projets

Commercial real estate income reduced after settlement

80.1994.64Autre juridiction31 mai 1995Partially Granted

Ouvrir la source

Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The taxpayer appealed the Locarno tax office’s IC/IFD 1989/90 assessment, arguing that the income from professional real-estate trading should be removed pending a parallel civil dispute. After a first settlement and a later expert review, the court accepted a revised factual basis: one property sale was no longer to be taxed as professional trading income, and the income from another sale was recalculated. The parties accepted the new proposal in court. The appeal was partially upheld, the objection decision was amended, the income from real-estate trading was reduced to CHF 9,153 for both IC and IFD, the file was remitted for new calculations, and no costs were charged.

Regeste Omnilex

Art. 111 DIFD; art. 185 LT; tax appeal and settlement before the cantonal tax court: where later factual clarification shows that part of the alleged real-estate trading profit is not taxable as such, and the parties accept a revised calculation, the court may amend the objection decision accordingly. The taxable profit is then fixed by the court in line with the clarified transaction structure and the expert assessment; the file is remitted to the tax authority for the issuance of new tax statements. If the case is resolved by partial settlement, costs may be waived.

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1994.64

Data decisione, Autorità: 31.05.1995, CDT

Incarto n. 80.94.00064

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Michele Rusca

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi segretario di Camera

statuendo sul ricorso del 19 aprile 1994

in materia di: IC/IFD 89/90

presentato da:

__________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Con decisione del 19 novembre 1991, l' Ufficio di tassazione di Locarno intimava a __________ __________, pensionato, la tassazione IC/IFD 1989/90. Discostandosi da quanto dichiarato dal contribuente, l'autorità fiscale aggiungeva un reddito aziendale di fr. 128'540.-- per l'IC e di fr. 134'549 per l'IFD, quale utile da commercio professionale di immobili; aggiungeva inoltre un reddito della sostanza relativo al valore locativo di un immobile situato a __________.

Il contribuente impugnava la tassazione in questione con reclamo allo stesso Ufficio di tassazione, chiedendo di tener conto del riparto dei fattori imponibili con il Canton __________ e contestando l'imposizione del reddito aziendale.

Convocato dall'autorità fiscale all'udienza del 3 maggio 1993, il reclamante sottoscriveva un verbale, in cui si precisava in primo luogo che le transazioni immobiliari imposte in sede di tassazione erano state concluse in società semplice con __________ __________ e con la ditta appaltatrice __________ __________. Il verbale terminava con un accordo del seguente tenore:

"Dopo discussione le parti convengono di comune accordo quanto segue.

L'utile da commercio immobiliare viene ridotto per l'IC a fr. 42'000.-- di media annua e per l'IFD a fr. 44'000.--.

Detti utili sono stati calcolati tenuto conto delle tassazioni IMVI.Il reddito dei titoli viene ridotto a fr. 17'696.-- per l'IC.

La rendita media AVS viene esposta anche per l'IC in fr. 18'858.-.

Gli interessi passivi per l'IC vengono riformati in fr. 12'320.-- come per l'IFD.

Il comparente ritira la contestazione per quanto concerne la richiesta per un riparto con __________ nonché per quanto attiene ai valori di stima esposti in tassazione per la sostanza di __________."

Pertanto, con decisione su reclamo del 21 marzo 1994, l' Ufficio di tassazione conformava i fattori a quanto convenuto dalle parti.

  1. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ definisce "pregiudizievole" la decisione presa dall' Ufficio di tassazione, che ha commisurato in fr. 42'000.-- il suo reddito aziendale. Rileva, infatti, che è pendente dinanzi alla Pretura di __________ una causa civile che concerne il reddito in questione. Chiede pertanto che tale fattore sia stralciato dalla tassazione fino alla conclusione della vertenza civile.

  2. In sede di udienza, il 30 maggio 1994, dopo discussione, il Presidente della Camera ha dato incarico al perito della Camera di verificare i costi relativi al reddito da transazioni immobiliari, acquisendo agli atti la documentazione relativa alle tassazioni in materia di imposta sul maggior valore immobiliare e richiamando l’incarto della __________ __________.

Il perito ha rassegnato in proprio rapporto di 17 novembre 1994. Ha tra l’altro potuto constatare che l’accordo presentato dal contribuente in sede di reclamo tra __________ __________, __________ __________ e la ditta __________ __________ non includeva la vendita del mapp. n. __________ ai coniugi __________; il relativo utile (fr. 95’000.-- in media annua per l’IC e fr. 99’621.-- per l’IFD ) doveva quindi essere imposto integralmente al contribuente, come era stata fatto in sede di notifica della tassazione, stante la rettifica dei costi che passano da fr. 78’025.-- a fr. 88’146.--. L’utile della vendita del mapp. n. __________ va definito in fr. 9’615.-- di media annua per l’IFD e in fr. 9’153.-- per l’IC, qualora la causa civile in atto desse ragione al contribuente. In considerazione delle prevedibili lungaggini della causa civile e tenuto conto degli accertamenti peritali e dei relativi complementi fatti esperire dal giudice civile, il perito ha proposto di considerare ulteriori costi da capomastro per fr. 215’409.--: il che farebbe scendere l’utile IFD a fr. 640.-- di media annua per ognuna delle quattro costruzioni e a fr. 178.-- per l’IC.

Presa conoscenza delle risultanze del rapporto di verifica, il ricorrente le ha contestate, negando in particolare l’imposizione quale utile da commercio professionale d’immobili della vendita della casa di cui al mapp. n. __________, di proprietà sua e di sua moglie da oltre 22 anni e venduta allo scopo di rifinanziare la nuova costruzione sul mapp. n. __________.

  1. Si è quindi resa necessaria una nuova udienza, in occasione della quale il ricorrente ha spiegato che l'abitazione sul mapp. __________ è l'abitazione sostitutiva, in cui egli vive con la moglie, il cui finanziamento è stato effettuato mediante la vendita del mapp. n. __________.

Preso atto di questa nuova situazione, emersa per altro soltanto in occasione dell'ultima udienza, che ha consentito di chiarire una circostanza determinante in relazione all'imponibilità del guadagno conseguito con la vendita del mapp. n. __________, il giudice ha proposto la seguente transazione:

  • abbandono dell'imposizione dell'utile conseguito con la vendita del mapp. n. __________, quantificato dal perito in fr. 95'000.--;

  • fissazione dell'utile conseguito con la vendita a __________, in considerazione del costo delle opere da capomastro emergenti dalla perizia giudiziaria eretta nella causa pendente davanti al Pretore tra __________ e __________ __________, in fr. 9'153.-- tanto per l'IC che per l'IFD., invece di fr. 42'000.-- per l'IC e fr. 44'000.-- per l'IFD.

Le parti hanno dichiarato il proprio accordo seduta stante, considerando definitivo l'accordo indipendentemente dall'esito, ancora incerto, della causa civile pendente davanti alla Pretura in relazione ai costi di costruzione (capomastro).

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 111 DIFD e 185 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto a' sensi dei considerandi.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 21 marzo 1994 è riformata nel senso che il reddito da commercio professionale d'immobili è ridotto, sia per l'IC sia per l'IFD, a fr. 9'153.--.

§§ Gli atti del procedimento sono retrocessi all' Ufficio di tassazione per l'emissione di nuovi conteggi.

  1. Non si prelevano spese né tassa di giustizia.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT). Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 112 DIFD).

per la Camera di diritto tributario

del tribunale di appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster

Mots-clés

tax appealreal estate tradingsettlementexpert reportincome taxationassessment reductioncourt costs

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the taxable income from professional real-estate trading had to remain at the amounts set in the objection decision or be reduced.

Solution extraite

The appeal was partially upheld and the income from professional real-estate trading was reduced to CHF 9,153 for both IC and IFD.

Motifs extraits

The court accepted the later factual clarification and the parties' settlement, which led to abandoning the taxation of one property sale and to a recalculation of construction costs based on the judicial expert report.

Question juridique clé

Whether procedural costs and court fees should be charged.

Solution extraite

No court costs or justice fee were levied.

Motifs extraits

The matter was resolved by settlement and partial admission, so the court waived costs.

Poursuivez vos recherches dans ChatGPT ou Claude

Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.