40.2005.248•Land valuation upheld, -10% corrective removed
40.2005.248Autre juridiction19 juin 2006Partially Granted
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The owners challenged the cantonal land valuation of parcel no. 1470 RFD, asking for a higher base value and the deletion of a -10% corrective for poor configuration. After a site inspection and review of the zoning documentation, the tribunal held that the parcel was regular in shape and that the corrective had no basis, so it was removed. However, it rejected the request to raise the base value from CHF 90/m² to CHF 150/m², finding that the nucleus-zone values had been uniformly fixed at CHF 90/m². The appeal was therefore partially allowed, and the official valuation was set at CHF 60,200.
Art. 15, 16, 17 and 20 Lst.; official land valuation and corrective factors: the land value is determined by comparison with analogous properties in comparable zones and under prudent, schematic criteria. A corrective for unsuitable configuration is permissible only if the factual characteristics of the parcel objectively justify it; a regular-shaped plot lacking negative features does not warrant such reduction (consid. 7.1). Uniformly applied zone values do not violate equal treatment merely because the resulting valuation is conservative (consid. 7.2).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.248
Data decisione, Autorità: 19.06.2006, TE
Titolo: Conferma del valore metrico base del terreno; correttivo del -10% sul valore metrico del terreno non giustificato.
Incarto n. 40.2005.248
Lugano 19 giugno 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Eraldo Pianetti arch. Dario Medici
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 18/21 novembre 2005 da
tutti rappr. dalla RA 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 21 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 1470 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 5 aprile 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1, RI 2 e RI 3 è stato respinto dall’UCS con decisione 21 ottobre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore unitario di CHF/mq 90.- corrisponde a quanto stabilito per i terreni dell’intera zona del nucleo di __________ (RC) e rispecchia in modo prudenziale il corrispondente valore di mercato.
Con ricorso 18/21 novembre 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando l’aumento da CHF/mq 90.- a CHF/mq 150.- del valore metrico di base della superficie di terreno situata in zona del nucleo di __________ nonché lo stralcio del correttivo del -10% per configurazione non adeguata applicato dall’UCS sul valore metrico della medesima superficie. Ciò per confronti con tutti gli altri mappali presenti in zona di risanamento conservativo del nucleo, per i quali sarebbe stato considerato un valore metrico base di CHF/mq 150.- e poiché la configurazione del terreno non giustifica l’applicazione di un correttivo.
Nel corso del sopralluogo esperito il 5 aprile 2006 il Tribunale, presenti i ricorrenti, si è dapprima recato presso l’Ufficio tecnico comunale, dove ha acquisito agli atti la documentazione relativa al piano particolareggiato dei nuclei di __________, di data luglio 1998, nonché le mappe di PR e le mappe catastali aggiornate.
In un secondo tempo il Tribunale ha constatato che il mapp. no. 1470 è un terreno con fondo sterrato che viene utilizzato in parte come posteggio e in parte come deposito della __________.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso stralciando il correttivo del -10% per configurazione non adeguata applicato dall’UCS sul valore metrico del terreno. Ciò poiché, come constatato con il sopralluogo e risulta del resto chiaramente dalla mappa di PR, il fondo, di mq 650, è di forma regolare e non presenta elementi negativi tali da giustificare la presa in considerazione di un qualsiasi correttivo.
7.2.
Di contro, a differenza di quanto sostenuto dai ricorrenti, il valore base dei terreni situati nella zona del nucleo di __________ sono stati fissati uniformemente in CHF/mq 90.- e non in CHF/mq 150.-. Non sussiste pertanto alcuna disparità di trattamento e deve essere confermato il valore considerato dall’autorità di prima istanza, seppur assai prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
7.3.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1470 RFD di __________ stabilito in CHF 60'200.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 9/10 per i ricorrenti e del restante 1/10 per l’UCS (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1470 RFD di __________ stabilito in CHF 60'200.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta per 9/10 a carico dei ricorrenti e per il restante 1/10 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the parcel's base land value should be increased from CHF 90/m² to CHF 150/m².
The base value of CHF 90/m² was upheld; the record showed that the nucleus-zone land values were uniformly fixed at that level.
No unequal treatment was shown. The challenged value was consistent with the valuation practice for the whole zone and, although cautious, remained acceptable under the statutory valuation method.
Whether the -10% corrective for unsuitable configuration should be removed.
Yes. The corrective was unjustified and had to be deleted.
The site inspection and zoning map showed a regular-shaped plot with no negative features warranting any corrective reduction.
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