16.1996.149•Cassation on proof of cleaning damages in lease return
16.1996.149Autre juridiction22 juil. 1997Modified
Extrait par Omnilex
A landlord appealed in cassation against a tenancy judgment that had awarded only part of its damage claim after lease return. The appeal court held that the lower judge had not ignored the cleaning quotation, but had merely found it inconclusive, so there was no violation under Art. 327 let. e CPC. It also rejected the argument that the judge was obliged to establish damage ex officio. However, the court found arbitrary the refusal to use the quotation to quantify cleaning damage. The appeal was therefore upheld, the first-instance judgment annulled, and the claim partially granted, with costs reallocated mainly against the tenant.
Art. 267 CO; Art. 274d cpv. 3 CO; Art. 327 lett. e e g CPC; proof of lease-return damage and scope of ex officio fact-finding. A quotation for restoration or cleaning may, depending on the circumstances and the established condition of the premises, suffice to quantify damage; its probative value may not be denied arbitrarily merely because the works were not yet executed. By contrast, a document assessed as inconclusive is not an ignored or rejected proof in the sense of a formal denial of evidence. The ex officio duty to establish facts in tenancy matters is a procedural power and does not relieve the party bearing the burden of proof from substantiating and proving the damage (consid. 5-7).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.1996.149
Data decisione, Autorità: 22.07.1997, CCC
Incarto n. 16.96.00149
Lugano 22 luglio 1997/kc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente, Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 9 dicembre 1996 presentato da
(patr. dallo studio legale __________)
contro
la sentenza 15 novembre 1996 del Segretario assessore della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud nella causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa con istanza 29 ottobre 1993 nei confronti di
(rappr. dall’__________)
con la quale l’istante ha chiesto il pagamento di fr. 7’285.80 oltre accessori a titolo di risarcimento danni, domanda che il primo giudice ha accolto limitatamente a fr. 2’488.20 oltre interessi,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
Il rapporto di locazione si è concluso il 30 novembre 1992, data per la quale l’ente locato è stato liberato.
Il 4 dicembre 1992, alla presenza delle parti, è stato allestito il verbale di riconsegna ad opera del giudice di pace supplente del circolo di Balerna (doc. E).
Sulla base di questo documento che ha accertato un generale stato di sporcizia e incuria all’interno e all’esterno dello stabile, e dopo aver adito senza successo il competente ufficio di conciliazione in materia di locazione, con istanza 29 ottobre 1993 __________ ha convenuto in giudizio __________ al fine di ottenere il pagamento di fr. 7’285.80, pari alle spese necessarie alla risistemazione dell’ente locato. Trattasi in particolare: dei costi di pulizia della casa (fr. 2’750.-, doc. G), delle spese per il ripristino del locali (fr. 2’099.80, doc. I), di quelle per la sistemazione del giardino (fr. 1’886.-, doc. H) e di fr. 550.- per i danni cagionati ad alcuni mobili che si trovavano nell’ente locato. Il convenuto si è opposto alla pretesa avversaria contestando di doversi assumere costi di ripristino e sistemazione di una casa e un giardino che al momento in cui gli sono stati consegnati non si presentavo in uno stato migliore rispetto a quello accertato alla fine della locazione, e che in ogni caso considera eccessivi e ai quali oppone in compensazione un proprio credito di fr. 262.- per un eccedenza di gasolio da lui acquistato.
Con sentenza 15 novembre 1996 il Segretario assessore della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud, accertato lo stato generale di incuria e sporcizia presente all’interno e all’esterno dello stabile locato così come risulta dal verbale di constatazione danni allestito dal giudice di pace supplente, ritenuta tardiva la contestazione dell’inquilino secondo la quale identica situazione si presentava all’inizio della locazione, ha accolto parzialmente l’istanza. Il primo giudice ha riconosciuto all’istante le spese per la sistemazione del giardino (fr. 1’886.-) e quelle per la rimozione della tappezzeria (fr. 602.20) mentre non ha riconosciuto, in quanto non comprovato, l’importo di fr. 550.- per il danneggiamento dei mobili, e fr. 2’750.- preventivati per la pulizia interna dell’ente locato non avendo l’istante proceduto all’intervento.
Con il presente tempestivo ricorso __________ è insorto contro il predetto giudizio chiedendone l’annullamento sulla base dei titoli di cassazione di cui alle lettere e) e g ) dell’art. 327 CPC. Il ricorrente rimprovera al primo giudice di non aver tenuto conto delle prove allegate a sostegno delle spese di pulizia, e ciò senza motivarlo nella sentenza. Egli si duole in particolare del fatto che il segretario assessore ha ignorato una prova ammessa (il preventivo doc. G) ciò che equivale al rifiuto immotivato della stessa: da qui la lesione del diritto della parte di essere sentita. Considera inoltre inammissibile il mancato intervento d’ufficio del giudice, tanto più a dipendenza del tipo di procedura applicabile, dettata dall’art. 274d cpv. 3 CO.
Con osservazioni 20 gennaio 1997 la controparte postula la reiezione del gravame.
Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 122 III 130 consid. 2a con rinvii; 122 I 61 consid. 3a).
Controversa nella concreta fattispecie è soltanto la questione relativa al mancato riconoscimento all’istante delle spese esposte per la pulizia dell’ente locato. A comprova di questo danno, quantificato in fr. 2’750.-, l’istante ha prodotto il preventivo 16 gennaio 1993 allestito dall’impresa di pulizia _________ (doc. G).
Contrariamente a quanto preteso dal ricorrente, il primo giudice non ha ignorato la prova, ma l’ha semplicemente ritenuta inconcludente per il fatto che al preventivo non ha fatto seguito l’esecuzione dei lavori corrispondenti. Simile conclusione non configura evidentemente il titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. e CPC invocato dall’insorgente: è scorretto infatti pretendere che una prova valutata irrilevante equivalga a una prova rifiutata. La prova documentale in esame è stata regolarmente assunta nel processo; la censura può quindi essere rivolta unicamente alla pretesa manifesta difformità del giudizio dalle risultanze dell’istruttoria: il richiamo all’art. 327 lett. e CPC non può quindi essere condiviso.
A questo proposito va rilevato che l’art. 274d cpv. 3 CO, richiamato dal ricorrente a sostegno del proprio gravame, impone all’autorità di conciliazione e al giudice di accertare d’ufficio i fatti e di apprezzare liberamente le prove; in quest’ambito la stessa norma impone alle parti di coaudiuvare l’autorità presentandole tutti i documenti per la valutazione del caso. Questo precetto di diritto federale trova parziale riscontro nel nuovo art. 407 CPC secondo il quale il giudice stabilisce d’ufficio i fatti. Per costante prassi l’accertamento d’ufficio dei fatti comporta per il giudice la possibilità di tenere conto, oltre alle allegazioni delle parti, di altri fatti determinanti, di procedere a indagini proprie, diverse da quelle proposte dalle parti, nonché di assumere agli atti elementi probatori anche all’infuori delle strette regole procedurali (Cocchi, Aspetti procedurali del nuovo diritto di locazione in quaderno 6, Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, pag. 76). Si tratta tuttavia unicamente di facoltà riservate al giudice affinché sia in grado di agire nel processo con ampi poteri, senza correre il rischio di censure di tipo formale; non si tratta invece di obblighi: in generale si può affermare che non vi è possibilità per l’istanza superiore di censurare l’operato del giudice di prime cure quando questi non abbia fatto ricorso pieno ai propri poteri. L’accertamento d’ufficio dei fatti non deve comunque rendere le parti semplici spettatori nel procedimento, in altre parole l’art. 8 CC mantiene tutta la sua portata nel senso che la parte cui incombe l’onere della prova non può appellarsi all’art. 407 CPC e attendersi che sia il giudice a dover accertare d’ufficio fatti che secondo il diritto materiale spettava alla stessa provare.
Nel caso concreto il ricorrente, in prima sede, ha semplicemente ritenuto sufficiente la produzione del preventivo per provare il danno connesso con le pulizie dell’immobile.
Non può essere invece condiviso il parere del primo giudice sul valore probatorio del preventivo. Pacifico lo stato della cosa laddove il verbale (doc. E) indica che la sporcizia interessa soprattutto i pavimenti (macchie). Ora, per costante giurisprudenza di questa Camera -ma anche della IICCA- un preventivo è sufficiente per la determinazione del danno (cfr. II CCA 30 gennaio 1997 in re F./P. e C; CCC 8 settembre 1995 in re A./M.). La conclusione impugnata è quindi arbitraria poichè non si fonda su nessun altro motivo, come potrebbe essere un insufficiente fedefacenza del documento prodotto o considerazioni sulla natura degli interventi previsti, ecc.; il ricorso deve così essere accolto, pur considerando l’ampio potere di apprezzamento delle prove riservato al giudice dall’art. 90 CPC.
Per quanto attiene alle tasse e spese di giustizia di prima sede, la maggiore soccombenza della parte convenuta giustifica di porre a carico di quest’ultima i 3/4 delle stesse, mentre la rimanenza rimane a carico dell’istante.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la LTG
pronuncia: I. Il ricorso per cassazione 9 dicembre 1996 di __________
è accolto.
Di conseguenza la sentenza 15 novembre 1996 del Segretario assessore della Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud è annullata e sostituita dal seguente giudicato:
L’ istanza è accolta limitatamente a fr. 5’238.20 oltre interessi
del 5% dal 16 gennaio 1993 su fr. 1’886.-
La tassa di giustizia, fissata in fr. 400.- e le spese, da
anticipare come di rito, sono ripartite tra le parti in ragione di
1/4 a carico di __________ e 3/4 a carico __________
al quale è pure fatto obbligo di rifondere all’istante fr. 280.- a
titolo di ripetibili ridotte.
II. Le spese del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 250.-
b) spese fr. 50.-
fr. 300.-
già anticipate dal ricorrente, vanno poste a carico di __________, con l’obbligo di versare a __________ fr. 300.- a titolo di ripetibili di questa sede.
III. Intimazione a:
–
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the lower court arbitrarily refused the cleaning-cost evidence and violated the right to be heard.
The court held that the first judge did not ignore the preventive quotation; it was admitted but deemed inconclusive because no corresponding cleaning work was shown.
A document considered irrelevant is not the same as a rejected piece of evidence. The complaint under Art. 327 let. e CPC failed.
Whether the lower court had to determine ex officio the amount of cleaning damage under the lease procedure.
The court held that the ex officio fact-finding duty under Art. 274d para. 3 CO does not relieve a party of its burden of proof and does not impose an enforceable duty on the judge to supplement deficient proof.
Ex officio fact-finding is a procedural power, not an obligation; the party bearing the burden of proof cannot rely on it to shift proof to the court.
Whether the quotation for cleaning costs was sufficient proof of damage.
The court held that, on the circumstances of this case, the quotation was sufficient to establish the cleaning damage and the contrary assessment was arbitrary.
Given the established dirty condition of the premises and settled case law that a quotation may suffice to quantify damage, the rejection lacked any other objective basis.
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