40.2005.29•Official property valuation reduced for rustic buildings
40.2005.29Autre juridiction10 mars 2006Granted
Extrait par Omnilex
The owners challenged the revised official valuation of parcel no. 1353. After a site inspection, the Tribunal of Expropriation found that both rustic buildings were still essentially in their original state and deserved a lower metric value. It also held that, because of altitude, lack of vehicular access, and limited infrastructure, the income value had to be calculated only for six months of usability. The appeal was upheld, the official valuation was set at CHF 48,248, and the court fee was charged to the cantonal valuation office.
Art. 15, 16, 17, 18 and 20 Lst.; art. 9 and 10 Reg. stima ufficiale; official valuation of rural buildings and income-value correction: in the assessment of the metric value, the decisive factor is the actual condition of the buildings at the time of valuation; original structures with only essential finishes may justify a reduced new-building value. For the income value, the authority must take into account the practical usability of the property; where, owing to altitude, lack of vehicle access and limited infrastructure, use is realistically seasonal only, the presumptive annual income may be proportionately reduced. The reviewing court applies the official inquiry principle and is not bound by the parties' requests (consid. 5-7).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.29
Data decisione, Autorità: 10.03.2006, TE
Titolo: Riduzione del valore metrico a nuovo: edifici strutturati nello stato originario con finiture essenziali. Il valore di reddito, essendo in presenza di due edifici con limitate infrastrutture, senza accesso veicolare e posti ad un'altitudine importante, deve essere rapportato su soli sei mesi.
Incarto n. 40.2005.29
Lugano 10 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Claudio Morandi ing. Giorgio Caprara
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 1./4 aprile 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 3 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no.1353 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 15 novembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 5 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 3 marzo 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la decisione ribadendo che gli elementi negativi citati nel reclamo sono già stati considerati nella determinazione del valore di stima.
Con ricorso 1./4 aprile 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando il mantenimento del valore di stima precedente la revisione generale delle stime. Ciò poiché l’UCS non avrebbe tenuto sufficientemente conto che la proprietà è raggiungibile unicamente tramite un sentiero con un percorso di 10 minuti ca. dalla soprastante strada cantonale, poiché i due rustici, ad eccezione della perlinatura dell’ex-stalla e dell’apertura di quattro finestrelle, si troverebbero essenzialmente nello stato originario, privi tra l’altro di collegamenti alle tubazioni dell’acqua potabile e alla luce elettrica e senza un vero e proprio bagno. In tale situazione i due rustici non sarebbero abitabili nei mesi invernali e di fatto sarebbero sfruttabili unicamente per periodi di tempo limitati essenzialmente ai fine settimana.
Nel corso del sopralluogo esperito il 15 novembre 2005 il Tribunale ha constatato che il fondo è accessibile unicamente tramite un sentiero che parte dalla strada cantonale soprastante. Il tempo di percorrenza è di ca. 5/10 minuti.
Sul mappale sono presenti due edifici. Il sub. A è uno spazio unico adibito a camera/soggiorno che si trova nello stato originario e presenta delle finiture essenziali, così come il piano seminterrato, adibito a ripostiglio/legnaia.
Il sub. B è invece una cascina che si trova anch’essa nello stato originario: al piano superiore è collocata una cucina abitabile, mentre nel seminterrato trova posto un gabinetto rudimentale.
Entrambi gli edifici sono serviti da un impianto di distribuzione dell’acqua tramite pompaggio da una vicina sorgente, anche se i ricorrenti sostengono che negli ultimi tempi ciò non sarebbe più possibile. Il riscaldamento è garantito da un camino presente in ciascun edificio,
mentre la luce è originata da un pannello solare che serve ambedue i subalterni.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso. Ciò poiché i due edifici si trovano tuttora strutturati nello stato originario e presentano delle finiture essenziali, elementi che giustificano la riduzione del loro valore metrico a nuovo da CHF/mc 237.- a CHF/mc 180.-.
Il valore della vetustà stabilito dall’UCS, alla luce degli interventi segnalati dai proprietari con la dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare –modulo 1- (punto 2.5.) e di quanto constatato in sede di sopralluogo (presenza di un pannello solare, di un camino per entrambi gli edifici e di un sistema rudimentale di captazione dell’acqua tramite pompaggio), risulta invece adeguato alla realtà e deve pertanto essere mantenuto.
7.2.
Il correttivo del -30% sul valore metrico del terreno per grado di urbanizzazione insufficiente tiene già sufficientemente conto sia della mancanza di un accesso veicolare sia della mancanza di allacciamenti alle infrastrutture pubbliche. Del resto, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona limitrofa alla zona residenziale semi-estensiva del PR di __________, già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 80.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
7.3.
Per quanto attiene invece al valore di reddito, il Tribunale, che deve accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa e non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 e 4 Lst.), ritiene che i due edifici, vista l’altitudine a cui si trovano, la mancanza di un accesso veicolare e le limitate infrastrutture di cui possono godere, siano sfruttabili di fatto unicamente sull’arco di sei mesi (da aprile a settembre). Il valore di reddito, che per degli edifici simili può senz’altro raggiungere i CHF 6'000.- annui, ovvero CHF 500.- mensili, deve pertanto essere rapportato su un periodo di soli sei mesi e considerato nella misura di CHF 3'000.- annui.
7.4.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1353 RFD di __________ stabilito in CHF 48'248.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1353 RFD di __________ stabilito in CHF 48'248.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the official valuation should be reduced because the buildings remained in their original state with only essential finishes.
Yes. The buildings' original structure and essential finishes justified lowering the replacement metric value from CHF 237/mc to CHF 180/mc.
The site inspection confirmed that both buildings were still in their original state and only minimally finished, which warranted a lower new-building value.
Whether the income value had to be assessed over the whole year or only six months because of altitude, lack of vehicular access, and limited infrastructure.
It had to be based on only six months, so the annual income value was set at CHF 3,000 instead of CHF 6,000.
Given the altitude, absence of vehicle access, and limited infrastructure, the buildings were practically usable only from April to September.
Whether the appeal should be upheld and the official valuation fixed at the lower amount calculated by the court.
Yes. The appeal was granted and the official valuation of the parcel was fixed at CHF 48,248.
After adjusting the metric value and income value, the remaining valuation elements were unobjectionable and prudently reflected market value.
Who must bear the court fee of CHF 500.
The valuation office, as the losing party, had to pay the court fee.
Costs follow the losing party under the applicable valuation statute.
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