40.2005.252•Reduced property valuation for dilapidated rustic buildings
40.2005.252Autre juridiction10 juil. 2006Granted
Extrait par Omnilex
RI 1 and RI 2 appealed the cantonal valuation of two rustic properties in __________. They argued that the buildings were ruined, overgrown and accessible only by mountain path, so only the land should be valued. The tribunal found the appeal admissible, annulled the valuation office’s inadmissibility handling of RI 2’s complaint, and decided the case on the merits. It reduced the volumes and cubic values of the accessory buildings and held that no income value could be applied because the buildings’ actual condition and access made such a calculation impossible. The official values were fixed at CHF 1,008 and CHF 3,016, and the court fee was imposed on the valuation office.
Art. 9 LPamm; Art. 15, 16, 17, 18, 20, 37, 38 Lst.; valuation of dilapidated rural buildings. Where an appeal submission lacks sufficient reasoning, the authority must return it for correction and may not immediately declare it inadmissible. Under the official valuation regime, the judge proceeds ex officio and is not bound by the parties’ requests. For buildings in a state of severe decay and poor accessibility, the volumetric component must reflect the actual condition, excluding unjustified roof supplements, and an income value is excluded where the property cannot realistically generate or support a reliable rental or use value. Valuation must remain schematic and prudent, but not disregard evident factual deterioration.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.252
Data decisione, Autorità: 10.07.2006, TE
Titolo: Riduzione dei volumi determinanti e dei valori cubimetrici; lo stato effettivo degli edifici e la difficile accessibilità escludono l'applicazione di un qualsisasi valore di reddito.
Incarto n. 40.2005.252
Lugano 10 luglio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Gianfranco Sciarini
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 24/25 novembre 2005 da
RI 2,
contro
la decisione su reclamo emessa il 28 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali nr. 1238 e 1239 RT di __________,
sentiti i ricorrenti presso il Municipio di __________ in data 31 maggio 2006
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
CHF 4'008.- per il mapp. no. 1238 RT di __________;
CHF 8'016.- per il mapp. no. 1239 RT di __________.
I reclami interposti in data 2 settembre e 26 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 sono stati respinti dall’UCS con decisioni 28 ottobre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato le proprie decisioni ribadendo che nel caso del gravame presentato da RI 1 le argomentazioni del reclamante sono già state considerate, mentre il reclamo presentato congiuntamente da RI 2 è stato ritenuto irricevibile in quanto privo di motivazioni circostanziate.
Con ricorso 25/28 novembre 2005 e 24/25 novembre 2005, completato congiuntamente il 5 dicembre 2005, RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando che i due mappali oggetto di ricorso vengano stimati considerando il solo valore del sedime. Ciò poiché si tratta di costruzioni fatiscenti, praticamente fagocitate dal bosco e non più utilizzate nemmeno a scopi agricoli che sono discoste dal piano e raggiungibili unicamente tramite un sentiero di montagna.
Nel corso dell’audizione dei ricorrenti avvenuta il 31 maggio 2006, preso atto della rinuncia di entrambi all’esperimento del sopralluogo, il Tribunale ha acquisito agli atti le copie delle rispettive schede di inventario degli edifici situati fuori dalle zone edificabili e preso atto che i tetti degli edifici sono nel frattempo crollati (mapp. no. 1238) o parzialmente crollati (mapp. no. 1239).
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, comproprietari degli oggetti stimati e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Preliminarmente, in merito al ricorso congiunto presentato da RI 2 il Tribunale non può fare a meno di rimarcare che l’autorità di prima istanza ha dichiarato irricevibile il reclamo in quanto non contenente alcuna motivazione circostanziata e precisa che permettesse un riesame approfondito della stima. Ciò in chiaro contrasto con l’art. 9 LPamm., che prevede che “istanze o ricorsi che non adempiono ai requisiti di legge, che sono illeggibili o sconvenienti vengono rinviati all’interessato con l’invito a rifarli entro un termine perentorio, sotto comminatoria che, trascorso infruttuoso tale termine, saranno dichiarati irricevibili”.
La decisione dell’UCS non può pertanto essere condivisa e deve essere annullata.
Ritenuto che il Tribunale di espropriazione giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.) e che in concreto sono presenti tutti gli elementi necessari per decidere nel merito la lacuna è eccezionalmente sanabile in questa sede. Ciò visti anche gli esigui valori oggetto di gravame e per motivi di economia di procedura.
7.2.
In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso riducendo le volumetrie dei rispettivi edifici accessori sub. A da 189 a 135 mc per il mapp. no. 1238 e da 330 a 275 mc per il mapp. no. 1239 e dimezzando entrambi i valori cubimetrici attualizzati. Ciò poiché i rustici presenti sui mapp. nr. 1238 e 1239 RT di __________ si trovano in uno stato di deperimento e di abbandono tali da renderli di fatto inabitabili. Lo stato di conservazione degli edifici deve essere pertanto considerato carente e non normale come ritenuto a torto dall’UCS e nel calcolo della volumetria vanno in realtà conteggiati unicamente due piani di 2.5 m ciascuno per complessivi 5 m di altezza, senza alcun supplemento per il tetto.
Lo stato effettivo degli edifici e la difficile accessibilità escludono peraltro, con tutta evidenza, la possibilità di computare un qualsiasi valore di reddito.
7.3.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
CHF 1'008.- per il mapp. no. 1238 RT di __________;
CHF 3'016.- per il mapp. no. 1239 RT di __________.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima stabiliti in CHF 1'008.- per il mapp. no. 1238 RT di __________ e in CHF 3'016.- per il mapp. no. 1239 RT di __________, come da schede di calcolo annesse.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the valuation office could declare RI 2's complaint inadmissible for insufficient reasoning without first inviting correction.
The inadmissibility ruling could not stand because deficient submissions had to be returned for amendment under the procedural code.
Art. 9 LPamm requires defective filings to be returned with an opportunity to cure; the office did not follow that procedure.
How the two plots and buildings should be valued in light of their dilapidated condition and accessibility.
The official values had to be reduced by lowering the usable volumes and excluding any income value component.
The buildings were in a state of abandonment and deterioration making them effectively uninhabitable; only two 2.5 m floors should be counted, with no roof supplement, and the real condition plus difficult access excluded any reliable income value.
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