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Dog salon permit: basement room counts as SUL, licence granted

52.1998.137Autre juridiction6 oct. 1998Granted

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Résumé Omnilex

The applicant challenged the refusal of a retrospective building permit for a dog grooming salon in a partially underground room. The tribunal held that the room counted as SUL because its objective features showed it was suitable for residential use and it was not a drying room, regardless of how the parties had labelled it. Since the transformation did not increase SUL and was only a more important, not substantial, alteration, it was permissible under the applicable planning rules. The appeal was upheld, both lower decisions were annulled, and the case was remanded for issuance of the permit. No court fees were charged, and the municipality had to pay CHF 500 in party costs.

Regeste Omnilex

Art. 38 LE; determination of SUL for a partially underground room; objective characteristics prevail over designation or owner’s description. A room is excluded from SUL only if it is not usable for habitation or work, such as a true drying room or similar ancillary space. Where the physical condition of the room shows residential usability—natural light, heating, and appropriate finishing—it is computable as SUL even if formerly called otherwise (consid. 3). Under Art. 39 RLE, non-conforming existing buildings may undergo repairs, maintenance, and, exceptionally, more important transformations if the public interest and neighbours are not appreciably prejudiced; admissibility requires a balancing of interests, the nature of the existing conflict, and the extent and effects of the works (consid. 4).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1998.137

Data decisione, Autorità: 06.10.1998, TRAM

Incarto n. 52.98.00137

Lugano 6 ottobre 1998

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 18 maggio 1998 di

patrocinato da: dott. iur. h.c. __________

contro

la decisione 29 aprile 1998, no. 1840, del Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la risoluzione 16 febbraio 1998 con cui il municipio di __________ le ha negato il permesso per insediare un salone per cani nello stabile di cui è comproprietaria (part. no. __________ RFD);

viste le risposte:

  • 3 giugno 1998 del municipio di __________;

  • 3 giugno 1998 del Consiglio di Stato, Bellinzona;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

che dopo vicissitudini che non occorre qui rievocare, il 15 dicembre 1997 la ricorrente __________ ha chiesto al municipio di __________ di rilasciarle una licenza edilizia in sanatoria per insediare un salone per cani in un locale a PT della casa d'appartamenti di cui è comproprietaria (part. no. __________ RFD);

che il 16 febbraio 1998 il municipio ha respinto la domanda, ritenendo che la trasformazione del locale, costruito nel 1968 come stenditoio, comportasse un aumento della SUL (30,8 mq) con conseguente sorpasso dell'indice di sfruttamento ammesso dalla norme di zona (0,52 invece di 0,45);

che contro questa decisione __________ è insorta davanti al Consiglio di Stato, obiettando che il locale deve già sin d'ora essere considerato computabile come SUL;

che con giudizio 29 aprile 1998 il Consiglio di Stato ha respinto il gravame, reputando che determinante fosse l'utilizzazione effettiva del locale e non quella potenziale;

che contro il predetto giudizio governativo la soccombente è insorta davanti a questo tribunale, postulando il rilascio della licenza rifiutata;

che l'insorgente ripropone e sviluppa in questa sede le censure sollevate senza successo davanti alla precedente istanza, sottolineando, in particolare, come il controverso locale non sia mai stato utilizzato come stenditoio, ma come locale disponibile ed abitabile;

che il Consiglio di Stato si è opposto all'accoglimento del ricorso senza formulare particolari osservazioni;

che ad identica conclusione è pervenuto il municipio sottolineando come la ricorrente stessa abbia sempre definito "stenditoio" il locale in contestazione;

che delle risultanze del sopralluogo esperito da questo Tribunale si dirà nei considerandi di diritto;

considerato, in diritto

che il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine giusta l'art. 21 LE, pacifiche essendo la competenza del Tribunale cantonale amministrativo e la legittimazione attiva dell'insorgente;

che controversa è la questione a sapere se il locale da adibire a salone per cani fosse o meno conteggiabile nella SUL;

che giusta l'art. 38 LE quale SUL si considera la somma delle superfici dei piani sopra e sotto terra degli edifici;

che non vengono tuttavia computate tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro come: le cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie per le abitazioni (...);

che, stando alla regola generale sancita dall'art. 38 cpv. 1 prima frase LE, la superficie del locale in esame deve per principio essere computata come SUL, in quanto ricompresa nella superficie di un piano parzialmente interrato;

che resta nondimeno da stabilire se tale superficie non debba essere esclusa dal computo in forza dell'eccezione sancita dall'art. 38 cpv. 1 seconda frase LE;

che l'istruttoria esperita da questo tribunale ha permesso di accertare che il locale non era e non è mai stato uno stenditoio (essiccatoio), ma ha sempre presentato caratteristiche tali da consentirne un uso abitativo;

che il locale è infatti dotato di una porta vetrata e di un'ampia finestra che gli garantiscono sufficiente illuminazione naturale, è allacciato al riscaldamento centrale e presenta rifiniture tali da permetterne senz’altro un’utilizzazione a scopo abitativo;

che, non trattandosi - d'altro canto - di un locale comune per lo svago, accessibile a tutti gli inquilini, non sussiste dubbio alcuno circa la sua computabilità ai fini della determinazione della SUL;

che l'erronea denominazione utilizzata dalle parti e dalle precedenti istanze (stenditoio) non porta a diversa conclusione; determinante ai fini del computo della SUL sono le caratteristiche oggettive del locale e non la sua denominazione o le indicazioni fornite dal proprietario circa la sua effettiva utilizzazione (RDAT 1994 II N. 30; 1993 I N. 30; Scolari, Commentario, II ed., ad art. 38 N 1126 e rimandi);

che stando così le cose, se ne deve dedurre che la controversa trasformazione non determina alcun aumento della SUL, che rimane del tutto invariata;

che dalle tavole processuali risulta che la SUL della costruzione supera quella ammessa in base alla superficie edificabile (mq 960) ed all’indice di sfruttamento (0.45) fissato dall’art. 52 delle NAPR in vigore per la zona R2+ estensiva in cui è situato lo stabile della ricorrente (500.94 mq invece di 432);

che giusta l'art. 39 RLE gli edifici esistenti in contrasto con il diritto entrato successivamente in vigore possono essere oggetto di interventi di riparazione e manutenzione, esclusi i lavori di trasformazione sostanziali;

che “trasformazioni più importanti” possono tuttavia essere autorizzate se il contrasto non pregiudica in misura apprezzabile l'interesse pubblico o quello dei vicini;

che per stabilire i limiti degli interventi ammissibili occorre in particolare considerare le finalità delle norme applicabili, la natura del contrasto esistente, l'entità dell'intervento e le conseguenze che ne derivano, soppesando attentamente gli interessi pubblici e privati posti a confronto: inammissibili sono soprattutto quegli interventi che incidono sull'aspetto esterno o sui contenuti della costruzione, alterandone l'identità in misura significativa o comunque tale da consolidare i momenti di contrasto con il nuovo diritto (RDAT 1994 II N. 46, 1992 II N. 39; Scolari, op. cit. ad art. 70 LALPT N. 516 seg.);

che la controversa trasformazione può senz'altro essere considerata alla stregua di una "trasformazione più importante", ovvero eccedente il semplice intervento di manutenzione o riparazione, ma non ancora di natura sostanziale;

che la trasformazione non arreca pregiudizio di sorta all'interesse pubblico: è in effetti pendente davanti al Consiglio di Stato per approvazione una variante di PR adottata dal consiglio comunale, che porterà l’indice di sfruttamento della zona da 0.45 a 0.55, eliminando così l’attuale contrasto dell’immobile con le prescrizioni sull’indice di sfruttamento;

che la trasformazione non lede nemmeno l’interesse dei vicini, che non vi si sono opposti;

che sulla scorta delle considerazioni che precedono, non sussistono pertanto validi motivi per respingere la domanda di costruzione;

che il ricorso va quindi accolto, annullando la decisione del municipio e quella del Consiglio di Stato che a torto la conferma, siccome lesive del diritto;

che gli atti vanno rinviati all'autorità comunale affinché rilasci la licenza richiesta;

che, dato l'esito, non si preleva tassa di giustizia;

che le ripetibili seguono invece la soccombenza;

visti gli art. 21, 38 LE; 52 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è accolto.

§. Di conseguenza sono annullate:

1.1. la decisione 29 aprile 1998, no. 1840, del Consiglio di Stato;

1.2. la decisione 16 febbraio 1998 del municipio di __________.

  1. Gli atti sono rinviati al municipio di __________ affinché rilasci la licenza richiesta.

  2. Non si prelevano né spese, né tassa di giustizia.

  3. Il comune di __________ rifonderà all’insorgente fr. 500.- a titolo di ripetibili di entrambe le istanze.

  4. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

planning lawusable floor areabasement roombuilding permitzoning non-conformityobjective characteristicsinterest balancingparty costs

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the room had to be counted in the usable floor area (SUL).

Solution extraite

The room had to be counted: its objective characteristics showed it was habitable and not a laundry/drying room, so the transformation did not increase SUL.

Motifs extraits

For SUL, decisive are the objective features of the space, not its label or the owner's description. The room had natural light, heating, and residential finishes; therefore the exception for non-usable spaces did not apply.

Question juridique clé

Whether the requested transformation was admissible despite the existing zoning non-conformity.

Solution extraite

Yes. The work was a more important transformation but not a substantial one, and it did not appreciably harm public or neighbour interests.

Motifs extraits

The planned zoning amendment would raise the permitted exploitation index and remove the conflict; neighbours did not object. Balancing interests, there was no valid reason to refuse the permit.

Question juridique clé

Costs and compensation.

Solution extraite

No court costs were levied; the municipality had to pay CHF 500 in party costs.

Motifs extraits

Outcome followed the appellant's success.

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