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Building height measured by facade, not roof ridge

52.2001.254Autre juridiction15 oct. 2001Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

A neighbor challenged a permit granted in variance for the elevation of the roofs of four row houses. The Ticino Administrative Court held that building height is measured by reference to the external facades and eaves/cornice level, not by the ridge of a pitched roof when the ridge does not rest on a perimeter wall. The central wall supporting the roof slope therefore did not count toward height limits. The court found the Government’s reliance on the newly enacted art. 11 NAPR irrelevant and dismissed the appeal as manifestly unfounded, ordering the appellant to pay court costs of CHF 600.

Regeste Omnilex

Art. 40 LE; art. 9 NAPR; height measurement of buildings with pitched roofs: the relevant datum is the facade height measured from the systematized ground to the upper edge of the eaves cornice or parapet. Where the building regulations do not directly or indirectly limit the ridge height of a pitched roof, superstructures above the eaves line are not subject to the height restriction. A central wall supporting a roof slope, which is not a perimeter wall/facade, is not decisive for the height calculation; a slight deviation from the approved plans may be material only formally, but remain immaterial under substantive planning law if the external facades conform to the approved design (consid. 3-4).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.2001.254

Data decisione, Autorità: 15.10.2001, TRAM

Incarto n. 52.2001.00254

Lugano 15 ottobre 2001

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 6 luglio 2001 di

patr. da: avv. __________

contro

la decisione 19 giugno 2001 del Consiglio di Stato (n. 2929) che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la licenza edilizia 24 settembre 1999, rilasciata in variante a __________ e __________, __________ e __________, __________ e __________, __________ e __________, per la sopraelevazione del tetto delle loro case a schiera (part. n. __________ e __________ RF);

viste le risposte:

  • 18 agosto 2001 del municipio di __________;

  • 22 agosto 2001 del Consiglio di Stato;

  • 24 settembre 2001 di

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

che il 4 settembre 1998 il municipio di __________ ha rilasciato ai resistenti __________ e __________, __________ e __________, __________ e __________, __________ e __________ il permesso di costruire 4 case a schiera sulle part. __________ e __________ RF;

che il progetto approvato prevedeva di coprire gli edifici con un tetto per metà piano e per l'altra metà costituito da una falda, il cui colmo avrebbe dovuto appoggiare su una parete alta m 1.50 dal tetto piano, eretta perpendicolarmente alla mezzaria delle facciate laterali degli edifici;

che, in sostanza, le facciate laterali avrebbero dovuto essere configurate come segue:

m 1.50

m 9.90

m 8.40

che in sede di realizzazione dell'opera la parete eretta al centro del tetto per sostenere la falda è stata sopraelevata sino ad un'altezza di m 10.25;

che il colmo della falda del tetto invece di coincidere con la sommità di questa parete è stato inoltre realizzato in modo da sporgere per circa 40 cm oltre il filo della stessa, situandosi ad un'altezza di circa m 2.00 sopra la parte piana del tetto, rispettivamente di m 10.50 rispetto al terreno sistemato;

che con decisione 28 settembre 1999 il municipio ha rilasciato ai resistenti il permesso chiesto in sanatoria per la variante d'opera, respingendo l'opposizione del vicino qui ricorrente;

che con giudizio 19 giugno 2001 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento, respingendo a sua volta l'impugnativa contro di esso inoltrata da __________;

che il Governo ha in sostanza ritenuto applicabile l'art. 11 NAPR, entrato in vigore il 30 maggio 2001, che permette al municipio di concedere un supplemento di m 1.50 sull'altezza massima delle costruzioni (m 9.00) al fine di consentirne una migliore disposizione;

che contro il predetto giudizio governativo il soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo, contestando l'applicabilità della norma entrata in vigore in corso di causa e rimproverando al municipio di non essere intervenuto tempestivamente ad ordinare la sospensione dei lavori;

che all'accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato ed il municipio, senza formulare particolari osservazioni;

che ad identica conclusione pervengono i beneficiari della licenza, contestando le tesi dell'insorgente con argomenti che verranno discussi qui appresso;

considerato, in diritto

che la competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE;

che certa è la legittimazione attiva del ricorrente, proprietario di un fondo contiguo e già opponente;

che il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine;

che il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm); non occorre procedere ad un sopralluogo, perché la situazione dell'oggetto della contestazione emerge chiaramente dai piani; non v'è inoltre contestazione sulle misure indicate dai piani;

che l'altezza delle costruzioni è misurata dal terreno sistemato sino al filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto (art. 40 cpv. 1 LE);

che, riservato il caso degli attici (art. 43 RLE), l'altezza delle costruzioni si misura in corrispondenza dei muri perimetrali (facciate): determinanti, dal profilo della polizia delle costruzioni sono infatti gli ingombri;

che ove l'altezza del colmo dei tetti a falde non sia limitata direttamente (mediante parametri metrici) o indirettamente (mediante pendenze massime), le parti di costruzione che oltrepassano il filo di gronda (timpani del tetto, abbaini, corpi tecnici) non soggiacciono a restrizioni d'altezza;

che l'art. 9 NAPR di __________ fissa a m 9.00 l'altezza massima delle nuove costruzioni, riservando la concessione di un supplemento di m 1.50 per la formazione di uno zoccolo destinato a migliorarne la disposizione;

che le NAPR non limitano invece, né direttamente, né indirettamente, l'altezza del colmo dei tetti a falde;

che nell'evenienza concreta, il muro posto al centro del tetto, che si innalza di circa m 2.00 oltre la parte piana per sorreggere la falda che ricopre l'altra metà degli edifici, non fa stato ai fini della misurazione delle altezze; determinanti, da questo profilo, sono le facciate esterne, che sono state realizzate conformemente ai piani approvati;

che il fatto che questo muro sia risultato leggermente più alto (+ 35 cm) di quello previsto dai piani approvati è rilevante soltanto dal profilo formale (costruzione non conforme ai piani approvati); dal profilo del diritto materiale la difformità è invece sostanzialmente irrilevante;

che, per principio, l'altezza del colmo dei tetti ad una falda fa stato ai fini della misurazione delle altezze soltanto quando appoggia su un muro perimetrale, ossia su una facciata (RDAT 1991 I 89 n. 36; Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 40/41 LE n. 1238): ipotesi, questa, che in concreto manifestamente non si realizza;

che del tutto inconferenti sono di conseguenza le considerazioni svolte dal Consiglio di Stato in merito all'applicabilità del supplemento di m 1.50, che il municipio può concedere sull'altezza delle costruzioni giusta l'art. 11 NAPR, entrato recentemente in vigore;

che, seppur per motivi completamente diversi da quelli addotti dal Governo nel giudizio impugnato, il ricorso va quindi respinto siccome manifestamente infondato;

che la tassa di giustizia è posta a carico del soccombente secondo soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 40 LE; 9 NAPR di __________; 3, 18, 28, 60, 61 PAmm;

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è respinto.

  2. La tassa di giustizia di fr. 600.-- è posta a carico del ricorrente.

  3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

building heightroof ridgeplanning lawvariance permitsanatoriafacade measurementroof superstructurecourt costs

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the roof ridge and central wall had to be counted when measuring building height under the local building rules.

Solution extraite

No. Building height was to be measured from the systematized ground to the upper edge of the eaves cornice or parapet at the facades; the central wall supporting the roof slope did not count for height measurement.

Motifs extraits

The applicable rules limited overall building height by the external facades and did not regulate the ridge of pitched roofs directly or indirectly. Since the ridge did not rest on a perimeter wall, it was irrelevant for the height calculation.

Question juridique clé

Whether the newly enacted art. 11 NAPR allowed the additional 1.50 m increase applied by the Government.

Solution extraite

That provision was not relevant to the case; the appeal failed for different reasons, so its applicability did not matter.

Motifs extraits

The Government's reliance on art. 11 NAPR was misplaced because the contested structure complied with the measurable facade height limits in art. 40 LE and art. 9 NAPR.

Question juridique clé

Whether the municipality should have intervened earlier to suspend the works.

Solution extraite

The court did not base its decision on this complaint; it was not decisive for the outcome.

Motifs extraits

The permit issue turned on the correct interpretation of the height rules, not on any alleged failure to stop the works in time.

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