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Numero d'incarto:
40.2005.182
Data decisione, Autorità:
05.04.2006, TE
Titolo:
Il TE non é vincolato dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.).
Valutazione dello stato delle finiture dell'edificio; aumento del correttivo della vetustà; criteri per la determinazione del valore di redditto degli edifici abitati dai proprietari.
Incarto n.
40.2005.182
Lugano
5 aprile 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Eraldo Pianetti
arch. Claudio Morandi
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 7/8 settembre 2005 da
RI
1,
contro
la
decisione su reclamo emessa l'8 agosto 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente
al mappale no. 639 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 8 febbraio 2006,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 639 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2006, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 265'323.-.
Il
reclamo interposto in data 26 giugno 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dall’UCS con decisione 8 agosto 2005.
L’autorità
di prima istanza ha modificato le superfici di terreno considerate
complementare ed eccedente, riducendo la prima da 489 a 425 mq e aumentando di riflesso
la seconda da 324 a 388 mq, nonché ridotto la superficie abitabile
dell’edificio principale sub. A da 137 a 119 mq e aumentato il relativo valore
di reddito unitario da CHF/mq 115.13 a CHF/mq 119.01.
Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 254'067.-
-
Con
ricorso 7/8 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando
un’adeguata riduzione del valore di stima, in particolare del valore di reddito
stabilito per l’edificio, ritenuto arbitrario per rapporto a quanto considerato
per altre abitazioni presenti nella zona.
-
Nel
corso del sopralluogo esperito l’8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che
gli interventi eseguiti sull’edificio sono stati limitati a delle piccole
migliorie e che nel 1978 è stato formato un nuovo bagno (WC) e il vano
sottotetto è stato trasformato in una camera.
Lo
stato di conservazione della casa può essere definito normale, mentre le
finiture, di tipo economico, sono essenzialmente quelle originarie.
- La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e
destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I
fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A
seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.
6.3.
Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).
Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Nella
fattispecie concreta il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della
ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), ritiene che le finiture dell’abitazione,
essenzialmente ancora quelle originarie, debbano essere considerate economiche
e non normali, come invece stabilito, a torto, dall’UCS.
Il
correttivo della vetustà deve inoltre essere aumentato dal -34% al -44%. Ciò in
considerazione dell’anno di edificazione -1950 - e poiché gli interventi
effettuati dalla ricorrente nel corso degli anni, ovvero quanto risulta dal
verbale di sopralluogo e dalla dichiarazione per la stima ufficiale della
sostanza immobiliare – modulo 1 – (punto 2.5), sono stati marginali e hanno di
fatto un’influenza davvero minima sul valore venale dell’intero edificio.
7.2.
L’edificio
presente sul mapp. no. 639 è abitato dalla ricorrente e dalla sua famiglia: per
stabilirne il reddito occorre quindi riferirsi a casi analoghi che presentano
redditi di mercato accertati tenendo conto del tipo di costruzione e della
relativa utilizzazione (art. 18 cpv. 2 Lst. e art. 10 del Regolamento di
applicazione della Lst.).
In
quest’ottica, per ovvi motivi di parità di trattamento, il Tribunale applica i
medesimi criteri ritenuti per tutti gli edifici monofamigliari di __________
abitati dai rispettivi proprietari, che risultano dalla media prudenziale degli
affitti riscontrati nei dieci anni precedenti l’estimo.
In
concreto, il valore di reddito considerato dall’autorità di prima istanza, che
tiene conto di tutti questi fattori, appare corretto e non si discosta in modo
arbitrario da quanto stabilito in casi analoghi.
7.3.
Per
il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.
8.1.
Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 639 RFD di __________ stabilito in CHF 210'531.-, come da scheda di calcolo
annessa.
8.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore
ufficiale di stima del mappale no. 639 RFD di __________ stabilito in CHF
210'531.-, come da scheda di calcolo annessa.
-
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di
stima.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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