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Terracing and retaining walls exceed building-height limits

52.1996.277Autre juridiction3 mars 1997Dismissed

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Résumé Omnilex

Two applicants challenged the cantonal government’s annulment of a municipal building permit for a single-family house on sloping land. The court held that the terracing had to be included in the height calculation to the extent it exceeded the permitted threshold, which made the project exceed the zoning height limit. It also held that the proposed retaining walls were far too high to be saved by a derogation, and the forest-distance objections could not alter the result. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellants.

Regeste Omnilex

Art. 40 et 41 LE; art. 11, 20 et 53 NAPR; art. 18 LALFo; height of buildings on terraced land and limits on retaining walls: where terrain is raised by embankment, the excess above the permitted terracing height at the prescribed distance from the facade must be added to the building height; the provisions on terrain systematization govern only the method of measurement, not an autonomous right to high terracing (consid. 2). Derogations for retaining walls are admissible only exceptionally and cannot validate massive works incompatible with the zoning scheme or with forest-distance requirements (consid. 3).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1996.277

Data decisione, Autorità: 03.03.1997, TRAM

Incarto n. 52.96.00277

Lugano 3 marzo 1997

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 17 dicembre 1996 di

e __________ patr. da: avv. __________

contro

la decisione 27 novembre 1996 del Consiglio di Stato (n. 6169) che annulla la licenza edilizia 17 maggio 1996 rilasciata dal municipio di __________ a __________ e __________ per la costruzione di una casa d'abitazione monofamiliare sulla part. n. __________ RFD;

viste le risposte:

  • 23 dicembre 1996 del Consiglio di Stato;

  • 8 gennaio 1997 dell'arch. __________;

  • 10 gennaio 1997 del comune di __________;

  • 30 gennaio 1997 del Dipartimento del territorio;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Il 10 novembre 1995, __________ e __________ hanno chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire una casa d'abitazione monofamiliare in località __________ su un terreno in pendio (part. n. __________ RFD; zona R2.04). Il progetto prevedeva fra l'altro di realizzare verso valle un terrapieno sorretto da muri di sostegno alti sino a 6 m (cfr. sez. 2A-2B), lunghi una trentina di metri e posti ad una distanza variante tra 4 e 5 m dal bosco sottostante.

Alla domanda si è opposto __________, proprietario di fondi limitrofi (part. n. __________ e __________ RFD), contestando l'intervento dal profilo delle altezze e delle distanze dei muri di sostegno dal bosco.

Raccolto il preavviso favorevole dell'autorità cantonale (n. 10587), il 17 maggio 1996 il municipio di __________ ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione del vicino.

B. Con giudizio 27 novembre 1996 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo l'impugnativa contro di esso inoltrata dall'opponente.

Dopo aver escluso che la costruzione soggiacesse ai particolari criteri di misurazione dell'altezza sanciti dall'art. 40 cpv. 2 LE per le costruzioni a gradoni, il Governo ha ritenuto che l'edificio superasse comunque l'altezza massima prescritta dalle norme di zona (m 7.50). Richiamandosi all'art. 41 LE, disciplinante la sistemazione del terreno, il Consiglio di Stato ha in particolare ritenuto che l'altezza del terrapieno previsto a valle della costruzione dovesse essere aggiunta a quella dello stabile nella misura in cui superava il limite di m 1.50 ad una distanza di m 3 dal piede della facciata.

Abbondanzialmente, il Consiglio di Stato ha inoltre rilevato che i muri di sostegno non rispettavano la distanza minima dal bosco prescritta dall'art. 18a LALFo.

C. Contro il predetto giudizio governativo i soccombenti insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della licenza rilasciata loro dal municipio di __________.

Gli insorgenti si diffondono anzitutto a sottolineare l'inapplicabilità dei criteri di misurazione dell'altezza delle costruzioni a gradoni sanciti dall'art. 40 cpv. 2 LE. Contestano poi succintamente e genericamente che l'opera disattenda le norme sull'altezza: a loro avviso, si tratterebbe "di una fattispecie particolare che non trova chiaro riscontro in nessuna norma di cui alla LE".

In conclusione censurano il giudizio governativo anche nella misura in cui si fonda sulle distanze dal bosco prescritte dall'art. 18a LALFo, entrato in vigore dopo il rilascio della licenza.

D. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.

Ad identica conclusione approda il resistente __________, che contesta succintamente le tesi dei ricorrenti.

Il municipio di __________ ed il Dipartimento del territorio si rimettono per contro al giudizio di questo Tribunale.

Considerato, in diritto

  1. Il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine giusta l'art. 21 LE.

La competenza del Tribunale cantonale amministrativo e la legittimazione attiva dei ricorrenti sono invero pacifiche.

Data la natura delle questioni poste a giudizio, l'impugnativa può essere decisa sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). Un sopralluogo non è necessario, poiché la configurazione del fondo dedotto in edificazione emerge chiaramente dalle sezioni allestite dal geometra.

  1. Altezza della costruzione

2.1. I ricorrenti insistono nel contestare l'applicabilità dell'art. 40 cpv. 2 LE disciplinante la misurazione dell'altezza delle costruzioni a gradoni. Inutilmente, perché nessuno pretende più in questa sede di misurare l'altezza della controversa costruzione in base ai criteri sanciti dalla predetta disposizione. L'ha spiegato chiaramente il Consiglio di Stato al considerando 2 del giudizio impugnato, che riproduce testualmente il considerando 4.1. della sentenza 19 febbraio 1996 in re A. di questo Tribunale.

Sulla questione non mette quindi conto di soffermarsi ulteriormente.

2.2. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza degli edifici si misura dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto.

"La sistemazione del terreno", soggiunge l'art. 41 LE, "può essere ottenuta con la formazione di un terrapieno di altezza non superiore a m 1,50 dal terreno naturale. Verso gli edifici, la lunghezza del terrapieno, misurata dal ciglio dovrà essere di almeno 3 m".

Questa norma regola in sostanza le questioni che pongono nel caso in cui il livello del terreno naturale viene innalzato. Al pari della norma precedente, anche l'art. 41 LE stabilisce unicamente il modo di misurare l'altezza degli edifici. Non fissa limiti all'altezza dei terrapieni. Dispone soltanto che la maggior quota raggiunta dagli edifici in seguito a sistemazioni del terreno ottenute mediante formazione di terrapieni non viene presa in considerazione nell’ambito della determinazione dell’altezza degli stessi, nella misura in cui l’altezza del terrapieno non supera il limite di m 1,50 dal terreno naturale ad una distanza di 3 m dal piede dell'edificio (cfr. Scolari, Commentario della LE, ad art. 13-14 N 8).

2.3. Nel caso in esame, la costruzione avversata supera in almeno due punti l'altezza massima prescritta dall'art. 53 NAPR di __________ (m 7,50).

2.3.1. Dal confronto della sezione 2A/2B del terreno dei ricorrenti con le quote riportate dai piani emerge in effetti chiaramente che il terrapieno, misurato ad una distanza di 3 m dall'angolo formato dall'intersezione fra la facciata W e la facciata S dell'edificio, si innalza a circa 4 m dal livello del terreno naturale.

Ne consegue che l'eccedenza di altezza (m 2,50), riscontrabile per rapporto al limite di m 1,50 sancito dall'art. 41 LE, va aggiunta all'altezza dello stabile fuori terra (m 7,50).

Raggiungendo così l'altezza di ben 10 m, la costruzione non può pertanto essere autorizzata.

2.3.2. Parimenti contraria al diritto è l'altezza della facciata SE, che per rapporto al terreno sistemato nell'angolo S dell'edificio principale raggiunge i 9 m, superando quindi di circa un metro e mezzo il limite di m 7,50 fissato dall'art. 53 NAPR (cfr. piani "vista A" e "vista C").

2.3.3. Conforme al diritto, contrariamente a quanto assume il Consiglio di Stato, è invece l'altezza della facciata SW dello stabile principale in corrispondenza della sezione 3A-3B. Ad una distanza di 3 m dal piede di questa facciata, l'altezza del terrapieno è infatti di poco superiore al metro: nulla va quindi aggiunto all'altezza dello stabile.

A 3 m di distanza dal portico addossato a questa facciata, l'altezza del terrapieno è invece di m 2,70. L'eccedenza di m 1,20 per rapporto al limite di m 1,50 fissato dall'art. 41 LE va invero aggiunta a quella di questo manufatto (ca m 4,70). L'altezza complessiva che ne risulta (m 5,90) non viola tuttavia l'art. 53 NAPR, poiché non supera il limite di m 7.50.

2.3.4. Anche se l'altezza massima risulta superata soltanto su due punti, anziché su tre come ritenuto dalla precedente istanza, il giudizio impugnato va nondimeno confermato, perché il difetto riscontrato non è comunque emendabile subordinando la licenza a particolari clausole accessorie. Imponendo un abbassamento dell'intera costruzione, tutto l’assetto ne verrebbe invero irrimediabilmente sconvolto.

  1. Muri di sostegno

3.1. L'art. 11 NAPR di __________ ammette soltanto muri di sostegno di altezza non superiore ad un metro. Deroghe possono essere concesse per ragioni tecniche o altre particolarità costruttive, segnatamente nel caso di terreni in pendio.

In concreto, il progetto prevede la realizzazione di un terrapieno a valle dell'edificio sorretto da imponenti muri di sostegno, alti sino a 6 m, su un fronte di 35 m e con uno sviluppo complessivo di oltre 60 m.

Stando alla norma precitata, queste opere potrebbero essere autorizzate soltanto in deroga.

Considerata la particolare configurazione del fondo, caratterizzato da forti dislivelli, una deroga non appare a priori esclusa. Un'autorizzazione eccezionale non può tuttavia In nessun caso legittimare un manufatto come quello in discussione. Anche volendo ravvisare nella fattispecie le connotazioni del caso eccezionale, nulla può invero giustificare la concessione di una deroga di tale ampiezza.

3.2. Dato che il ricorso deve comunque essere respinto già per i motivi illustrati ai precedenti considerandi, non occorre ulteriormente esaminare le censure sollevate dagli insorgenti con riferimento alle deduzioni operate dal Consiglio di Stato in merito alla conformità della distanza del muro di sostegno dal bosco sottostante.

Al riguardo si può ad ogni modo rilevare che la distanza di 10 m dal bosco prescritta dall'art. 18a LALFo, entrato in vigore dopo il rilascio della licenza, corrisponde a quella fissata dall'art. 20 NAPR, in vigore da quasi vent'anni. Anche prescindendo dall'art. 18 LALFo - comunque applicabile per l'interesse pubblico che sottende - la difformità rilevata dal Consiglio di Stato non potrebbe quindi in nessun caso essere ignorata.

A ciò si aggiunga che anche dal profilo della legislazione forestale, un'autorizzazione eccezionale, semmai fosse ipotizzabile, non potrebbe di certo legittimare opere di simili dimensioni ad una distanza dal bosco inferiore a quella minima prescritta dall'art. 18 LALFo. Non esiste invero alcun ragionevole motivo che permetta di giustificare il rilascio di un’autorizzazione in deroga per costruire muri di sostegno alti quasi quanto un edificio ad una distanza di appena 4-5 m dal bosco.

  1. Così stando le cose, la decisione governativa impugnata, sostanzialmente immune da violazioni del diritto, va senz'altro confermata.

La tassa di giustizia segue la soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 40, 41 LE; 18 LALFo; 11, 20, 53 NAPR di __________; 3, 18, 28, 60, 61 PAmm,

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è respinto.

  2. La tassa di giustizia di fr. 900.-- è a carico dei ricorrenti in solido.

  3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

building heightterracingretaining wallsforest distancezoning compliancebuilding permitplanning lawderogationcosts

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the planned terracing had to be counted in the building height and exceeded the zoning limit.

Solution extraite

The terracing had to be counted where it exceeded 1.5 m at 3 m from the facade, causing the building to surpass the 7.5 m limit.

Motifs extraits

Art. 41 LE governs height measurement when the terrain is raised by terracing; it excludes the excess only up to the permitted terracing height. Here the excess had to be added to the building height, resulting in a total above the zoning maximum.

Question juridique clé

Whether the retaining walls could be authorized despite their height and distance from the forest.

Solution extraite

The retaining walls were too large to be justified by an exceptional derogation, and the forest-distance objection could in any event not save the project.

Motifs extraits

Art. 11 NAPR allows only low retaining walls, with derogations only in limited cases. A derogation cannot legitimize walls up to 6 m high over a long frontage. The forest-distance requirement also remained incompatible with the project.

Question juridique clé

Whether the government decision annulling the permit should be upheld.

Solution extraite

The cantonal government’s annulment of the permit was confirmed.

Motifs extraits

Because the project violated the height rules and the retaining-wall rules, the lower decision was substantially lawful and did not warrant reversal.

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