projets

Real-estate tax valuations reduced for unusable buildings

40.2005.18Autre juridiction8 juin 2005Granted

Ouvrir la source

Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The owner challenged the cantonal official valuation of three parcels. After an on-site inspection, the tribunal found that the buildings on parcels 25 and 30 were so dilapidated and poorly accessible that only the land value should be counted. For parcel 1023, the court accepted a 50% class correction and a much lower income value because the rustic building lacked water, electricity and sanitary facilities and was difficult to reach. The appeal was therefore granted, the official values were reduced, and costs of CHF 700 were imposed on the valuation office.

Regeste Omnilex

Art. 15–20 Lst.; official real-estate valuation of built-up parcels; where buildings are visibly dilapidated and effectively destined for demolition, the valuation may be restricted to land value only. For isolated rural structures with very poor utilities and access conditions, a substantial class correction and reduction of the income value are permissible when the file evidence and inspection show the standard valuation to be disproportionate. Under Art. 38 cpv. 4 Lst., costs are borne by the unsuccessful authority.

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.18

Data decisione, Autorità: 08.06.2005, TE

Titolo: edifici valutati al solo valore del sedime (due);correttivo di classe del -50% sul valore metrico del rustico (sotto una linea di alta tensione, rustico centenario parzialmente riattato, privo di acqua, di elettricità e di servizi igienici, raggiungibile in un'ora di cammino).

Incarto n. 40.2005.18

Lugano 8 giugno 2005

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Gianfranco Sciarini arch. Bruno Buzzini

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 12/15 marzo 2005 da

RI 1

contro

la decisione su reclamo emessa il 16 febbraio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente ai mappali n. 25, 30, 1023 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 30 maggio 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, entrata in vigore il

  1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. I valori esposti dall’ UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 9'672.- per la part. no. 25 RFD di __________;

CHF 117'440.- per la part. no. 30 RFD di __________;

CHF 28'865.- per la part. no. 1023 RFD di __________

Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’ UCS con decisione del 16 febbraio 2005.

L’autorità di prima istanza ha respinto il reclamo per quanto attiene ai mapp. n. 25 e 30 RFD di __________, ritenendo corretti i dati utilizzati per il calcolo della stima, accogliendolo invece parzialmente in merito al valore di stima ufficiale del mapp. no. 1023 RFD di __________, per il quale si è proceduto ad una modifica della volumetria, della superficie a reddito e del valore di classe, portando il relativo valore a CHF 13'865.-

Questo Tribunale non può fare a meno di rimarcare come dagli atti risulta che, sulle part. no. 25 e 30 RFD di __________, sia stato esperito un sopralluogo senza nemmeno citare il proprietario, senza visionare l’interno dei fabbricati e senza redigere alcun verbale. Nella documentazione trasmessa dall’ UCS non figurano inoltre neppure l’ incarto e le fotografie relativi all’ inventario degli edifici situati fuori dalle zone edificabili, che si è dovuto richiedere direttamente al Municipio di __________.

Delle lacune, queste, evitabili e quindi censurabili, ritenuto che la competenza del Tribunale di espropriazione di giudicare con pieno potere cognitivo non è finalizzata a sopperire ad eventuali carenze istruttorie né solleva l’ UCS dai suoi obblighi di accertamento e di trasmettere l’ incarto completo in suo possesso.

  1. Con ricorso 12/15 marzo 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale, postulando che per i mapp. n. 25 e 30 RFD di __________, a suo dire prossimi alla demolizione, vengano considerati esclusivamente i valori dei rispettivi sedimi, mentre per il mapp. no. 1023 RFD di __________, dove, sempre a suo dire, sotto una linea ad alta tensione, sorge un rustico centenario, privo di approvvigionamento di acqua e di elettricità, sprovvisto di servizi igienici e raggiungibile unicamente in ca. un’ora e venti per mezzo di una specie di sentiero impervio e privo di manutenzione, viene postulato lo stralcio del valore locativo e una diminuzione del valore di stima ufficiale a CHF 5'000.-

  2. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario degli oggetti stimati e destinatario della decisione dell’ UCS, è ricevibile in ordine.

  3. Giusta l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

  1. Nel corso del sopralluogo esperito il 30 maggio 2005 sulle part. n. 25 e 30, questo Tribunale ha potuto constatare direttamente che gli edifici presenti risultano già a prima vista fatiscenti e pronti per la demolizione. La propaggine verso il mapp. no. 31 è gravata da diritti di passo e il relativo accesso è garantito unicamente per mezzo della proprietà coattiva mapp. no. 31. Per poter accedere a quest’ ultima vi sono inoltre notevoli difficoltà dovute all’ impossibilità di usufruire di un diritto di passo a carico della part. no. 45.

Per tutti questi motivi, nella fattispecie deve essere considerato unicamente il valore del terreno, così come giustamente postulato dal ricorrente.

Per quanto concerne invece il mapp. no. 1023, il Tribunale ha rinunciato per economia di procedura al sopralluogo, ritenendo sufficiente per il proprio giudizio la documentazione e le fotografie contenute nell’ inventario degli edifici situati fuori dalle zone edificabili del Comune di __________ e le risultanze degli accertamenti esperiti presso il Municipio.

Da ciò è effettivamente emerso che sul mapp. no. 1023, sotto una linea ad alta tensione, sorge un rustico centenario parzialmente riattato nel 1970 con il rinzaffo delle pareti, strutturato con una stalla per il bestiame al piano inferiore e un fienile con camino al superiore. La costruzione é priva di approvvigionamento di acqua e di elettricità, sprovvista di servizi igienici e raggiungibile unicamente in ca. un’ora e venti per mezzo di un sentiero impervio e privo di manutenzione.

Alla luce di tali risultanze, questo Tribunale ritiene più adeguato applicare un correttivo di classe del -50% all’edificio e di confermare la percentuale di vetustà del 53% indicata dall’ UCS. Inoltre, il valore di reddito fissato dall’ UCS appare decisamente sproporzionato e deve pertanto essere ridotto a CHF 293,39 (reddito annuo presunto di CHF 586,88 riportato a sei mesi, con valore base di CHF/mq 20,96).

  1. Di conseguenza, il ricorso è accolto e i nuovi valori di stima ufficiali così stabiliti:

CHF 3'672.- per la part. no. 25 RFD di __________;

CHF 105'440.- per la part. no. 30 RFD di __________;

CHF 6'865.- per la part. no. 1023 RFD di __________.

Le rispettive schede di calcolo sono quindi aggiornate di conseguenza.

  1. Giusta l’ art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta a

carico dell’ UCS, parte soccombente.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto ed i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 3'672.- per il mapp. no. 25 RFD di __________;

CHF 105'440.- per il mapp. no. 30 RFD di __________;

CHF 6'865.- per il mapp. no. 1023 RFD di __________.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta a carico dell’ UCS, Bellinzona.

  2. La presente decisione e definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster

Mots-clés

real estate valuationland valueincome valueclass correctiondilapidated buildingsite inspectioncourt costs

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether parcels 25 and 30 should be valued only at land value because the buildings were effectively fit for demolition.

Solution extraite

Yes. The buildings were visibly dilapidated and the access situation was severely constrained, so only the land value had to be taken into account.

Motifs extraits

The on-site inspection showed the buildings were already in a condition of ruin and ready for demolition; access depended on servitude issues and was practically problematic.

Question juridique clé

Whether parcel 1023 required a downward correction of the building class and a lower official value due to its poor condition and lack of utilities.

Solution extraite

Yes. A -50% class correction was appropriate and the income value had to be reduced to CHF 293.39, resulting in a new official value of CHF 6,865.

Motifs extraits

The file and photographs showed a centennial rustic structure under high-voltage lines, partly renovated, without water, electricity or sanitary facilities, and only reachable by a long difficult path.

Question juridique clé

Who bears the court costs of CHF 700.

Solution extraite

The valuation office, as the losing party, must pay the court fee.

Motifs extraits

Costs follow the outcome under the cantonal valuation statute.

Poursuivez vos recherches dans ChatGPT ou Claude

Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.