavia instaurata una prassi che assimila la compravendita di quote di una società immobiliare all'alienazione della proprietà fondiaria (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 101).

La legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) si limita a prevedere l'imposizione del «trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso» (art. 12 cpv. 2 lett. d LAID).

Il legislatore cantonale ha ripreso la norma relativa all'imposizione delle alienazioni di quote sociali dall’abrogato art. 2 cpv. 2 lett. a LIMVI. Per l’art. 124 cpv. 2 lett. h LT sono dunque imponibili «le alienazioni di azioni o di quote di società immobiliari o di altre società, se nel patrimonio hanno un valore preponderante i fondi e le partecipazioni a società immobiliari».

5. Il ricorrente non contesta il principio dell’imposizione dell’utile immobiliare sorto in occasione della cessione delle azioni della __________ __________ ma solo il relativo calcolo. Precisamente, non concorda con il valore dell’alienazione, così come commisurato nella decisione impugnata.

5.1.

L’art. 131 cpv. 1 LT dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o dalla contrattazione.

Nel valore di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti dell'alienante, purché siano in relazione causale con l'alienazione e debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro; tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209 e dottrina citata).

5.2.

La legge tributaria pone, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento al valore risultante dall'atto notarile. All'atto pubblico la legge attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CC). Il contribuente può allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si fondi su tale valore; tuttavia, l'autorità fiscale può provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate altre prestazioni particolari.

Accanto al riferimento al valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il riferimento al valore risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti che non sono effettuati mediante atto pubblico (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 210 e dottrina citata).

5.3.

Quale valore di alienazione, nel caso di una cessione di azioni di una società immobiliare, ci si riferisce al prezzo complessivo pagato per acquistare il pacchetto azionario, a prescindere dal fatto che tale partecipazione sia stata acquisita in una sola volta oppure in tempi diversi (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 231; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 746; Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 4a ediz., Berna 1987, p. 161). Tale prezzo comprende però anche i debiti sociali, vale a dire i passivi esistenti al momento della vendita, in particolare le ipoteche. Il valore di alienazione deve pertanto essere calcolato computando tutte le assunzioni di debiti e il capitale di terzi (p. es. creditori, debiti garantiti da pegno, ecc.); poi si devono dedurre i valori non immobiliari (p. es. cassa, titoli, mutui degli azionisti, mobili). Il valore di alienazione dell'immobile è dunque identico al prezzo di vendita delle azioni solo quando non vi è stata alcuna assunzione di debiti, non è stato ricevuto alcun capitale di terzi e non esistono valori non immobiliari (Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p. 231 s.; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, op. cit., p. 739 e 747; Weidmann/Grossmann/Zigerlig, op. cit., p. 161; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 211 s.; Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar, 2a ediz., Zurigo 1997, p. 1033).

5.4.

L’autorità di tassazione ha correttamente proceduto a commisurare il valore di alienazione aggiungendo, al valore contabile dell’immobile di cui la società è proprietaria, la riserva occulta esistente sull’immobile.

Per calcolare la riserva occulta ha dedotto dal prezzo pattuito dalle parti contraenti (fr. 120’000) il valore a bilancio delle azioni. Quest’ultimo, a sua volta, è stato determinato aggiungendo al valore nominale delle azioni le riserve risultanti dall’ultimo bilancio; poiché però il bilancio al 31 dicembre 1994 presentava solo perdite, per un ammontare superiore al valore dello stesso capitale sociale, il valore a bilancio delle azioni risulta negativo:

calcolo del valore a bilancio delle azioni:

valore nominale fr. 120’000

– perdita riportata fr. 95’076

– perdita d’esercizio fr. 48’887

valore contabile azioni fr. – 23’963

Così poi è stata calcolata la riserva occulta:

prezzo di vendita azioni fr. 120’000

– valore a bilancio delle azioni fr. – 23’963

riserva occulta fr. 143’963

La somma del valore contabile (fr. 3’063’863) e della riserva occulta (fr. 143’963) dà appunto il valore che le parti hanno attribuito all’immobile (3’207’826).

5.5.

Allo stesso risultato si perviene, d’altronde, anche seguendo il criterio di calcolo indicato in precedenza, che consiste nell’aggiungere al prezzo pattuito dai contraenti i passivi esistenti al momento della vendita e nel dedurne poi i valori non immobiliari:

prezzo azioni fr. 120’000

capitale di terzi fr. 3’185’659

– sostanza circolante fr. 97’833

valore dell’immobile fr. 3’207’826

Non si comprende, del resto, come si giustificherebbe, da parte del ricorrente, l’acquisto di azioni di valore inferiore a zero, per un prezzo pari al valore nominale.

5.6.

Quanto al calcolo proposto dal ricorrente, lo stesso è inammissibile, per il fatto che considera quale debito assunto dagli acquirenti solo quello ipotecario e non l’intero capitale di terzi risultante dal bilancio.

6. Il ricorso è pertanto respinto. La tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 300.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 380.–

sono a carico del ricorrente.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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