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Property gain tax: deduction for improvement costs on common parts

80.1995.54Autre juridiction27 oct. 1995Partially Granted

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The taxpayer appealed a cantonal property gain tax assessment after the tax authority and then the Division of Contributions recognized only CHF 30,000 in improvement costs. Before the tax chamber, the taxpayer argued that additional works on the condominium’s common parts should also reduce the taxable gain. The court accepted that part of those works were at least partly maintenance-related and, because the documentation had been lost in a fire, allowed a further estimated deduction of CHF 2,000. The appeal was thus partially upheld, the assessment was amended, and the file was sent back for a new tax computation.

Regeste Omnilex

Art. 9 cpv. 1 LIMVI; deduction of improvement costs in the real-estate gain tax: only expenses that durably increase the value of the alienated property are deductible, whereas maintenance expenses are excluded and are dealt with under ordinary income or wealth taxation. Where evidence of improvements is incomplete owing to force majeure, the authority may determine the deductible amount by estimation, taking into account the mixed character of works on common parts of a condominium. If the deductible costs are revised, the assessment must be remitted for a new computation; court costs may exceptionally be waived under Art. 185 LT (consid. 3-5).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.54

Data decisione, Autorità: 27.10.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00054

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi Il segretario

statuendo sul ricorso del 22 marzo 1995

in materia di: IMVI (IMVI 4/95)

presentato da:

__________ __________, , rappr. da: __________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Nel 1982 __________ __________ acquistava dallo studio __________ __________ -__________ & __________ __________ al prezzo di fr. 280’000.-- la PPP n. __________ (29 millesimi) in fase di costruzione sul fondo base n. __________ RFD di __________ sopra __________. In seguito l’acquirente incaricava la venditrice di apportare delle migliorie.

L’immobile veniva poi venduto nel 1992 a __________ __________ al prezzo di fr. 350’000.--.

Il 16 luglio 1993 l’ Ufficio dei registri di Locarno notificava la tassazione relativa all’imposta sul maggior valore immobiliare, in cui determinava l’imponibile in fr. 56'000.--. La tassazione veniva poi confermata in sede di reclamo, con decisione del 21 ottobre 1994, in mancanza di documentazione comprovante le migliorie apportate dal venditore alla quota di PPP venduta.

In sede di ricorso davanti alla Divisione delle contribuzioni veniva effettuata una perizia volta a determinare l’entità delle migliorie apportate dal venditore alla propria quota di PPP. Con decisione del 21 febbraio 1995 la Divisione delle contribuzioni aggiungeva al prezzo del precedente acquisto fr. 30’000.-- a titolo di migliorie, riducendo così l’imponibile a fr. 26’000.--.

  1. Con il presente tempestivo ricorso __________ __________ chiede un’ulteriore riduzione dell’imponibile, argomentando che dalla data dell’acquisto della quota di PPP alla vendita sarebbero state apportate opere di miglioria anche alle parti comuni dell’immobile, di cui occorre tener conto.

La Divisione delle contribuzioni propone invece la reiezione del ricorso.

  1. Dall'imponibile sono dedotte le spese di costruzione o, in genere, quelle di miglioria che hanno aumentato il valore del fondo alienato (cfr. art. 9 cpv. 1 LIMVI in modo durevole. Non è invece consentita la deduzione delle spese di manutenzione, che sono invece prese in considerazione nel quadro della legge tributaria. La LT-1976, come d’altronde l’attuale, prevedeva infatti la deduzione dai proventi della sostanza privata delle spese effettive di manutenzione, di gestione e di amministrazione (art. 30 cpv. 1 LT). Analoga normativa era prevista dal DIFD ed è tuttora prevista dalla LIFD. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività.

  2. In occasione dell'udienza del 3 ottobre 1995, sentite le spiegazioni del rappresentante del ricorrente ed esaminata la documentazione prodotta, il Presidente della Camera, considerato come i lavori eseguiti alle parti comuni del condominio debbano essere almeno in parte considerati di manutenzione e ritenuto inoltre come per la determinazione delle migliorie all'appartamento si sia proceduto in via di valutazione a seguito di forza maggiore (distruzione dei documenti a causa dell'incendio dello studio dell'architetto che li aveva seguiti), ha proposto di aggiungere, sempre in via valutativa, un ulteriore importo di fr. 2'000.-- (duemila) alle migliorie già dedotte.

  3. Gli atti del procedimento devono pertanto essere retrocessi all'Autorità di tassazione per l'emissione di un nuovo conteggio.

Visto l'esito del ricorso, si prescinde eccezionalmente dal prelevare spese e tassa di giustizia, malgrado che la richiesta di dedurre migliorie apportate alle parti comuni sia stata sollevata per la prima volta in questa sede, ma non si assegnano ripetibili (cfr. art. 185 cpv. 2 LT-1974).

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione della Divisione cantonale delle contribuzioni del 21 febbraio 1995 è riformata nel senso che le spese di miglioria riconosciute vengono aumentate da fr. 30'000.-- a fr. 32'000.--.

§§ Gli atti del procedimento vengono pertanto retrocessi all'autorità di tassazione per l'emissione del nuovo conteggio.

  1. Non si prelevano né spese né tassa di giustizia. Non si riconoscono ripetibili.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario

del tribunale di appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

property gain taximprovement costsmaintenance costscondominium common partstax assessmentestimationevidenceremandcourt costs

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether additional works on the condominium's common parts could be treated as deductible improvement costs for property gain tax.

Solution extraite

Yes, to the extent assessed ex aequo et bono, an additional CHF 2,000 in improvement costs had to be recognized.

Motifs extraits

Improvement costs that increase the value of the alienated property are deductible, whereas maintenance costs are not. Given the inability to document all works because of the destruction of records and the likelihood that part of the common-area works were maintenance-related, the court accepted a further estimated deduction.

Question juridique clé

Whether the challenged tax assessment had to be amended and the file returned for a new computation.

Solution extraite

Yes. The decision of the cantonal tax division was reformed and the file remitted to the tax authority for a new assessment notice.

Motifs extraits

Because the deductible improvement costs were increased from CHF 30,000 to CHF 32,000, the assessment basis had to be recalculated by the tax authority.

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