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Written power of attorney in summary landlord-tenant proceedings

16.2004.55Autre juridiction5 avr. 2005Dismissed

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Résumé Omnilex

The Civil Cassation Chamber of the Ticino Court of Appeal rejected a tenant's cassation appeal against provisional dismissal of opposition in a rent-collection proceeding. The tenant argued that the landlord's agent lacked a written power of attorney and that unpaid rent could be set off against the security deposit. The court held that the lack of written authority does not invalidate the acts and may be cured even on appeal; the landlord then produced the relevant authorization and management agreement. On the merits, the court confirmed that a bank-deposited security deposit cannot be set off by the tenant against rent arrears. Costs were imposed on the appellant.

Regeste Omnilex

Art. 64, 64a CPC; Art. 327 lett. g CPC; art. 257e CO; representation in summary landlord-tenant proceedings and set-off against security deposit: a property manager or association representative acting in proceedings under art. 64a CPC must hold written authority, but the absence of a written proxy does not entail nullity of the procedural acts and may be cured at any stage, including in cassation. In the merits, a security deposit placed in bank custody is not available to the tenant as a set-off instrument against unpaid rent; the tenant cannot oppose such deposit as a compensable counterclaim (consid. 2).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 16.2004.55

Data decisione, Autorità: 05.04.2005, CCC

Titolo: rappresentanza processuale in procedura sommaria di locazione - legittimazione del rappresentante - procura scritta - contratto di locazione - compensazione del canone di locazione

Incarto n. 16.2004.55

Lugano 5 aprile 2005/dp

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, Cocchi e Giani

segretaria:

Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 19 luglio 2004 presentato da

RI 1

contro

la sentenza 8 luglio 2004 del Segretario assessore della Pretura della giurisdizione di Locarno Città nella procedura di rigetto dell'opposizione (inc. n. EF.2004.190) promossa con istanza 21 maggio 2004 da

CO 1 patr. dall' RA 1

con la quale l'istante ha chiesto il rigetto in via provvisoria dell'opposizione interposta dalla convenuta al PE n. 634820-01 dell'UEF di Locarno, domanda accolta dal giudice,

letti ed esaminati gli atti

considerato

in fatto e in diritto: che con istanza 21 maggio 2004 CO 1, rappresentata dalla __________ di Locarno, ha chiesto il rigetto in via provvisoria dell'opposizione interposta da RI 1 al PE n. 634820-01 dell'UEF di Locarno notificatole per l'incasso di fr. 2'614.- oltre accessori rivendicati a titolo di pigioni scadute per i mesi di gennaio e febbraio 2004;

che a valere quale riconoscimento di debito l'istante ha prodotto il contratto di locazione sottoscritto il 15 giugno 2002 dalla convenuta con CO 1 avente per oggetto un appartamento e un parcheggio situati in uno stabile di proprietà di quest'ultima a Locarno, il tutto per una pigione mensile di complessivi fr. 1'398.- compreso l'acconto per le spese accessorie;

che la convenuta ha preliminarmente eccepito la rappresentanza processuale della __________ siccome sprovvista di una qualsiasi procura da parte della locatrice, e nel merito si è opposta alla pretesa sollevando l'eccezione di estinzione del debito relativo agli ultimi due mesi di pigione dovuta mediante compensazione con il deposito di garanzia a suo tempo versato;

che con sentenza 8 luglio 2004 il Segretario assessore, accertata la presenza di un valido riconoscimento di debito nei due contratti di locazione prodotti dall'istante e respinte in quanto infondate sia l'eccezione di carenza di legittimazione del rappresentante della parte istante avendo questa prodotto la necessaria documentazione a sostegno della sua legittimazione alla rappresentanza processuale dell'istante (doc. C, F e G), sia quella di compensazione delle pigioni rimaste insolute con il deposito di garanzia versato dalla conduttrice, ha integralmente accolto l'istanza;

che con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 20 luglio 2004, RI 1 è insorta contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC; la ricorrente rimprovera al primo giudice di aver riconosciuto alla __________ la legittimazione alla rappresentanza processuale nonostante questa non abbia prodotto nessuna procura rilasciatale dall'istante che la legittimerebbe ad agire in giudizio; nel merito ella si duole del mancato accoglimento dell'eccezione di compensazione da lei sollevata;

che con osservazioni 18 agosto 2004 la controparte postula la reiezione del ricorso;

che lo scritto 24 agosto 2004 della ricorrente deve essere estromesso dall'incarto non prevedendo la procedura di cassazione la possibilità di proporre delle contro osservazioni;

che giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove;

che la ricorrente ripropone in questa sede l'eccezione di carenza di legittimazione alla rappresentanza processuale da parte della __________ siccome sprovvista di una regolare procura;

che tra i presupposti processuali esaminati d’ufficio e in ogni stadio di causa dal giudice vi è quello della capacità delle parti e della legittimazione dei loro rappresentanti (art. 97 cifra 4 CPC);

che dinanzi al pretore la parte può essere rappresentata solo da un avvocato ammesso al libero esercizio della professione o da una persona che detiene una rappresentanza legale (art. 64 cpv. 1 CPC);

che l’art. 64a CPC estende questa facoltà di rappresentanza processuale anche ai rappresentanti o impiegati di associazioni professionali o di categoria e agli amministratori di immobili, nell'ambito delle procedure sommarie derivanti da un contratto di locazione (art. 64a cpv. 1 lett. d CPC), quale è quella che oppone le parti nel caso concreto;

che, in simile evenienza, il rappresentante deve essere in possesso di una procura scritta (art. 64a cpv. 2 CPC);

che contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente la mancanza della procura scritta non comporta la nullità degli atti effettuati dal rappresentante, tale carenza potendo essere sanata in ogni tempo (Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., ad art. 65, m. 15), anche in sede ricorsuale (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 65, m. 7 e n. 223);

che in concreto, l'istante ha prodotto, in questa sede, la procura sottoscritta il 20 luglio 1999 dalla CO 1 con la quale ha autorizzato __________ a gestire l'immobile di sua proprietà con facoltà per quest'ultima di rappresentarla in giudizio nell'ambito di eventuali procedure sommarie di rigetto dell'opposizione nei confronti di inquilini morosi, potendo la stessa agire personalmente o delegando tali mansioni ad altre persone, facoltà della quale la rappresentante ha fatto uso a favore della __________ come risulta dal contratto di amministrazione del 10 settembre 2001 (doc. F);

che anche nel merito il ricorso è infondato poiché, come correttamente concluso dal primo giudice, il conduttore non può pretendere la compensazione delle pigioni con il deposito di garanzia ritenuto che quest'importo, se depositato in banca come nella fattispecie (doc. 2), appartiene al conduttore che non può quindi opporvi in compensazione un suo credito (Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 33 ad art. 257e CO; SVIT Kommentar, 1998, n. 18 ad art. 257e CO);

che alla luce di quanto sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato il titolo di cassazione invocato, deve essere respinto;

che tasse, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 1489 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 cpv. 1 CPC e la OTLEF

pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione di RI 1 è respinto.

  1. Tasse e spese, per complessivi fr. 130.- già anticipati dalla ricorrente, rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 200.- a titolo di ripetibili di questa sede.

3.Intimazione:

-;

-.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.

terzi implicati

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

La presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the landlord's representative had standing to act without a written power of attorney in summary landlord-tenant proceedings.

Solution extraite

The absence of a written power of attorney does not nullify the procedural acts; the defect can be cured at any time, including on appeal, and here a written authorization and management contract established the representation.

Motifs extraits

Arts. 64 and 64a CPC allow representation in this type of summary proceeding by property managers, but a written power of attorney is required. The missing document is not fatal because the defect is curable; the respondent produced the authorization and related management agreement on appeal.

Question juridique clé

Whether the tenant could set off unpaid rent with the rental security deposit.

Solution extraite

Set-off was unavailable because a bank-deposited security deposit belongs to the tenant but cannot be used by the tenant as a counterclaim against rent arrears in this way.

Motifs extraits

The court relied on doctrine under art. 257e CO and held that a security deposit kept in a bank cannot be invoked by the tenant in compensation of rent claims.

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