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Official property valuation reduced for poor layout and access

40.2005.16Autre juridiction8 juin 2005Granted

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The owner of parcel no. 1801 appealed against the cantonal valuation office's revised official estimate, seeking a greater reduction because the land was poorly configured and accessible only by easement. After an on-site inspection, the Tribunal of Expropriation held that the 10% correction already granted was too low and that a 25% reduction was appropriate. It therefore admitted the appeal, set the official value at CHF 92,280, updated the valuation sheet, and charged the CHF 500 court fee to the valuation office.

Regeste Omnilex

Art. 15-17 Lst.; official valuation of building land and land-value correction; the metrically determined value may be reduced when the parcel's size, configuration, and access prevent ideal exploitation. If an easement-dependent access and an unsuitable parcel configuration materially impair usability, the correction must reflect the concrete economic situation; a 10% reduction may be inadequate and replaced by a higher correction determined on site (consid. 6). Court costs follow the losing authority under Art. 38 cpv. 4 Lst.

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.16

Data decisione, Autorità: 08.06.2005, TE

Titolo: Riduzione del valore metrico del terreno per dimensioni e configurazione non adeguati per uno sfruttamento ideale

Incarto n. 40.2005.16

Lugano 8 giugno 2005

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Gianfranco Sciarini arch. Bruno Buzzini

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 11 marzo 2005 da

RI 1

contro

la decisione su reclamo emessa il 16 febbraio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 1801 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 30 maggio 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, entrata in vigore il

  1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 .

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. Per la part. no. 1801 RFD di __________, l’ UCS ha esposto un valore complessivo di CHF 105'336.-

Il reclamo interposto in data 25 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’ UCS con decisione 16 febbraio 2005, che, a causa della configurazione ritenuta non adeguata di parte del fondo, ha apportato un correttivo del 10%, in diminuzione, sul valore del terreno.

  1. Con ricorso 11 marzo 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale, postulando un’ ulteriore riduzione del valore di stima del terreno a causa della sua particolare ubicazione e del fatto che il medesimo sarebbe accessibile unicamente grazie ad un diritto di passo a carico della part. no. 376 RFD di __________.

  2. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’ oggetto stimato e destinatario della decisione dell’ UCS, è ricevibile in ordine.

  3. Giusta l’ art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

  1. Nel corso del sopralluogo esperito il 30 maggio 2005, il Tribunale ha constatato che gli edifici presenti sono destinati ad esclusivo uso della part. no. 376 RFD di __________, costituita in proprietà per piani, di cui il ricorrente detiene una quota di 540/1'000. Il fondo è effettivamente accessibile unicamente grazie ad un diritto di passo pedonale e veicolare a carico della part. no. 376 RFD di __________ e la configurazione del medesimo, unita alla sua dimensione ridotta, non risulta adeguata per uno sfruttamento ideale.

Questo Tribunale ritiene pertanto insufficiente il correttivo del -10% sul valore del terreno deciso dall’ autorità di prima istanza e più confacente alla realtà un correttivo del -25%.

Il ricorso deve pertanto essere accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1801 RFD di __________ stabilito in CHF 92'280.-

La scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.

  1. Giusta l’ art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’ UCS, parte soccombente.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1801 RFD di __________ è stabilito in CHF 92'280.-, come da scheda di calcolo annessa.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’ Ufficio cantonale di stima, Bellinzona.

  2. La presente decisione e definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

official valuationland value reductionparcel configurationaccess easementsite inspectioncourt costs

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the lower-court reduction of the land value by 10% was sufficient given the parcel's size, configuration, and limited access.

Solution extraite

The 10% correction was insufficient; a 25% reduction better reflected the parcel's actual situation.

Motifs extraits

The court found on-site that the buildings served only another condominium parcel, the property was accessible only via pedestrian and vehicular easement, and its reduced size and configuration did not permit ideal exploitation.

Question juridique clé

How the official valuation of parcel no. 1801 should be set after applying the corrected land-value reduction.

Solution extraite

The official value of the parcel was fixed at CHF 92,280.

Motifs extraits

With the higher land-value correction, the valuation sheet had to be updated accordingly.

Question juridique clé

Who bears the court fee.

Solution extraite

The valuation office, as the losing party, must pay the CHF 500 court fee.

Motifs extraits

Under the applicable cost rule, costs follow the losing party.

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