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15% correction on irregular excess land value

40.2005.90Autre juridiction3 janv. 2006Granted

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Résumé Omnilex

The owner of parcel no. 4233 challenged the cantonal valuation of his property. After an on-site inspection, the Tribunal of Expropriation held that the excess land was irregularly shaped and that a narrow corridor beside the building impaired rational use of its building potential. It therefore applied a 15% reduction to the metric value of the excess land. The court rejected any further criticism of the valuation office’s method, noting that access existed from both north and southeast and that the office had already applied prudential zone adjustments. The appeal was allowed, the official valuation was reduced to CHF 344,359, and the court fee was imposed on the valuation office.

Regeste Omnilex

Art. 15 cpv. 2 e 3, 16 cpv. 1 e 2, 17 cpv. 3 Lst.; valuation of excess land attached to an erected property. Land that, by reason of irregular configuration and structural constraints, cannot be rationally exploited according to its building potential may justify a percentage correction of the metric value; the assessment remains otherwise governed by the principles of market value, schematicity and prudence. Where the authority has already accounted for the relevant zone characteristics and the access situation is sufficiently secured, no further reduction is warranted absent concrete additional valuation defects.

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.90

Data decisione, Autorità: 03.01.2006, TE

Titolo: Correttivo del -15% sul valore metrico del terreno eccedente per configurazione irregolare. Impedito uno sfruttamento razionale delle potenzialità edificatorie.

Incarto n. 40.2005.90

Lugano 3 gennaio 2006

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Alberto Canepa ing. Giorgio Caprara

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 30 maggio/1. giugno 2005 da

RI 1,

contro

la decisione su reclamo emessa il 13 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 4233 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 13 ottobre 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. Per la part. no. 4233 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 370'498.-

Il reclamo interposto in data 6 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 13 maggio 2005. A giudizio dell’autorità di prima istanza le caratteristiche del terreno eccedente non giustificano alcuna riduzione del suo valore metrico.

  1. Con ricorso del 30 maggio/1. giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando un’adeguata riduzione del valore di stima del terreno eccedente poiché di forma irregolare e accessibile unicamente grazie ad un diritto di passo che grava i mappali nr. 3103 e 3104.

  2. Nel corso del sopralluogo esperito il 13 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che il terreno considerato eccedente, un giardino con piante ornamentali e da frutta, è effettivamente di forma irregolare. L’accesso da sud-est è garantito da un diritto di passo con ogni veicolo a carico delle part. nr. 3193 e 3194, mentre il proprietario afferma che l’accesso da nord è garantito da un precario con il Consorzio correzione fiume Ticino.

Sul mappale è presente una casa monofamigliare abitata dal ricorrente e dalla sua famiglia.

  1. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. Lst.). Il valore metrico del fondo edificato comprende invece il valore del fabbricato più il valore del terreno. Quest’ultimo può essere ridotto a dipendenza della razionalità del suo sfruttamento (art. 17 cpv. 3 Lst.).

6.2.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.1.

Alla luce delle risultanze il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo del -15% sul valore metrico del terreno eccedente a causa della sua configurazione irregolare, in particolare per la presenza sul lato nord di uno stretto corridoio adiacente la costruzione; ciò che impedisce uno sfruttamento razionale delle sue potenzialità edificatorie e pone importanti limiti in caso edificazione.

7.2.

Per il resto, ritenuto che l’accesso è garantito sia da nord sia da sud-est, dove è iscritto a registro fondiario un diritto di passo con ogni veicolo a carico delle part. nr. 3193 e 3194, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Le particolarità della zona sono infatti già state equamente considerate con l’applicazione di un correttivo del -10% per carico ambientale sul valore base di zona di CHF/mq 210.-, d’altronde già di per sé decisamente prudenziale.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 4233 RFD di __________ stabilito in CHF 344'359.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 4233 RFD di__________ stabilito in CHF 344'359.-, come da scheda di calcolo annessa.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

  2. La presente decisione è definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

property valuationexcess landirregular shapemarket valueprudential assessmentsite inspectioncourt costs

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the excess land on parcel no. 4233 justified a reduction of its metrically assessed value because of irregular shape and limited usability.

Solution extraite

Yes. A -15% correction on the metric value of the excess land was warranted because its irregular configuration, including a narrow corridor along the building, prevented rational exploitation of its building potential.

Motifs extraits

The court found the land was indeed irregularly shaped and that this materially limited any future building use. The office's assessment otherwise remained sound because access existed from both north and southeast and the general valuation already reflected prudential zoning and environmental adjustments.

Question juridique clé

Whether the cantonal valuation office's overall assessment should be annulled or further reduced beyond the applied correction.

Solution extraite

No. The remaining valuation complied with the statutory valuation criteria and required no further adjustment.

Motifs extraits

The office had already applied a prudential zone correction, and the valuation reflected the normal market price of comparable objects. The court found no criticism of the access situation or the general assessment method.

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