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Professional real estate trading not found for sale of family apartment

80.1995.252Autre juridiction29 déc. 1995Modified

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The taxpayers appealed a 1995 Ticino tax reassessment that treated the profit from the sale of two condominium apartments as income from professional real-estate trading. They argued that the larger apartment had been their family home and that the sale was forced by debt pressures. The tax chamber accepted the tax office’s later concession that the family-home apartment was not professional trading and found no taxable gain for the smaller apartment either. It therefore allowed the appeal, amended the assessment by deleting the business income, and ordered no court costs or party compensation.

Regeste Omnilex

Art. 18 cpv. 1 lett. a LT; Art. 21 cpv. 1 lett. a DIFD; professional real-estate trading is excluded where the sale, assessed at the time of disposition, does not disclose activity beyond mere asset management and lacks the indicators of entrepreneurial dealing. A sale of the taxpayer’s own dwelling, even by a person with past construction activity, does not automatically constitute lucrative activity; decisive are the concrete circumstances at the time of sale. Where the taxable gain fails to be shown, the corresponding business income must be struck from the assessment (consid. 3-4). Cost consequences follow the outcome, but no party compensation need be granted despite success where the authority enjoyed a broad margin of appreciation (consid. 5).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.252

Data decisione, Autorità: 29.12.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00252

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 29 novembre 1995

in materia di: IC/IFD 93/94

presentato da:

e __________ __________, __________ __________, rappr. da: avv. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Con decisione del 18 luglio 1994, l' Ufficio di tassazione di __________ -__________ notificava ai coniugi __________ e __________ __________, domiciliati a __________, la tassazione IC/IFD 1993/94. Veniva imposto, in particolare, un utile aziendale di fr. 481'417.– per l'IC e di fr. 634'199.– per l'IFD, corrispondente al reddito conseguito alienando due appartamenti in PPP, situati in un condominio di __________.

I contribuenti impugnavano la suddetta decisione con reclamo del 17 agosto 1994, nel quale negavano che le alienazioni in questione rappresentassero operazioni di carattere professionale, sottolineando invece come si trattasse di due appartamenti appartenuti al signor __________ per lunghi anni, trasferiti in seguito alla moglie, a causa della grave situazione debitoria del marito, che mirava a salvare dal dissesto la propria ditta individuale. In concreto, la vendita degli oggetti in discorso da parte della moglie era poi stata inevitabile, dovendosi evitare che la banca creditrice ipotecaria ne chiedesse la vendita all'incanto.

L'autorità fiscale riformava in peius la tassazione, con decisione su reclamo del 30 ottobre 1995. Appreso che, in seguito a ricorso, l'imposta sul maggior valore a carico della signora __________ era stata ridotta, l' Ufficio di tassazione elevava di conseguenza l'utile soggetto all'imposta cantonale sul reddito sul reddito da fr. 240'708.– a fr. 287'662.– in media annua. Confermava per contro il carattere professionale delle compravendite.

  1. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ e __________ __________ postulano lo stralcio del reddito da commercio professionale di immobili. Spiegano che i due appartamenti alienati sono ubicati in un condominio costruito dall'impresa di costruzioni dello stesso ricorrente, negli anni ottanta, sottolineando che uno dei due (la PPP n. 10057) aveva costituito la loro abitazione familiare dal 1984 fino al momento della vendita. Ripercorrono poi le vicissitudini della società __________ __________ __________, per il cui salvataggio era stato necessario l'indebitamento personale dei ricorrenti, e fanno notare come tale situazione critica si rifletta sulla loro tassazione personale, che negli ultimi periodi fiscali li ha visti imposti sulla base di un reddito nullo. Quanto alla decisione di alienare gli oggetti in questione, essa sarebbe stata la sola alternativa alla realizzazione forzata, avendo la banca creditrice acconsentito a sospendere la domanda di vendita nell'ambito di una procedura esecutiva già avviata, solo alla condizione che i ricorrenti stessi vendessero gli immobili entro il 30 settembre 1991 e pagassero quindi il debito di fr. 1'568'450.– vantato dall'istituto di credito. Si sarebbe così pervenuti alla costituzione, dapprima, ed all'esercizio, poi, di un diritto di compera concesso alla compratrice __________, per l'importo di fr. 1'600'000.–.

I ricorrenti negano poi che le alienazioni considerate professionali dall'autorità di tassazione presentino quegli indizi cui la giurisprudenza del Tribunale federale subordina l'imposizione degli utili provenienti da compravendite di immobili. Osservano, in particolare, che la circostanza stessa che i due appartamenti siano i soli a non essere stati venduti già nel 1984, al termine della costruzione, dimostra che essi intendevano farne uso quale abitazione personale, come di fatto è avvenuto.

  1. Secondo gli art. 18 cpv 1 lett. a LT e 21 cpv.1 lett. a DIFD costituisce reddito imponibile qualsiasi provento proveniente da attività lucrativa, anche se accessoria, a prescindere dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche il guadagno realizzato attraverso la compravendita di un immobile è imponibile nel senso delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.

In base ad una pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professiona­le, nell'intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. pure Schmidt, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in : Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, p. 14). In particolare, sono considerati indizi di un'attività lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale del contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che l'interessato si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la breve durata del possesso dei fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (cfr. STF 24 luglio 1992 in re La., p. 6).

Sapere se una vendita isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (STF 26 marzo 1976 in re Ri., p. 9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento, determinante, della vendita: e viceversa (cfr. sent. CDT 274/88 cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

  1. 4.1.

Il Tribunale federale ha chiaramente affermato che «il contribuente che, per ragioni d'età, liquida la sua impresa di costruzioni e che negli ultimi otto anni non ha più concluso alcun affare immobiliare importante, non esercita un'attività lucrativa per il fatto di vendere l'immobile da lui stesso abitato» (ASA 57 p. 210). La Camera di diritto tributario ha deciso analogamente nel caso di un architetto commerciante d'immobili svizzero tedesco che aveva venduto la propria abitazione secondaria in Ticino a seguito del divorzio ed aveva reinvestito l'importo ricevuto dalla vendita nella sua nuova abitazione primaria (CDT n. 269 del 30 ottobre 1992 in re W.S.).

4.2.

Rilevato, dall'esame dell'incarto, come nella fattispecie sia provato che il più grande degli appartamenti alienati (PPP 10057) era abitato dagli stessi ricorrenti, dal 1984 fino al giorno dell'esercizio del diritto di compera, la Camera di diritto tributario si è rivolta all'autorità di tassazione, chiedendo se avesse tenuto nella dovuta considerazione tale circostanza. Con scritto del 15 dicembre 1995, l' Ufficio di tassazione di __________ -__________ ha comunicato la propria disponibilità a rinunciare a considerare commercio professionale di immobili l'alienazione della PPP n. __________, abitato dai ricorrenti.

4.3.

Alla luce di tale conclusione, non mette conto esaminare i presupposti per l'imponibilità del trasferimento dell'appartamento più piccolo (PPP n. __________), alienato con lo stesso negozio, ritenuto che comunque non ne è derivato alcun utile: nel rogito infatti il prezzo di questo è stabilito in fr. 200'000.–; la ripartizione del valore di investimento effettuata dall' Ufficio di tassazione attribuirebbe a tale appartamento un importo di fr. 227'666.– (fr. 4'446,60 al millesimo per 51,2 millesimi). Come si vede, non vi sarebbe un utile imponibile, ancor prima di dedurre dal prezzo la quota di imposta sul maggior valore attribuibile a quest'ultimo appartamento.

  1. Il ricorso è pertanto accolto.

Di conseguenza, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali. In considerazione dell'ampio margine di apprezzamento di cui gode l'autorità di tassazione, nella valutazione degli indizi di un commercio di immobili a titolo professionale, si prescinde tuttavia dall'attribuzione di un'indennità per ripetibili al ricorrente (cfr. per analogia la sentenza CDT n. 190 del 26 settembre 1994 in re I. SA in liquidazione, in materia di rivalutazione del valore di alienazione ex art. 7 cpv. 2 LIMVI).

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 111 DIFD e 185 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 30 ottobre 1995 è riformata nel senso che è stralciato il reddito aziendale.

  1. Non si prelevano né tassa di giudizio né spese.

Non si assegnano ripetibili.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT). Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 112 DIFD).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

taxationreal estateprofessional tradingbusiness incomefamily homeproperty saletax assessmentcourt costs

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the sale of the apartments constituted professional real-estate trading taxable as business income

Solution extraite

The sale of the apartment used by the taxpayers as their home was not professional real-estate trading; the authority accepted to exclude that gain, and no taxable gain remained for the smaller apartment.

Motifs extraits

Professional trading requires activity beyond mere asset management and must be assessed at the time of sale. Here the larger apartment had been the family home for years, and the tax office itself agreed not to treat its sale as professional trading. As to the smaller apartment, the record showed no taxable gain after allocation of acquisition value.

Question juridique clé

Whether the tax assessment should be modified to delete business income from the property sale

Solution extraite

Yes. The challenged decision was amended so that the business income was struck from the assessment.

Motifs extraits

Since the factual and legal premise for professional trading failed, the corresponding taxable business income could not stand.

Question juridique clé

Court costs and party compensation

Solution extraite

No court costs were charged and no party compensation was awarded.

Motifs extraits

The appeal succeeded, so no judicial fee or costs were levied; however, given the tax authority's broad discretion in assessing indicators of professional trading, no ripetibili were granted.

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