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Tax deduction for management losses denied in property gains tax

80.1996.130Autre juridiction22 août 1996Dismissed

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Résumé

The appellant challenged a property gains tax assessment after the tax office refused to deduct alleged operating losses and maintenance costs. The court held that the claimed losses were not losses suffered by the seller, but by third parties connected to a financing arrangement, so Art. 134 cpv. 5 LT did not apply. It therefore dismissed the appeal as frivolous and imposed costs of CHF 1,080 on the appellant. The judgment is final.

Regest

Art. 134 cpv. 5 LT; deduction of management losses in the property gains tax requires that the losses were actually suffered by the alienator and fall within the statutory exception. The provision is restrictive and, as an exception to the real nature of the tax, cannot be extended to losses incurred by third parties or linked only indirectly to the sale transaction. Where the decisive identity between loss bearer and alienator is lacking, the deduction must be refused and the appeal dismissed as frivolous (consid. 5-6).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1996.130

Data decisione, Autorità: 22.08.1996, CDT

Incarto n. 80.96.00130

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 1° luglio 1996

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________, __________ __________,

rappr. da: avv. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Il 25 gennaio 1995 __________ __________ vendeva all’avv. __________ __________ la part. n. __________ DIV nel Comune di __________ al prezzo di fr. 730’000.--. Dal valore d’alienazione l’ Ufficio di tassazione deduceva il valore d’acquisto di fr. 130’000.--, costi di costruzione per fr. 113’942.-- e costi di acquisto e di vendita di fr. 2’600.-. Non ammetteva per contro la deduzione delle perdite di gestione corrente mancando i requisiti dell’art. 134 cpv. 5 LT, come pure negava la deduzione dei costi di manutenzione non deducibili nell’ambito della tassazione dell’utile immobiliare.

L’utile immobiliare imponibile risultava così essere di fr. 483’458.-- e l’imposta dovuta di fr. 116’029,90 (cfr. notifica della tassazione del 26 novembre 1995).

  1. Con tempestivo reclamo __________ __________, assistito dall’avv. __________, riproponeva la deduzione delle perdite di gestione di complessivi fr. 153’254,95, pari all’eccedenza di interessi passivi pagati rispetto ai canoni di locazione incassati. Pur convenendo con l’UT che l’art. 134 cpv. 5 LT non prevede la deduzione delle perdite di gestione lungo un arco di tempo pluriennale, criticava la norma cantonale, ritenendola iniqua.

Con decisione del 26 giugno 1996 l’ Ufficio di tassazione respingeva il reclamo, ribadendo che non erano date le due condizioni cumulative cui l’art. 134 cpv. 5 LT subordina la deduzione. Rilevava inoltre che la perdita, di cui veniva chiesta la deduzione, altro non sarebbe in realtà che la differenza degli interessi versati sull’anticipo concesso dall’immobiliare __________ __________ a __________ e __________ per la costituzione di un diritto di compera sulle part. n. __________ e __________ di __________ e gli interessi pagati dall’immobiliare __________ __________ alla __________ per il prestito contratto per finanziare l’anticipo a __________ e __________.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso __________ __________, sempre assistito dall’avv. __________, chiede nuovamente la deduzione delle perdite, ribadendo sostanzialmente quanto già argomentato nel reclamo.

  2. Secondo l’art. 134 cpv. 4 LT 4 le quote e gli utili derivanti da alienazioni di quote di comproprietà o di proprietà per piani in un unico immobile oppure di case a schiera facenti parte di un unico complesso immobiliare possono essere compensati a condizione che si riferiscano alle alienazioni avvenute entro l’anno dal rilascio del primo permesso di abitabilità anche parziale. Per la determinazione delle perdite compensabili l’autorità fiscale stabilisce d’ufficio il valore d’alienazione quando il prezzo indicato dalle parti è manifestamente inferiore al valore reale.

Inoltre, secondo l’art. 134 cpv. 5 LT, sulle vendite effettuate entro due anni dall’abitabilità anche parziale dell’immobile l’alienante può chiedere in deduzione le perdite subite nella gestione dell’immobile durante il primo anno di abitabilità anche parziale.

  1. Il ricorso appare temerario.

Dall’esame degli atti, prodotti dal ricorrente medesimo all’ Ufficio di tassazione, si evince chiaramente che le perdite d’esercizio, di cui viene chiesta la deduzione, non sono perdite subite dall’alienante bensì da terzi, vale a dire dall’immobiliare __________ __________ in relazione ad un anticipo effettuato a __________ e __________.

Già per questo motivo, segnatamente per la mancanza d’identità tra l'alienante e chi ha patito le perdite, il ricorso deve essere respinto, senza che metta conto esaminare gli argomenti ricorsuali.

  1. A titolo meramente abbondanziale si vuol attirare l’attenzione sul carattere di eccezione che riveste la normativa prevista dai capoversi 4 e 5 dell’art. 134 LT rispetto alla natura di imposta reale dell’imposta sugli utili immobiliari, come pure sulle condizioni e sui limiti restrittivi, così come risultano dai materiali legislativi, entro i quali il legislatore ha ammesso la deduzione delle perdite di gestione. Particolarmente significativo, a questo proposito, il fatto che la deduzione delle perdite di gestione sia stata introdotta dalla speciale Commissione granconsiliare in sede di esame del Messaggio del Consiglio di Stato sulla nuova Legge tributaria (cfr. Verbali della Commissione speciale in materia tributaria, sedute del 2 e 24 marzo 1994; Soldini/

Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, pp. 270-283, in particolare pp. 278-283).

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto in quanto temerario.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 1'000.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 1'080.–

sono a carico del ricorrente.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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