52.1995.18•Building permit partially upheld with conditions on index limits
52.1995.18Autre juridiction27 avr. 1995Partially Granted
Extrait par Omnilex
A neighboring owner appealed against a municipal building permit for a single-family house, arguing that the laundry room, cellar, staircase, balcony, and roof overhang were wrongly excluded or included in the floor-area and site-coverage calculations. The court found that the cellar and staircase were not helpful to the appellant, but the laundry room and the balcony/roof elements required corrections. Applying proportionality, it annulled the State Council decision yet upheld the permit subject to conditions: the laundry window had to be closed with an aeration grille, the corner pillar removed, and the roof projection reduced. Costs were split, and no party compensation was awarded.
Art. 38 LE; Art. 40, 41 RLE; site coverage and floor-area computation in building-permit review; proportionality and accessory conditions. In assessing whether ancillary premises are computable as SUL, the decisive factor is not the designation in the plans but the objective characteristics of the room, especially its concrete layout, fittings, location, and natural lighting, in light of its possible use for habitation or work. A laundry room on an upper floor may remain non-computable only if the building features objectively exclude habitability; where doubts persist, the permit may be maintained by imposing conditions ensuring non-habitability. A balcony becomes computable in site coverage when structural elements transform it into a porch or when roof projections exceed their purely protective function. Defects that can readily be cured by accessory conditions do not justify annulment of the permit (consid. 2-4).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.1995.18
Data decisione, Autorità: 27.04.1995, TRAM
Incarto n. 52.95.00018 DP 11/95 cm
Lugano 27 aprile 1995
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna e Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 9 gennaio 1995 di
rappr. da: avv. __________
contro
la decisione 6 dicembre 1994, del Consiglio di Stato, no. 10910, che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la risoluzione 12 ottobre 1994 con cui il municipio di __________ rilascia a __________ e __________ il permesso di costruire una casa monofamiliare sulla part. no. __________ RFD.
viste le risposte:
20 gennaio 1995 del Consiglio di Stato;
25 gennaio 1995 del Dipartimento del territorio (SPU);
25 gennaio 1995 del municipio di __________;
10 febbraio 1995 di __________ e __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il 22 luglio 1994 __________ e __________ hanno chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire una casa d'abitazione monofamiliare in località ove dicesi "__________" (part. no. __________ RFD; zona R3). Il progetto prevedeva l'edificazione di uno stabile a pianta rettangolare (cm 11 x 5.80), strutturato su tre livelli (uno interrato e tre abitabili) con un tetto a doppia falda.
Alla domanda si è opposto il vicino __________, qui ricorrente, contestando l'opera dal profilo degli indici.
B. Raccolto il preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 12 ottobre 1994 il municipio di __________ ha respinto l'opposizione e rilasciato la licenza richiesta.
C. Con giudizio 6 dicembre 1994 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento, rigettando a sua volta l'impugnativa contro di esso interposta dall'opponente.
Dopo aver escluso che la superficie del locale lavanderia previsto al secondo piano fosse computabile come SUL, il Governo ha negato che il balcone e la pensilina d'ingresso determinassero un superamento dell'indice di occupazione.
D. Contro il predetto giudizio governativo il soccombente insorge ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che venga annullato assieme alla controversa licenza.
Riprendendo e sviluppando le censure sollevate senza successo davanti alla precedente istanza, il ricorrente contesta l'opera dal profilo degli indici di sfruttamento e di occupazione. La lavanderia al 2. piano e lo scantinato, obietta, sarebbero computabili come SUL. La pensilina d'ingresso ed il balcone sorretto da un pilastro sarebbero invece computabili come SE.
E. All'accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato ed il municipio di __________ senza formulare particolari osservazioni.
Ad identica conclusione pervengono i resistenti, contestando partitamente le tesi dell'insorgente.
Considerato, in diritto
Data la natura delle contestazioni sollevate, il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm).
Preliminarmente, giova rilevare che anche nel caso in cui le eccezioni sollevate dal ricorrente fossero effettivamente fondate, la licenza non sarebbe comunque da annullare, poiché i difetti potrebbero essere sanati mediante l'imposizione di clausole accessorie (principio di proporzionalità). Basterebbe infatti rendere inagibile il locale lavanderia al secondo piano, ridurre le dimensioni dello scantinato ed eliminare o modificare il balcone e la pensilina d'ingresso.
Lavanderia / SUL
3.1. Giusta l'art. 38 LE, quale SUL si considera la superficie dei piani sopra e sottoterra degli edifici. Non vengono tuttavia computate tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione od il lavoro, come le cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle abitazioni. Decisive ai fini dell'inclusione di un determinato locale nella SUL non sono le indicazioni fornite dai piani circa la sua destinazione; determinante è la sua configurazione ,valutata secondo criteri oggettivi, nell'ottica di una sua possibile utilizzazione a scopi abitativi o lavorativi (RDAT 1993 I N. 32 e 34). Particolare rilievo, ai fini del giudizio sulla computabilità nella SUL, assumono le condizioni concrete del locale, la sua ubicazione, le sue rifiniture e l'illuminazione naturale.
3.2. Nel caso concreto, il municipio di __________ ha ritenuto che la lavanderia di 16,2 mq, prevista al secondo piano della controversa costruzione, non fosse da computare come SUL.
La tesi del municipio non può essere senz'altro condivisa.
La presenza di un ampio cantinato privo di destinazione specifica e l'insolita ubicazione del locale (al secondo piano, in posizione pregiata, a contatto diretto con una camera da letto ed un bagno) non possono invero non dar adito a dubbi e perplessità in ordine alla sua futura, effettiva utilizzazione.
D'altro canto, non si può tuttavia nemmeno ignorare che dal profilo della sistemazione interna (pareti grezze pavimento in piastrelle inclinato per gli scarichi) e delle installazioni (lavatrice, deumidificatore, fili per stendere) il vano non appare sostanzialmente diverso da una comune lavanderia - stenditoio, ovvero da un locale non computabile nella SUL, in quanto non utilizzabile a scopi abitativi.
Poste le caratteristiche che depongono a favore dell'abitabilità del locale a confronto con gli aspetti che militano a favore della conclusione opposta, la tesi dell'autorità comunale appare difendibile soltanto alla condizione di otturare la finestra prevista sul lato SW, sostituendola con una semplice griglia di aerazione: provvedimento, questo, che si rende necessario per assicurare l'inabitabilità del locale senza pregiudicarne la ventilazione e l'illuminazione naturale.
Entro questi limiti, il ricorso può essere parzialmente accolto, riformando la licenza edilizia e la decisione governativa che la conferma.
3.3. Va per contro respinta la pretesa dell'insorgente volta ad includere nella SUL la superficie della cantina. Anche se appare leggermente sovradimensionata per rapporto alla volumetria dello stabile sovrastante, le caratteristiche del locale sono in effetti tali da escludere che possa essere utilizzato per l'abitazione od il lavoro.
Da questo profilo, l'impugnativa va quindi disattesa.
3.4. Inaccoglibili, in quanto infondate, sono infine le obiezioni che l'insorgente solleva in relazione alla superficie delle scale al secondo piano (mq 5.20). Tale superficie è infatti conteggiata come SUL. Corretto appare quindi il calcolo dell'i.s. effettuato dal Consiglio di Stato (cfr. ris. gov. impugnata pag. 5/6).
4.1. Giusta l'art. 38 cpv. 4 LE, la superficie edificata è la proiezione orizzontale sulla superficie del fondo di tutti gli ingombri degli edifici principali ed accessori. Dal computo della superficie edificata sono esclusi i cornicioni e le gronde, nonché le pensiline d'ingresso in quanto non siano chiuse su uno o più lati. Esclusi dal computo della superficie edificabile sono inoltre i balconi che non chiamano distanze (art. 40 cpv. 2 RLE), ovvero i balconi che hanno una sporgenza sino a m 1.10 e non occupano più di un terzo della lunghezza della facciata (art. 41 RLE).
4.2. Secondo l'insorgente, il pilastro previsto nell'angolo N della costruzione imporrebbe di computare nella superficie edificata anche la superficie del balcone (mq 3.96) del primo piano, con conseguente sorpasso dell'i.o. ammissibile.
L'obiezione è fondata, poiché il pilastro è atto a trasformare il balcone in un minuscolo portico; opera che come tale è computabile nella superficie edificata (cfr. RDAT 1991 II N. 24).
Eccessiva, e quindi parzialmente computabile nella superficie edificata, è pure la sporgenza del tetto sul lato NW, sproporzionata per rapporto alla lunghezza della falda (m 1.40 su m 2.90). E' infatti evidente che la funzione di questa sporgenza non è soltanto quella tipica dei cornicioni di gronda (protezione delle facciate), ma è anche quella di riparare il balcone sottostante.
4.3. Le succitate difformità non giustificano tuttavia l'annullamento della licenza, poiché il progetto può essere facilmente reso conforme al diritto imponendo l'eliminazione del pilastro e la riduzione del cornicione di gronda.
Anche da questo profilo, il ricorso può quindi essere accolto soltanto parzialmente.
In esito alle considerazioni sin qui esposte, il giudizio governativo impugnato va annullato, mentre la licenza va subordinata alle condizioni di cui si è detto sopra.
Dato l'esito, la tassa di giustizia è suddivisa in ugual misura fra le parti. Le ripetibili sono invece compensate.
Per questi motivi,
visti gli art. 38 LE, 40, 41 RLE; 40 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm
dichiara e pronuncia:
§. Di conseguenza:
1.1. La decisione 6 dicembre 1994 del Consiglio di Stato (no. 10910) è annullata.
1.2. La licenza edilizia 12 ottobre 1994 rilasciata dal municipio di __________ a __________ e __________ è confermata alle seguenti condizioni:
a) chiusura della finestra prevista nel locale lavanderia e sostituzione con una griglia di aerazione (rapporto vuoto pieno 2:1);
b) eliminazione del pilastro nell'angolo N;
c) riduzione della sporgenza del cornicione di gronda sul lato NW nei limiti previsti sul lato SE (50 cm).
Le spese e la tassa di giustizia di fr. 800.-- (ottocento) sono a carico del ricorrente in ragione di metà e dei resistenti, in solido, per il resto.
Non si assegnano ripetibili.
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo:
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Extrait par Omnilex
Whether the laundry room on the second floor counts toward floor area index (SUL).
It counts only if the window is closed and replaced by an aeration grille, so the room remains non-habitable.
Its location and size raise concerns, but its rough finish and installations make it similar to a normal laundry/storeroom; to exclude habitability, the window must be replaced by a grille.
Whether the cellar counts toward SUL.
No, the cellar is not computable as SUL.
Despite being somewhat oversized, its characteristics exclude use for habitation or work.
Whether the staircase area on the second floor counts toward SUL.
Yes, the staircase area is computable as SUL.
The appellant's objection was unfounded; the lower court's calculation of the floor area index was correct.
Whether the balcony and entrance canopy/roof projection count toward site coverage.
Yes, the balcony becomes a computable small portico because of the pillar, and the roof overhang is partly computable because it also shelters the balcony.
The pillar changes the balcony into a small porch, and the overhang exceeds the permissible proportion and is not purely a cornice function.
Whether the building permit and governmental decision must be annulled outright.
No; the defects can be cured by accessory conditions, so the permit is upheld with modifications.
Under proportionality, the project can be brought into compliance by making the laundry unusable as habitable space and removing/modifying the protruding elements.
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