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Easement extent fixed by land register inscription

16.2002.23Autre juridiction8 août 2002Dismissed

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Résumé Omnilex

The Civil Cassation Chamber of the Ticino Court of Appeal rejected an appeal against a Lugano district judgment concerning a vehicular easement. The appellant argued that the easement deed was null because the plan was unsigned and that the burden should be reduced. The court held that the nullity claim was new on appeal and, in any event, no absolute nullity was shown; the registered easement and attached plan were clear and binding under Art. 738 cpv. 1 CC. It also found no arbitrariness in the rejection of the counterclaim, because the expert evidence showed that narrowing the easement would compromise safety and maneuvering space. Costs were imposed on the appellant.

Regeste Omnilex

Art. 327 let. g CPC; Art. 321 cpv. 1 lett. b CPC; Art. 738 cpv. 1 e 2 CC; Art. 736 cpv. 2 CC; scope of review in cassation and interpretation of a servitude entered in the land register. In cassation, the court examines only manifest violations of law or manifestly erroneous appraisal of the record. New objections not raised before the first instance are inadmissible. Where the land-register entry and annexed plan clearly determine the extent of the easement, interpretation by reference to the title or to subsequent exercise is excluded. A reduction of the burden under Art. 736 cpv. 2 CC is denied if the expert evidence shows that the proposed narrowing would impair access safety and maneuvering conditions.

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 16.2002.23

Data decisione, Autorità: 08.08.2002, CCC

Incarto n. 16.2002.00023

Lugano 8 agosto 2002/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Chiesa, presidente, Cocchi e Giani

segretaria:

Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 15 marzo 2002 presentato nella forma dell'appello da

__________ patr. dall'avv. __________

contro

la sentenza 21 febbraio 2002 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3 nella causa civile promossa con petizione 8 settembre 1997 da

__________ patr. dall'avv. __________

con la quale l'istante ha chiesto che venisse fatto divieto al convenuto di posteggiare sulla part. n. __________RFP __________ gravata da un onere di passo a favore della part. __________RFP __________ di sua proprietà, domanda accolta dal primo giudice che ha invece respinto la domanda riconvenzionale tendente a ridurre la superficie destinata alla servitù;

richiamato il decreto 26 marzo 2002 della Prima Camera civile del Tribunale d'appello con cui ha trasmesso l'appello a questa Camera perché -per ragioni di competenza per valore- lo decidesse come ricorso per cassazione;

esaminati gli atti

considerato

in fatto e in diritto:

1.__________ è proprietario della particella già n. __________RFP di __________ (ora n. __________RFD) mentre __________lo è della confinante particella già n. __________ RFP (ora n. __________RFD). L'8 agosto 1978 __________, unitamente ai proprietari della part. già n. __________RFP di __________ (__________e __________), aveva concluso con il precedente proprietario del fondo n. __________, __________, un contratto a tenore del quale quest'ultima proprietà veniva gravata da una servitù di passo a favore delle particelle n. __________e __________. Scopo della servitù, che è stata regolarmente iscritta a Registro fondiario, era quello di garantire ai suoi beneficiari l'accesso con veicoli alla loro proprietà. L'estensione della servitù è definita limitatamente al tracciato colorato in giallo sul piano di situazione del geometra __________ e __________ (doc. A e B).

  1. Sorte tra le parti contestazioni relative in particolare alla presenza di veicoli posteggiati sull'area destinata all'esercizio del diritto di passo, __________ ha convenuto in giudizio ____________________chiedendo che gli fosse fatto divieto di posteggiare e di tenere completamente libera la porzione della particella n. __________ RFP gravata dalla servitù di passo veicolare in favore della sua particella n. __________. Il convenuto si è opposto a queste domande sostenendo che non era nelle intenzioni della parti che hanno costituito la servitù di sacrificare il posteggio realizzato sul suo fondo e pacificamente utilizzato sino al 1995. Ritenendo sproporzionata la superficie indicata nella planimetria per garantire l'accesso con veicoli alla controparte, ha chiesto in via riconvenzionale la limitazione dell'aggravio del suo fondo a quanto strettamente necessario allo scopo indicato.

  2. Con il querelato giudizio il pretore ha accolto l'azione principale ingiungendo al convenuto quanto sollecitava l'attore. Egli ha ritenuto chiaro il tenore della servitù controversa così come iscritta a Registro fondiario e quindi vincolante per le parti, con particolare riferimento all'estensione della stessa. Il primo giudice ha respinto la riconvenzione, ritenendo non sproporzionata l'area gravata dall'onere di passo in relazione allo scopo della servitù.

  3. Con il presente tempestivo gravame il convenuto insorge contro il giudizio pretorile chiedendone l’annullamento. Rimprovera al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed erroneamente applicato il diritto sostanziale, in particolare per aver ritenuto chiare e vincolanti le risultanze del Registro fondiario, senza avvedersi della nullità dell'atto di costituzione della servitù, derivante dal fatto che il piano di situazione 12 luglio 1978 dello studio __________ e __________ -parte integrante della pattuizione- non reca la firma delle parti: ne conseguirebbe l'inesistenza della servitù. Osserva inoltre che comunque l'estensione della stessa -peraltro ammessa nei limiti da lui proposti in uno scritto di controparte (doc. 4)- non è né chiara né ineccepibile, per cui il Pretore avrebbe dovuto applicare l'art. 738 cpv. 2 CC e non il cpv. 1. Censura infine l'interpretazione della perizia operata dal primo giudice.

Con osservazioni 28 maggio 2002 la controparte postula la

reiezione del ricorso, eccependone innanzi tutto la nullità dal punto di vista formale.

  1. Per quanto attiene alla ricevibilità del ricorso va rilevato che per costante giurisprudenza di questa Camera, anche se carente dell’indicazione del motivo di cassazione invocato così come lo prevede l’art. 329 cpv. 2 lett. e CPC, il ricorso è comunque valido se dalla sua motivazione risultino con ogni evidenza le ragioni a fondamento del medesimo, di modo che il giudice possa individuare con facilità sia il motivo di cassazione addotto che la norma legale ritenuta violata (Cocchi/ Trezzini, CPC-TI, ad art. 329, m. 2). In concreto è fuori di dubbio che a fondamento della propria impugnazione il ricorrente pone l'arbitraria valutazione delle prove e l'errata applicazione del diritto sostanziale da parte del primo giudice (cfr. punto F pag. 6 e punto 3.2 pag. 11 dell'appello), ovvero invoca il titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC: ne consegue la ricevibilità del ricorso.

  2. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 126 I 170 consid. 3a).

  3. Contrariamente a quanto preteso dal ricorrente, la conclusione del primo giudice che ha fatto propria la tesi dell'istante basandosi sulle risultanze del registro fondiario, in particolare su quelle della planimetria allegata al contratto di costituzione, non è errata e neppure arbitraria. In particolare, la principale censura del ricorrente secondo la quale, la planimetria allegata all'atto di costituzione della servitù sarebbe nulla poiché non sottoscritta dai contraenti, non può essere considerata in quanto proposta per la prima volta in questa sede, ossia in urto con l'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC. Infatti, davanti al primo giudice, e in particolare nella sua risposta, l'interessato non ha eccepito tale nullità, né ha contestato le risultanze del registro fondiario, in particolare non ha sostenuto che l'estensione della servitù non sarebbe quella indicata dalla planimetria prodotta a Registro.

  4. E nemmeno si tratta in concreto di nullità assoluta che il giudice deve verificare d'ufficio anche in questa sede. Certo l'art. 36 del Regolamento cantonale concernente la legge sul registro fondiario (RL:4.1.3.1.1) impone che nel caso in cui il diritto costituito venga esercitato su una parte del fondo, il relativo tracciato deve essere indicato in modo preciso su un piano di situazione firmato dalle parti interessate e allegato ai documenti giustificativi, ma -come osserva correttamente il resistente- non è dato di sapere anzitutto, come sia avvenuta la procedura di iscrizione, rimasta estranea al contraddittorio. Inoltre, a fronte dell'avvenuta iscrizione della servitù, vale la presunzione della validità della situazione giuridica che ne sta alla base (Homberger, in Comm. di Zurigo, 1938, Besitz und Grundbuch - Vorbemerkungen, N. 15; Riemer, Die beschränkten dinglichen Rechte, ed. 2, pag. 55), a meno che la parte lesa dall'operazione non proponga azione di rettifica del Registro fondiario (art. 975, rispettivamente 977 CC). Infine, valessero i richiami alle disposizioni notarili erroneamente evocate dal ricorrente (le parti non hanno fatto capo alla forma autentica), la pretesa nullità non sarebbe ancora data, come risulta dai combinati art. 55 cpv. 3 e 64 LN. Riguardo alle ulteriori osservazioni del ricorrente su questo tema -che peraltro non indica quale sarebbe il disposto (specie del diritto federale) su cui fonda la pretesa nullità- va precisato che la firma dell'istanza di iscrizione della servitù da parte del solo __________ corrisponde esattamente all'analogo incarico conferitogli dalle altre parti della convenzione (doc. A, ultimo capoverso), mentre il rimprovero di un'eventuale mistificazione della planimetria appare (anch'esso) per la prima volta in questa sede, senza essere fondato nemmeno su indizi.

In realtà, la censura non è nemmeno intesa (dopo averne affermato i presupposti) ad ottenere l'accertamento della nullità dell'atto di costituzione della servitù e della successiva iscrizione, dal momento che -concludendo- lo stesso ricorrente osserva di non pretendere la cancellazione della servitù, volendo unicamente riottenere quanto negatogli dal primo giudice, ritenuto che in quel luogo un posteggio è sempre esistito ed è sempre stato utilizzato come tale (ricorso, 1.5).

  1. Il ricorrente rimprovera, secondo cui al primo giudice di non aver applicato l'art. 738 cpv. 2 CC, secondo cui entro i limiti dell'iscrizione l'estensione della servitù può risultare dal titolo d'acquisto e dal modo con cui fu esercitata per molto tempo, pacificamente e in buona fede. Tuttavia per l'art. 738 cpv. 1 CC, l'estensione è determinata dall'iscrizione a Registro fondiario, sempre che essa definisca chiaramente i diritti e gli obblighi che ne derivano. Se è chiara, l'iscrizione esclude qualsiasi interpretazione (DTF 123 III 464 consid. 2a e 2b; 115 II 436 consid. 2b). Situazione che il ricorrente ricava -in subordine- dall'accennata assenza delle firme sulla planimetria. Ma, ancora una volta, l'argomento è nuovo e contrasta con l'art. 321 CPC, dal momento che in prima sede egli aveva in particolare affermato: … per l'esercizio utile e sufficiente del diritto di passo, così come concepito dalle parti che lo contrattarono nel 1978, non è assolutamente necessaria una superficie del fondo serviente così come indicato mediante tracciato colorato in giallo sul piano di situazione allegato alla predetta convenzione di costituzione di servitù (risposta, pag. 3). Ciò che equivale ad ammettere l'estensione della servitù. D'altra parte la chiarezza della pattuizione, ce ne fosse necessità, scaturisce sia dall'ispezione a Registro fondiario effettuata dalle parti e dai documenti ricavati in quella sede (compresa la planimetria e la relativa evidenziatura dell'area interessata alla servitù), sia dagli accertamenti peritali (allegati 1, 2 e 3), inclusa l'indicazione della superficie di 25 mq (perizia, risposta A). Non sono invece rilevanti in quest'ambito le prove testimoniali cui si riferisce il ricorrente, il cui contenuto avrebbe potuto semmai concernere l'applicazione -qui esclusa- dell'art. 738 cpv. 2 CC. Ne consegue che l'applicazione da parte del Pretore dell'art. 738 cpv. 1 CC non è solo sostenibile, ma è corretta.

Si aggiunga che quanto affermato dall'attore nel suo scritto 20 gennaio 1995 (doc. 4) non può essere interpretato come ammissione della tesi di controparte, sia perché si tratta di una richiesta formulata a titolo bonale, sia perché è estranea a quello che è poi divenuto l'oggetto della lite, ossia anche l'accertamento della servitù.

  1. Per quanto riguarda la riconvenzione, il ricorrente rimprovera esclusivamente al primo giudice di non aver valutato attentamente la perizia giudiziaria. Orbene, non apparendo necessario né di individuare le norme di diritto (mai formalmente indicate) su cui si fonda la domanda del convenuto, né di verificarne i presupposti (questioni rimaste estranee all'impugnazione), proprio i passi della perizia indicati dal ricorrente offrono al giudice un ampio potere decisionale quo la pretesa sproporzione fra l'interesse del fondo dominante e la gravità dell'onere (art. 736 cpv. 2 CC). Infatti, se è vero che, rispondendo al quesito no. 1 di parte convenuta, il perito ha affermato che l'area interessata alla servitù comunque può essere ridotta mantenendo le caratteristiche di una discreta sicurezza (ultimo capoverso), egli ha tuttavia affermato che qualora il diritto di passo …venisse ridotto, verrebbero pregiudicate sia la visibilità dell'imbocco della strada cantonale, che lo spazio di manovra e quindi, sostanzialmente la sicurezza (riposta B, prima frase); che la riduzione della servitù di circa 6/8 metri … non sia attuabile; che già attualmente l'accesso non corrisponde ai requisiti richiesti dalle norme VSS (risposta B, in fine, e risposta C); che la formazione di un posteggio di 6/8 metri o calcolato in base alle norme VSS comprometterebbe la sicurezza dell'accesso e dell'uscita (risposta B, pag. 4) e che per garantire la sicurezza, un'autovettura dovrebbe poter scorgere …, ciò che non è più possibile riducendo la lunghezza della servitù di passo (risposta 1, seconda frase). Solo eventualmente il perito scorge la possibilità di formare un posteggio, riducendo la superficie oggetto della servitù, ma con la riserva che si tratti del posto per un'autovettura piccola (risposta B, ultima frase; delucidazione, pag. 4). Non è pertanto arbitrario, ossia in manifesto contrasto con la prova peritale (art. 327 lett. g CPC), che il Pretore abbia ritenuto non data la pretesa sproporzione dei contrapposti interessi nell'ambito della servitù in esame.

  2. Alla luce di quanto sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato nessun motivo di cassazione, dev'essere respinto.

Tasse, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Motivi per i quali,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e la TOA

pronuncia:

  1. Il ricorso 15 marzo 2002 __________ è respinto.

  2. Le spese del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 360.-

b) spese fr. 40.-

Totale fr. 400.-

già anticipate dal ricorrente, rimangono a suo carico, con l'obbligo di versare alla controparte fr. 400.- a titolo ripetibili di questa sede.

  1. Intimazione a:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the cassation appeal was admissible despite formal defects and new arguments.

Solution extraite

The appeal was admissible because its reasoning clearly identified arbitrariness in evidence assessment and incorrect application of substantive law, but the new nullity arguments could not be considered.

Motifs extraits

The court treated the stated grounds as falling under Art. 327 let. g CPC. Arguments raised for the first time on cassation, especially the alleged nullity of the easement plan, were barred by Art. 321 cpv. 1 lett. b CPC.

Question juridique clé

Whether the easement deed and land register entry were null because the plan was allegedly unsigned.

Solution extraite

No absolute nullity was established; the registered easement remained binding.

Motifs extraits

The easement was entered in the land register, which creates a presumption of validity. Any challenge would require correction of the register, and the alleged defect was not shown to cause nullity.

Question juridique clé

Whether Art. 738 cpv. 1 CC or cpv. 2 CC governed the scope of the easement.

Solution extraite

Art. 738 cpv. 1 CC applied because the register entry and attached plan clearly defined the easement.

Motifs extraits

Where the register entry is clear, interpretation is excluded. The alleged contrary evidence was either new on appeal or insufficient to displace the clear wording and plan.

Question juridique clé

Whether the counterclaim to reduce the servient area had to be granted for disproportionality under Art. 736 cpv. 2 CC.

Solution extraite

No disproportion was shown; the lower court was entitled to reject the reduction request.

Motifs extraits

The expert report indicated that a reduction would impair visibility, maneuvering space and safety at the access, so the original burden remained justified.

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