52.2001.283•Building height measured with embankment counts toward limit
52.2001.283Autre juridiction4 oct. 2001Dismissed
Extrait par Omnilex
The municipal building permit for a single-family house on sloping land was annulled by the Council of State because the valley-facing façade exceeded the maximum permitted height once the embankment was counted. The municipality and the applicants appealed, arguing that the embankment should not be added and that a one-meter supplement applied. The Administrative Court rejected the challenges, held that the embankment did not satisfy the statutory conditions for exclusion, found the project’s height to be about 9.80 m, and confirmed that Art. 46 NAPR did not cover the proposed terracing. A procedural objection about the neighbor’s representation was also rejected. The appeals were dismissed and costs were imposed on the applicants.
Art. 40 and 41 LE; Art. 46 NAPR; measurement of building height on sloping terrain and embankments: the height of a terrapleno is not excluded from the building-height calculation unless the statutory conditions of Art. 41 LE are met, in particular the minimum length of 3 m toward the building. Embankments not satisfying those conditions must be added to the building height even if their height does not exceed 1.50 m. Any supplement to the maximum building height for sloping plots requires an explicit zoning rule; in the absence of a specific provision, no extra height may be granted. An excavation/access supplement is applicable only to actual access structures to underground or semi-underground rooms, not to embankments extending along the façade (consid. 2-3).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2001.283
Data decisione, Autorità: 04.10.2001, TRAM
Incarto n. 52.2001.00283-288
Lugano 4 ottobre 2001
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sui ricorsi
a) 7 agosto 2001 del
b) 16 agosto 2001 di
contro
la decisione 24 luglio 2001 del Consiglio di Stato (n. 3560), che annulla la licenza edilizia 30 aprile 2001 rilasciata dal municipio di __________ ai ricorrenti __________ per la costruzione di una casa d'abitazione monofamiliare in località __________ (part. n. __________ RF);
viste le risposte:
14 agosto 2001 di __________;
16 agosto 2001 della __________;
28 agosto 2001 del Consiglio di Stato;
al ricorso di cui sub a)
22 agosto 2001 del municipio di __________;
28 agosto 2001 del Consiglio di Stato;
29 agosto 2001 della __________;
al ricorso di cui sub b)
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il 23 gennaio 2001 __________ e __________ hanno chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire una casa d'abitazione monofamiliare in località __________, su un terreno in pendio, situato all'intersezione di due strade secondarie (part. no. __________ RF; zona R 2).
L'edificio, strutturato su tre livelli, verrebbe disposto perpendicolarmente al pendio. La facciata rivolta verso valle (S), lunga m 23.40, risulterebbe alta m 8.60 rispetto al terreno sistemato mediante formazione di un terrapieno, il cui ciglio si situa a m 1.60 dal piede della stessa e ad un'altezza di m 1.30 per rapporto al terreno naturale.
Alla domanda si è opposta la __________, proprietaria di un fondo situato nelle immediate vicinanze di quello in esame, contestando l'altezza della facciata S, superiore al limite di m 7.50 fissato dall'art. 46 NAPR.
B. Con decisione 30 aprile 2001 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione della vicina.
C. Con giudizio 24 luglio 2001 il Consiglio di Stato ha annullato la licenza, accogliendo il ricorso contro di essa inoltrato dall'opponente.
Il Governo ha anzitutto ritenuto che l'altezza della facciata S fosse da misurare aggiungendovi quella del terrapieno sottostante, largo meno di 3 m dal piede della facciata. Negata l'applicabilità del supplemento d'altezza di un metro, previsto dall'art. 46 NAPR per la formazione di accessi ai piani sotterranei o seminterrati, il Consiglio di Stato ne ha quindi dedotto che l'altezza della costruzione verso valle superasse quella massima ammessa dalle NAPR.
D. Contro il predetto giudizio governativo insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo tanto il comune di __________, quanto i coniugi __________, chiedendo il ripristino del provvedimento annullato.
a. Il comune di __________ afferma di aver tenuto conto della forte pendenza del terreno e del fatto che l'ingombro dell'edificio sarebbe stato ben maggiore se la facciata più alta fosse stata posta a monte. Nega poi che l'altezza dello zoccolo sia da aggiungere a quella dell'edificio sovrastante. Contesta infine che l'art. 46 NAPR vieti la formazione di tetti ad una sola falda.
b. Analoghe contestazioni vengono addotte dai ricorrenti __________, che eccepiscono in limine la capacità di rappresentanza di __________, comparente in lite a nome e per conto della __________.
E. All'accoglimento dei ricorsi si oppongono il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni, e la __________ che contesta succintamente le tesi dell'insorgente.
Considerato, in diritto
Avendo il medesimo oggetto possono essere decisi con un unico giudizio (51PAmm).
1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza procedere al sopralluogo sollecitato dai ricorrenti, del tutto inidoneo a procurare a questo Tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti. La situazione dei luoghi emerge con sufficiente chiarezza dai piani. Non v'è alcun bisogno di prenderne visione. Oggetto della lite sono peraltro l'altezza dell'edificio e i criteri di misurazione. Determinanti ai fini del giudizio sono di conseguenza soltanto i piani.
1.3. Destituite di qualsiasi fondamento sono le eccezioni sollevate dai ricorrenti __________ con riferimento alla capacità di rappresentanza del procuratore della __________. La procura speciale rilasciatagli dall'amministratore unico della società lo abilita a comparire in giudizio per tutelarne gli interessi. Trattandosi di una procura speciale, non occorre che sia iscritto a RC.
La sistemazione del terreno può essere ottenuta con la formazione di un terrapieno di altezza non superiore a m 1.50 dal terreno naturale (art. 41 cpv. 1 LE). Verso gli edifici la lunghezza del terrapieno, misurata dal ciglio dello stesso, dovrà essere di almeno 3 metri (art. 41 cpv. 2 LE).
L'art. 41 LE è da intendere nel senso che l'altezza del terrapieno non è aggiunta a quella dell'edificio sovrastante in quanto non superi il limite di m 1.50 ad una distanza di 3 m dal piede della facciata. Contrariamente ad un'opinione assai diffusa, la norma non vieta la formazione di terrapieni di altezza maggiore. Essa stabilisce soltanto un criterio di misurazione. Terrapieni di altezza maggiore possono essere realizzati, ma l'eccedenza va aggiunta all'altezza dell'edificio (RDAT 1996 I n. 38; Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 40/41 LE, n. 1222 seg.).
2.2. L'altezza degli edifici va misurata in corrispondenza delle singole facciate. Se l'edificio è coperto da un tetto ad una sola falda l'altezza si misura in corrispondenza della facciata che sorregge il colmo (cfr. Scolari, op. cit., n. 1238).
2.3. Supplementi d'altezza per costruzioni su terreni in pendio possono essere concessi soltanto se sono esplicitamente previsti dalle NAPR. Lo esige il principio di legalità. Nel silenzio della legge non può essere accordato alcun supplemento.
2.4. L'art. 46 NAPR di Dalpe limita a m 7.50 l'altezza massima degli edifici della zona R2.
Per la creazione di accessi a locali interrati o seminterrati, quali porte d'entrata, cantine, autorimesse, ecc, è inoltre concesso un supplemento d'altezza di un metro su una lunghezza non superiore a metà della facciata.
La norma si riallaccia alla prassi che esclude dal computo delle altezze le escavazioni del terreno praticate per formare un'area di disimpegno, come l'accesso a locali sotterranei o ad autorimesse (cfr. Scolari, op. cit., n. 1229).
Prive di qualsiasi fondamento sono le invero poco comprensibili contestazioni che i ricorrenti sollevano nei confronti delle chiare, corrette e pertinenti considerazioni sviluppate al riguardo dal Consiglio di Stato.
Misurata in corrispondenza del colmo (sporgente oltre il piede della facciata) per rapporto al terreno naturale, l'altezza dell'edificio è di circa m 9.80 (misura dedotta dai piani). Superando manifestamente il limite di m 7.50, fissato dall'art. 46 NAPR, non può quindi essere approvata.
Invano pretendono i ricorrenti di escludere l'altezza del terrapieno dal computo. Lo zoccolo non è di certo un'escavazione destinata a permettere l'accesso a locali sotterranei. Estendendosi inoltre su tutta la lunghezza dell'immobile non può pertanto giustificare la concessione del supplemento di un metro previsto dall'art. 46 NAPR.
La tassa di giustizia è posta a carico dei ricorrenti __________ e __________, in solido, ritenuto che il comune ne va esente in quanto insorto a tutela di un provvedimento adottato dal suo municipio nell'interesse di quest'ultimi.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 40, 41 LE; 46 NAPR di __________; 3, 18, 28, 51, 60, 61 PAmm;
dichiara e pronuncia:
I ricorsi sono respinti.
La tassa di giustizia di fr. 900.-- è a carico dei ricorrenti __________ in solido.
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Extrait par Omnilex
Whether the representative of the neighbor company had capacity to appear without commercial register entry.
The special power of attorney was sufficient; commercial register entry was not required.
A special mandate from the sole administrator authorized the representative to act in court for the company’s interests.
How the height of the building and embankment had to be measured under planning law.
The embankment had to be added to the building height because it did not meet the statutory conditions for exclusion.
Under Art. 41 LE, only embankments meeting the 3-meter length requirement are excluded from the calculation; otherwise their height is added to the building height.
Whether the project complied with the maximum façade height in zone R2 and could benefit from the one-meter supplement in Art. 46 NAPR.
No. The calculated height was about 9.80 m and therefore exceeded the 7.50 m limit; the embankment was not an excavation access and could not justify the supplement.
The embankment covered the full length of the building and was too narrow under Art. 41 LE; Art. 46 NAPR only allows a supplement for access to underground or semi-underground rooms.
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