80.1995.42•Deductibility of furnishing and insurance costs for rental property
80.1995.42Autre juridiction14 avr. 1995Partially Granted
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The taxpayers appealed a 1993/94 income tax reassessment concerning deductions for a partly rented, partly privately used property. The court held that the costs for replacing beds, mattresses, and linen in the rented apartment were deductible, as were the building insurance premiums and the related business insurance premiums. It confirmed, however, that the wastewater-treatment connection costs were capital investments and not deductible. The appeal was therefore upheld, and the challenged reconsideration decision was modified by increasing the allowed average annual deductions from CHF 4,097 to CHF 5,518. No court costs were charged.
Art. 30 cpv. 1 LT; deductibility of property-related expenses for a property partly occupied by the owner and partly rented out. Maintenance expenses are deductible only insofar as they preserve, rather than enhance, the value and utility of the immovable property; works that increase value or constitute improvements are investments and are excluded. Where the property is rented to third parties, management and operating expenses economically borne in connection with the rental activity are deductible, including furnishing replacement costs that are attributable to the letting. Insurance premiums for the building are deductible, and no automatic private-use reduction applies when the premium covers the immovable property as such; the authority may, for reasons of economy of procedure, refrain from fine apportionment for minor business-related insurance costs. When the owner personally occupies the dwelling, a schematic or lump-sum deduction may replace actual expenses, and the taxpayer may not switch between systems at convenience.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.1995.42
Data decisione, Autorità: 14.04.1995, CDT
Incarto n. 80.95.00042
Lugano
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Michele Rusca
segretario:
Andrea Pedroli vicecancelliere
statuendo sul ricorso del 6 marzo 1995
in materia di: IC 93/94 (IC 38/95)
presentato da:
__________ __________, __________ __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
Notificandole la tassazione IC 1993/94, con decisione del 12 settembre 1994, l' Ufficio di tassazione di Locarno commisurava il reddito aziendale conseguito da __________ __________ in fr. 15'327.-, mentre ammetteva deduzioni dal reddito per complessivi fr. 4'614.-. La contribuente contestava la decisione in questione con reclamo del 1° ottobre 1994, nel quale chiedeva, da un lato, la riduzione del reddito e, dall'altro, la deduzione dei costi effettivi.
Con decisione su reclamo del 13 febbraio 1995, l' Ufficio di tassazione riduceva il reddito a fr. 14'822.- ed elevava le deduzioni a fr. 4'860.- più 183.- per oneri assicurativi. La motivazione allegata alla decisione spiegava che erano stati considerati costi non deducibili, in quanto volti all'incremento di valore dell'immobile, i contributi per l'esecuzione di impianti di evacuazione e depurazione delle acque ed i costi per l'acquisto di letti, materassi e biancheria. Quanto ai premi per l'assicurazione dell'immobile, considerato il suo uso parzialmente privato, ne era ammessa solo una deduzione nella misura di un mezzo.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula la deduzione dei costi per letti, materassi e biancheria, argomentando che se si volessero definire costi di investimento si dovrebbe allora tener conto dell'ammortamento; quanto ai premi assicurativi, sostiene trattarsi di costi esclusivamente destinati alla manutenzione della proprietà.
Nella fattispecie, occorre confrontarsi con la questione della natura delle spese sostenute dalla ricorrente per la sostituzione di letti e materassi e per i premi assicurativi.
3.1
La legge tributaria consente la deduzione dai proventi della sostanza privata delle spese effettive di manutenzione, di gestione e di amministrazione, ivi compresi i contributi ricorrenti, ad esclusione di quelli versati una tantum (art. 30 cpv. 1 LT).
3.2
Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr. CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; Känzig, Direkte Bundessteuer, II ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.; CDT n. 160 del 28 luglio 1993 in re G.K.).
Non sono invece deducibili i costi che influenzano il valore commerciale, il prezzo di un immobile e ne costituiscono un incremento (art. 23 DIFD) e una miglioria (art. 32 lett. e LT). Queste spese sono infatti considerate degli investimenti: fra esse rientrano ad esempio i costi di allacciamento a una canalizzazione (cfr. ASA 41 p. 179 ss.), i contributi pagati a un consorzio di bonifiche fondiarie (cfr. RTT 1973 p. 79 ss.) o ancora i contributi dovuti dal proprietario di un immobile per l'esecuzione di impianti di depurazione (cfr. CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.). Lo stesso Tribunale federale ha avuto modo di precisare che le spese di costruzione di una nuova canalizzazione costituiscono spese di manutenzione deducibili solo se servono alla sostituzione dell'impianto precedente. (STF del 22 dicembre 1978 in Sammlung BGE n. 563bis = ASA 48 p. 482).
Correttamente ha operato, pertanto l'autorità fiscale, negando la deduzione delle spese relative all'allacciamento all'impianto di depurazione delle acque,.
3.3
In linea di principio è ammessa la deduzione delle spese di amministrazione e di gestione (cfr. Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, 1977, p. 66; Känzig, Direkte Bundessteuer, II ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Feldmeier, Die steuerliche Behandlung der Liegenschaftsunterhaltskosten, in RF 41, 1986, p. 456).
3.3.1
Nel caso della deduzione delle spese di gestione e amministrazione occorre tuttavia distinguere tra immobili dati in locazione e immobili abitati dal proprietario medesimo.
Se l'immobile è abitato dallo stesso proprietario, infatti, il valore locativo della propria abitazione è determinato, di regola, nel nostro cantone, in modo approssimativo, in base a valutazioni che tengono conto dei valori reperibili quali canoni di locazione nella zona per abitazioni simili o in base a parametri fondati sul valore ufficiale di stima dell'immobile. In simili casi la dottrina non ammette la deduzione di tutte le spese effettive, poiché porterebbe ad ammettere la deduzione di importi effettivi da un valore determinato non con esattezza, ma in base a valutazioni o a parametri d'esperienza, che conducono, di norma, a stabilire un valore locativo favorevole (cfr. Känzig, op. cit., n. 171, p. 658; Feldmeier, op. cit., p. 456). Di regola, alla determinazione del valore locativo secondo parametri schematici o d'esperienza corrisponde una deduzione per spese di manutenzione, amministrazione e gestione forfetaria, che già tiene conto dei diversi tipi di spese (cfr. Känzig, op. cit., n. 176, p. 665). Va inoltre rilevato che, proprio per questa ragione, il proprietario non ha la facoltà di passare da un sistema di deduzione all'altro, a seconda della convenienza. La deduzione forfetaria costituisce, in quanto tale, una deduzione media che raggiunge il proprio equilibrio durante un lasso di tempo prolungato (cfr. Känzig, op. cit., n. 173, p. 662 s.). Questa Camera condivide l'opinione della dottrina relativa che nega la deduzione delle spese amministrative e di gestione nel caso di proprietari che abitano la propria abitazione. Diversamente, la deduzione integrale delle spese effettive, incluse quelle di gestione e amministrazione e non soltanto di quelle di manutenzione in senso stretto, contrapposta al calcolo del valore locativo secondo parametri schematici o d'esperienza, avvantaggerebbe il proprietario che abita la propria casa rispetto a quello che la dà in locazione. Non va infine dimenticato che, per costante giurisprudenza, questa Camera, ha sempre considerato che le spese di riscaldamento, così come quelle d'acqua, elettricità, fognatura, spazzatura ecc. costituiscono dei consumi fiscalmente considerati, come nel caso degli inquilini, destinazione di reddito per il contribuente e la sua famiglia (cfr. CDT n. 246 del 10 giugno 1983 in re F.T.; CDT n. 372 del 2 settembre 1983 in re E.M.; art. 32 lett. a LT e 23 DIFD) (CDT n. 489 del 12 dicembre 1986 in re Ma.; v. anche Epiney-Colombo, Deduzioni fiscali per spese di amministrazione e manutenzione di immobili, in RDAT II-1991, p. 308).
Il caso è invece differente quando il proprietario dà in locazione un appartamento: egli non è infatti imponibile per un valore locativo per un reddito effettivamente conseguito. Dal reddito locativo lordo vanno quindi dedotte tutte le spese sopportate, ivi comprese quelle di gestione e amministrazione. Se comprese nella pigione incassata, anche quelle per l'acqua potabile, l'illuminazione delle scale, la portineria ecc. sono deducibili (CDT n. 194 del 22 maggio 1981 in re Hi; CDT n. 275 del 4 settembre 1989 in re F.C.).
3.3.2
Rientrano tra i costi deducibili, nel caso in cui l'immobile sia abitato dallo stesso proprietario, i premi d'assicurazione per l'edificio (cfr. Masshardt/Tatti, Commentario, Lugano 1985, p. 180; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. I, Berna 1969, p. 344), ma non invece quelli pagati in relazione ad una Hausratsversicherung (cioè ad un'assicurazione per l'economia domestica, cfr. AA.VV., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 374 s.).
Ne consegue che la deduzione per l'assicurazione contro i danni dell'acqua e responsabilità civile dello stabile, pagata per l'intero immobile in comproprietà, deve essere ammessa senza considerare un'eventuale riduzione del 50% per tener conto dell'uso privato dell'appartamento.
Se, invece, si tratta di un immobile di carattere aziendale, si giustifica la deduzione dei premi per tutte le assicurazioni necessarie all'attività (AA.VV., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, p. 340). È il caso, nella fattispecie, dell'assicurazione contro incendi mobilio e dell'assicurazione infortuni per il personale di pulizia. Dato l'ammontare esiguo degli importi (fr. 220,80 in media annua), non pare il caso, se non altro per economia di giudizio, di disquisire sulla parte "privata" di questo costo.
3.3.3
Se un immobile è locato o affittato ad una terza persona, il proprietario si vedrà rimborsare i costi per il riscaldamento, per l'illuminazione e per la pulizia, che altrimenti rientrerebbero fra le spese di mantenimento non deducibili, sotto forma di costi accessori. A tal fine, è irrilevante che tali spese siano rimborsate in seguito all'emissione di un conteggio separato, sicché i costi sostenuti dal proprietario vengono neutralizzati dai pagamenti dell'inquilino, oppure siano comprese nel canone di locazione, potendo in tal caso essere dedotti dal proprietario quali costi di esercizio, poiché economicamente non rappresentano reddito da sostanza immobiliare (Funk, Der Begriff der Gewinnungskosten nach schweizerischem Einkommenssteuerrecht, II ediz., Coira/Zurigo 1991, p. 163; Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p. 344; Zwahlen, Die einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p. 103).
Analogamente ai costi descritti, anche quelli relativi all'arredamento ed alla pulizia di un appartamento non rappresenterebbero, in linea di principio, costi deducibili dal reddito della sostanza, trattandosi economicamente di meri costi di mantenimento del contribuente e della sua famiglia (art. 32 LT: "non possono essere dedotti... le spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia..."). Trattandosi, peraltro, come visto, di un appartamento che viene dato in locazione già ammobiliato, anche questi costi sono, per finire, posti a carico di quelle persone per le quali effettivamente rappresentano costi per il mantenimento proprio e della famiglia, essendo compresi nel canone di locazione oppure separatamente conteggiati a carico dell'inquilino.
Esaminate le spese di cui la ricorrente chiede la deduzione, si giustifica la detrazione dei costi per l'acquisto di letti, materassi e biancheria, nella misura di fr. 880.- più 371,20 nel 1991 e di fr. 127.- più 186,50 nel 1992.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 185 LT
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza la decisione su reclamo del 13 febbraio 1995 è riformata nel senso che le deduzioni per spese di gestione e manutenzione sono elevate da fr. 4'097.- a fr. 5'518.- in media annua.
Non si prelevano né spese né tassa di giudizio.
Intimazione alle parti.
Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario
Il Presidente Il Segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Extrait par Omnilex
Whether the cost of beds, mattresses, and linen for the rented apartment was deductible as maintenance/management expense.
Yes. The court held these replacement costs deductible and reformulated the assessed deduction accordingly.
For a furnished apartment rented to third parties, such costs are economically borne in connection with the rental activity and do not fall under non-deductible private maintenance of the owner’s household.
Whether the insurance premiums for the building and related business insurance were fully deductible.
Yes. The building insurance had to be fully allowed without a 50% private-use reduction; the business-related insurance premiums were also left deductible.
Building insurance for the immovable property is a deductible management cost, and for the business property the necessary insurance premiums are deductible; the small amount did not justify further apportionment.
Whether the costs for connection to the wastewater treatment system were deductible.
No. Those costs were non-deductible investment/improvement expenses.
Such expenditures increase the value of the property and are therefore capital investments rather than deductible maintenance.
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