Immovable gains tax after inheritance partitionGénéré par IA

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Numero d'incarto: 80.1996.101

Data decisione, Autorità: 22.08.1996, CDT

Incarto n. 80.96.00101

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 20 maggio 1996

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

---

__________ __________, __________ __________, rappr. dall'avv. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. Con atto pubblico iscritto a Registro fondiario il 2 ottobre 1995, la signora __________ __________, domiciliata a __________, alienava alla __________ __________ __________ __________ __________ di __________ le part. __________ e __________ del Comune di __________, al prezzo di fr. 860'000.–.

L' Ufficio di tassazione di Lugano-Città notificava all'alienante la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari con decisione del 28 gennaio 1996. L'utile imponibile era commisurato in fr. 750'000.–, pari alla differenza fra il prezzo pagato dall'acquirente ed il valore di stima risalente a vent'anni prima dell'alienazione (fr. 110'000.–). L'imposta, calcolata applicando l'aliquota del 3%, corrispondente ad una proprietà di durata superiore ai trent'anni, ammontava pertanto a fr. 22'500.–.

2. La contribuente impugnava la decisione in questione con reclamo all'autorità di tassazione, chiedendo di dedurre quale valore di acquisto degli immobili alienati l'importo di fr. 800'000.–; a suo avviso, infatti, l' Ufficio di tassazione avrebbe trascurato la circostanza che ella aveva acquistato nel 1992 la metà degli oggetti in questione dal fratello coerede, contro il versamento di fr. 400'000.–. Donde la conclusione che il valore degli immobili al momento dell'acquisto sarebbe stato pari a fr. 800'000.–.

L'autorità fiscale respingeva il gravame con decisione del 28 aprile 1996.

3. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula la riduzione dell'utile imponibile a fr. 56'000.–. Rileva che lo scioglimento della comunione ereditaria, intervenuto il 19 novembre 1992, non è stato allora imposto. Contesta quindi l'interpretazione delle disposizioni sul differimento dell'imposizione, adottata dall'autorità fiscale, per il fatto che accollerebbe al coerede che riscatta l'immobile un onere latente d'imposta di dimensioni impossibili da stimare.

Nelle sue osservazioni dell'11 luglio 1996, la Divisione delle contribuzioni propone, in via principale, la reiezione del ricorso; in via subordinata, il suo parziale accoglimento.

4. 4.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT 1994).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

4.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT 1994).

5. 5.1.

Nella fattispecie, non entra in discussione la commisurazione del valore di alienazione, che ammonta a fr. 860'000.–, come convenuto dalle parti contraenti in occasione della compravendita oggetto dell'imposta.

È invece controversa la determinazione del valore di investimento. Poiché la venditrice ha acquistato la proprietà immobiliare per successione, cioè mediante un negozio giuridico che beneficia del differimento dell'imposizione, l'autorità fiscale ha fatto risalire l'acquisto determinante per il calcolo dell'utile e della durata della proprietà al momento in cui aveva acquistato gli oggetti in questione il de cuius. In tal modo, l' Ufficio di tassazione ha applicato d'ufficio l'art. 129 cpv. 2 LT e, in considerazione del fatto che l'ing. __________ __________ era stato proprietario per oltre cinquant'anni, ha considerato quale valore di investimento il valore di stima ufficiale in vigore vent'anni prima.

A tale punto di vista dell'autorità fiscale la ricorrente oppone la circostanza che ella non ha acquistato l'intera proprietà per successione. Al contrario, ella l'ha acquistata nel 1992 dalla Comunione ereditaria composta da lei stessa e dal fratello __________ __________. Ritiene quindi che sia quest'ultimo negozio a costituire il precedente trasferimento determinante per il calcolo dell'utile.

5.2.

Per l'art. 128 cpv. 3 LT 1994, nel caso di alienazione di immobili il cui precedente trasferimento è stato oggetto di tassazione differita secondo l'art. 125 lettere a), b), c), e), per il valore di acquisto e la durata della proprietà fa stato la situazione dell'ultimo trasferimento imponibile. Pertanto, il valore di investimento sarà quello dell'ultima contrattazione che era stata imposta, ogniqualvolta l'alienante sia divenuto proprietario dell'immobile mediante un negozio giuridico soggetto a imposizione differita, per uno dei motivi seguenti:

• successione, divisione ereditaria, legato, donazione o altro contratto soggetto all'imposta di successione o donazione (art. 125 lett. a LT);

• trasferimento tra coniugi, in caso di adozione o scioglimento del regime matrimoniale della comunione dei beni (art. 125 lett. b LT);

• scioglimento, mediante divisione in natura e senza conguaglio in denaro, di proprietà collettive (art. 125 lett. c LT);

• trasformazioni, concentrazioni o scissioni di imprese (art. 125 lett. e LT)

(cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 185 s.).

Per effetto del differimento dell'imposizione, infatti, l'acquirente viene trattato come se avesse già posseduto l'immobile prima dell'alienazione che ha dato luogo al differimento dell'imposizione. A lui saranno perciò computati, al momento della successiva alienazione imponibile, la durata del possesso e i costi di investimento di colui dal quale ha acquistato l'immobile mediante negozio soggetto a differimento (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 114).

5.3.

Il fatto che l'art. 128 cpv. 3 menzioni, quali casi di acquisto di immobili mediante trasferimento oggetto di tassazione differita, solo fattispecie previste dalla legge tributaria del 1994, non significa affatto che quanto disposto da tale norma non valga anche per fattispecie di differimento previste dall'abrogata legge concernente l'imposta sul maggior valore immobiliare (LIMVI). Sebbene quest'ultima legge non menzionasse espressamente l'istituto del differimento dell'imposizione, la distinzione fra differimento dell'imposizione ed esenzione d'imposta risultava implicitamente già dall'art. 6 cpv. 2 LIMVI. Tale disposizione divideva infatti i casi di esenzione previsti dall'art. 3 LIMVI in due categorie: i casi per i quali l'imposizione veniva soltanto differita (lett. a, b, d, e) e i casi per i quali l'imposta non veniva prelevata (lett. c, f, g) (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 115 s.).

La volontà del legislatore cantonale del 1994 di estendere l'applicazione della norma che prevede di risalire all'ultimo trasferimento che era stato imposto, anche nei casi in cui vi è stato un differimento dell'imposizione del maggior valore secondo l'art. 3 LIMVI, si evince, sia pure indirettamente, dall'art. 316 LT 1994. Quest'ultima disposizione disciplina infatti le modalità di calcolo dell'utile immobiliare per i trasferimenti che avvengono sotto il regime della nuova legge, ma che si riferiscono a oggetti che, prima della sua entrata in vigore, hanno beneficiato del differimento dell'imposizione secondo il combinato disposto degli articoli 3 e 6 cpv. LIMVI; si tratta di un numero limitato di casi che tuttavia, secondo l'art. 125 LT 1994, non sono più al beneficio del differimento dell'imposizione, cioè i trasferimenti a titolo oneroso da ascendente a discendente (art. 3 cpv. 1 lett. e e art. 6 cpv. 2 LIMVI) e le alienazioni fra coniugi ad eccezione di quelle effettuate in caso di adozione o scioglimento del regime matrimoniale della comunione dei beni (art. 3 cpv. 1 lett. d e art. 6 cpv. 2 LIMVI). Per evitare che, per effetto della modifica della legge, parte dell'utile immobiliare benefici di fatto di una vera e propria esenzione, come accadrebbe se si considerasse quale valore di acquisto il prezzo pagato per l'acquisto che aveva beneficiato del differimento, la citata disposizione transitoria stabilisce che utile e durata della proprietà si determinano risalendo all'ultimo trasferimento imposto (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 387).

Ebbene, se la nuova legge stabilisce espressamente che si considera, ai fini dell'imposizione dell'utile immobiliare, il differimento previsto dalla LIMVI ma non più dalla nuova legge tributaria, a maggior ragione si terrà conto del differimento già previsto dalla LIMVI ed ancora dalla nuova legge.

5.4.

Diventa centrale, per il giudizio, la questione se la divisione ereditaria, avvenuta vigente la LIMVI, abbia dato luogo a differimento dell'imposizione. La risposta è contenuta nella sentenza CDT n. 102 del 29 maggio 1992 in re E.M. (in RDAT I‑1993 n. 20t p. 348 ss.).

La prassi del Dipartimento di giustizia, allora competente quale autorità di tassazione del maggior valore immobiliare, si conformava alla Circolare n. / (mai pubblicata), secondo cui la divisione ereditaria dava luogo a differimento dell'imposizione. La soluzione si era affermata soprattutto per il fatto che il differimento rappresentava la soluzione più vantaggiosa: l'aumento dell'imponibile (relativo, dato l'aggiornamento periodico dei valori di stima) era perlopiù compensato dalla riduzione delle aliquote.

La Camera di diritto tributario, nel citato giudizio, ha invece ritenuto che tale prassi non trovasse fondamento nella legge. La divisione ereditaria è infatti un trasferimento di proprietà, i cui effetti, quanto al potere di disporre, sono quanto meno equiparabili a quelli di una compravendita. In pratica, l'erede che acquista la proprietà esclusiva sull'immobile è come se avesse acquistato dai coeredi le parti eccedenti la sua quota ereditaria.

5.5.

Nella fattispecie in esame, il Dipartimento di giustizia, fedele alla sua prassi, non ha imposto la cessione della quota, avvenuta il 19 novembre 1992, da __________ __________ alla ricorrente.

D'altra parte, non potrebbe più procedervi ora, in considerazione della sopravvenuta decadenza del diritto di imporre, scaduto il termine annuale previsto dall'art. 30 cpv. 1 LIMVI.

5.6.

Si pone allora l'ulteriore problema se l'omissione della tassazione IMVI per la cessione da __________ __________ a __________ __________, che ha senz'altro comportato un vantaggio per il primo, possa ora essere opposta alla seconda, per la quale vi è per contro un lieve pregiudizio.

Analogamente a quanto deciso nel caso del 1992, citato in precedenza, pare equo considerare lo scioglimento della comunione ereditaria, intervenuto nel 1992, quale precedente trasferimento, ai fini del calcolo dell'utile imponibile e della durata della proprietà, limitatamente peraltro alla quota di un mezzo acquistata in quell'occasione.

5.7.

Il calcolo dell'utile imponibile e dell'imposta relativa si scinde pertanto in due componenti:

a) imposizione quota acquistata nel 1992:

valore alienazione fr. 430'000.–

valore di acquisto fr. 400'000.–

costi di investimento fr. 4'000.–

utile imponibile fr. 26'000.–

imposta (aliquota 40%, meno di 3 anni) fr. 10'400.–

b) imposizione quota acquistata per successione:

valore di alienazione fr. 430'000.–

valore di stima di 20 anni prima fr. 55'000.–

utile imponibile fr. 375'000.–

imposta (aliquota 3%) fr. 11.250.–

totale imposta sull'utile immobiliare fr. 21'650.–

6. Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto, anche se l'imposta è diminuita solo di fr. 850.–, per effetto dell'aliquota applicabile sulla breve durata del possesso.

Si vuole ancora rilevare che neppure l'accoglimento del petitum ricorsuale, in merito alla commisurazione dell'utile, avrebbe peraltro comportato un risultato più favorevole alla ricorrente. Qualora, infatti, fosse stata accettata la richiesta di considerare quale precedente trasferimento imponibile la divisione ereditaria del 1992, l'utile sarebbe sì sceso a fr. 56'000.–, ma l'imposta avrebbe dovuto essere calcolata applicando l'aliquota del 40% sull'intero utile; l'imposta sarebbe allora ammontata a fr. 22'400.–. A tale proposito, si rivela temeraria la richiesta della ricorrente, rappresentata da un legale, di considerare quale precedente trasferimento lo scioglimento della comunione ereditaria, ai fini del calcolo dell'utile, e l'acquisto da parte del de cuius, ai fini del calcolo dell'imposta.

Anche in considerazione di tale circostanza, non si assegnano ripetibili alla ricorrente. Data la quasi integrale soccombenza, tassa di giustizia e spese processuali sono poste a carico della ricorrente, nella misura di quattro quinti (art. 231 cpv. 1 2a frase LT).

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 28 aprile 1996 è riformata nel senso che l'imposta è ridotta a fr. 21'650.–, conformemente al calcolo proposto al consid. 5.7.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 400.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 500.–

sono a carico della ricorrente nella misura di quattro quinti (fr. 400.–).

Non si assegnano ripetibili.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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