projets

Protection against notice for an accessory garage lease

16.1995.101Autre juridiction10 avr. 1996Dismissed

Ouvrir la source

Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The Civil Cassation Chamber of the Ticino Court of Appeal rejected a landlord's cassation appeal against a decision confirming that the termination of a garage lease was null because it fell under the tenancy protection regime. The court held that the garage was an accessory to the apartment lease under Art. 253a CO and Art. 1 OLAL, even though separate contracts existed and the ownership structure was disputed. It further found that the notice, served within three years after an earlier rent dispute settlement, was contestable under Art. 271a(1)(e) CO, and the landlord had not proven any exception such as urgent personal need. Costs were imposed on the appellant.

Regeste Omnilex

Art. 253a cpv. 1 CO; art. 271a cpv. 1 lett. e e cpv. 3 CO; art. 327 lett. g CPC: accessory premises, in particular a garage, fall within the tenancy-protection regime when they are objectively connected with the main dwelling and leased to the same tenant by the same landlord, even if the contracts are separate. For the purpose of Art. 271a CO, the relevant notice may be challenged without special substantiation by the tenant; the landlord bears the burden of proving an exception under cpv. 3, such as urgent personal need. In cassation, arbitrariness is not established by merely preferring another doctrinal view; only a manifestly untenable assessment or a clear violation of law justifies annulment (consid. 4-6).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 16.1995.101

Data decisione, Autorità: 10.04.1996, CCC

Incarto n. 16.95.00101

Lugano 10 aprile 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Chiesa, presidente, Cocchi e Giani

segretaria:

Petralli, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 22 maggio 1995 presentato da

patr. dallo studio legale __________

contro

la sentenza 9 maggio 1995 del Pretore del distretto di Lugano, Sezione 4, nella causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa con istanza 20 marzo 1995 nei confronti di

rappr. da __________

con la quale l’istante ha chiesto la conferma della disdetta del contratto di locazione notificata alla convenuta il 3 novembre 1993, domanda respinta dal primo giudice,

letti ed esaminati gli atti,

considerato

in fatto e in diritto:

  1. In data 11 luglio 1984 __________ ha concluso con la , agente per conto di terzi, un contratto di locazione avente per oggetto un’autorimessa sita nello stabile denominato “” (doc. C) nel quale essa occupa pure un appartamento in virtù di un contratto sottoscritto con la stessa __________ con effetto dal 1° giugno 1981 (doc. B).

Il contratto di locazione dell’autorimessa è stato disdetto dalla locataria il 3 novembre 1994 per il 30 maggio 1995 (doc. D).

Contro questa disdetta la conduttrice è insorta dinnanzi al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione chiedendone l’annullamento sulla base dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, opponendo cioè il periodo triennale di protezione a dipendenza dell’accordo giudiziario concluso dalle parti il 29 aprile 1993 nell’ambito della procedura di contestazione

dell’aumento della pigione (doc. P). La disdetta è stata annullata dall’Ufficio di conciliazione con decisione 23 febbraio 1995 (doc. A).

Con istanza 20 marzo 1995 la __________ ha adito la Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo la conferma della disdetta 3 novembre 1994; l’istante ha contestato l’applicabilità delle norme di cui agli art. 271 segg. CO non trattandosi di un locale di abitazione o commerciale e non essendovi alcun nesso tra la locazione dell’appartamento e quella dell’autorimessa. Essa ha fatto valere da ultimo il fabbisogno personale del proprietario dell’autorimessa.

La convenuta si è opposta all’istanza ribadendo la sua tesi secondo la quale il contratto di locazione dell’autorimessa deve beneficiare della protezione dagli effetti di una disdetta nel periodo triennale di cui all’art. 271 CO, poichè abbinato alla locazione dell’appartamento.

  1. Con il querelato giudizio il pretore, accertata una connessione tra il contratto di locazione dell’appartamento e quello dell’ autorimessa (art. 253a cpv. 1 CO) - e quindi l’applicabilità dell’ art. 271a cpv. 1 lett. e CO - ha respinto l’istanza confermando la nullità della disdetta 3 novembre 1994 poiché notificata nel termine di protezione di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO.

  2. Con il presente tempestivo gravame la __________ è insorta contro il predetto giudizio chiedendone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie concludendo all’applicabilità alla concreta fattispecie dell’art. 271a CO, disposto a suo dire inapplicabile non essendovi connessione tra la locazione dell’ appartamento e quella dell’autorimessa, e non essendovi identità tra le parti al contratto di locazione dell’appartamento e a quello dell’autorimessa.

Con osservazioni 14 giugno 1995 la controparte postula la reiezione del gravame.

  1. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente erronea di atti di causa o di prove.

Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 119 Ia 32 consid. 3, 119 Ia 117 consid. a).

  1. Controversa nella concreta fattispecie è la questione di sapere se alla disdetta del contratto di locazione dell’autorimessa, notificata dalla locatrice il 3 novembre 1994 per il 30 maggio 1995, possano essere applicate le norme di protezione di cui agli art. 271 segg. CO, in particolare l’art. 271a cpv. 1 lett. e CO

che permette la contestazione della disdetta data dal locatore nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o di una procedura giudiziaria in relazione con la locazione a dipendenza dell’esito della controversia, e meglio come ai numeri 1-4 della stessa norma.

L’art. 253a cpv. 1 CO prevede che le disposizioni relative alla locazione di locali d’abitazione o commerciali si applicano anche alle cose concesse in uso con questi locali.

Nella concreta fattispecie, la conclusione del primo giudice secondo la quale il contratto di locazione dell’autorimessa costituisce un accessorio della locazione dell’appartamento e beneficia quindi delle norme di protezione in discussione, non appare scorretta.

Infatti, secondo l’art. 1 OLAL (Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione e commerciali), sono cose locate concesse in uso al conduttore dal locatore con i locali d’abitazione, segnatamente le autorimesse.

Mentre non è rilevante che per la locazione di questi locali accessori sia stato stipulato un contratto separato e se del caso se questo sia stato concluso contemporaneamente a quello dell’abitazione (SJ 1979 p. 570, no. 14), è pero necessario che esista una connessione oggettiva sufficiente con la locazione principale. Simile connessione è data se i due oggetti sono stati locati dallo stesso locatore a un identico conduttore e se l’uso del locale accessorio è in relazione con la cosa principale (SVIT Kommentar, N. 11 ad art. 266b-266f e N. 16 ad art 253a-253b; Zihlmann, Das Mietrecht, 2.Auflage, 1995, p. 33

Per quanto attiene alla problematica relativa all’identità delle parti contraenti, contestata dalla ricorrente, la dottrina è divisa sul fatto di sapere se il proprietario della cosa principale e quello dell’accessorio debbano essere identici (in tal senso Barbey in Commentarire du droit du bail, 1991, Chapitre III, N. 199, p. 76, secondo il quale non è sufficiente che due diversi proprietari siano rappresentati dallo stesso amministratore) oppure se sia

sufficiente l’identità delle parti nel rapporto contrattuale (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1992, N 41 p. 59).

Il fatto per il primo giudice di aver fatta propria quest’ultima tesi non può essere censurato, ritenuto che gli estremi del rimedio di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC sono dati unicamente contro la sentenza che contiene una violazione del diritto materiale o formale, mentre non è arbitraria una decisione che si conforma a una tesi dottrinale piuttosto che a un’altra, ancorché più favorevole alla ricorrente.

In merito all’allegazione ricorsuale secondo la quale la condut-trice era a conoscenza della diversa identità tra il proprietario dell’appartamento e quello dell’autorimessa, a prescindere dalla rilevanza giuridica di tale allegazione, va rilevato che questa conoscenza è stata contestata dalla convenuta e non comprovata dall’istante. Il semplice fatto che l’autorimessa inizialmente messa a disposizione della convenuta fosse la no. 81 K e in seguito la 81 L, non significa nulla, in particolare non costituisce una circostanza tale da inficiare le emergenze documentali dalle quali si evince che su entrambi i contratti di locazione, quello dell’appartamento e quello dell’autorimessa, nella definizione del locatore (proprietario) figura la “__________ - per conto terzi”; __________ che, sul formulario ufficiale con cui notifica la disdetta alla convenuta, indica di agire “per mandato fiduciario” (doc. D).

  1. Contrariamente a quanto sembra ritenere l’insorgente la disdetta data nel periodo triennale di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO può sempre essere contestata senza che il conduttore debba fornire particolari motivazioni o spiegazioni. Questa norma, introdotta a tutela degli interessi del conduttore, si basa sull’idea secondo la quale la disdetta sarebbe abusiva per il solo fatto di essere notificata in un lasso di tempo assai ravvicinato alla conclusione di una vertenza che ha opposto le medesime parti e che ha visto il locatore quale parte sostanzialmente soccombente; in altre aprole, si tratta di tutelare il conduttore da eventuali ritorsioni ad opera del locatore (SVIT, Kommentar Mietrecht, 1991, N. 2 ad art. 271a CO).

Giusta l’art. 271a cpv. 3 CO non vi è infatti motivo legale di contestare la disdetta, ancorché notificata nei tre anni seguenti la fine di un procedimento giudiziario che ha visto quale parte soccombente il locatore, tra altri motivi, se questi fa valere il fabbisogno personale urgente (lett. a). L’onere della prova circa il realizzarsi di questa circostanza incombe al locatore che se ne prevale.

Sennonchè, va osservato che effettivamente - come ha rilevato il primo giudice - l’istante non ha sostanziato tale presupposto; ne consegue che nulla osta, nel concreto, all’applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO. Non v’è pertanto nessuna applicazione manifestamente errata del diritto sostanziale che giustifichi il rimedio della cassazione. Non sono per contro messi in discussione i presupposti d’applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. e) CO.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG

pronuncia:

  1. Il ricorso per cassazione 22 maggio 1995 __________ è respinto.

  2. Le spese del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 250.-

b) spese fr. 50.-

T o t a l e fr. 300.-

già anticipate dalla ricorrente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 200.- a titolo di ripetibili di questa sede.

  1. Inzimazione a:

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster

Mots-clés

tenancygarage leaseaccessory premisesnotice protectionretaliatory terminationcassationarbitrarinessburden of proofcourt costs

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the garage lease was an accessory to the dwelling lease and therefore covered by tenancy notice-protection rules.

Solution extraite

Yes. The garage was sufficiently connected to the apartment lease and could benefit from the protection regime for leased premises used together with housing.

Motifs extraits

The court relied on Art. 253a(1) CO and Art. 1 OLAL, noting that separate contracts do not exclude accessory status if the same landlord leases the premises to the same tenant and the accessory use relates to the main dwelling. The lower court's view was not arbitrary.

Question juridique clé

Whether the notice was invalid because it was given within the three-year protection period of Art. 271a(1)(e) CO.

Solution extraite

The notice could be challenged and the landlord failed to show any statutory exception that would prevent application of the protection period.

Motifs extraits

The notice was served within three years after the earlier conciliation/judicial dispute. The landlord did not substantiate urgent personal need, and the burden of proving an exception under Art. 271a(3) CO rested on the landlord.

Question juridique clé

Whether the first-instance decision was arbitrary under Art. 327(g) CPC.

Solution extraite

No. The first judge followed one defensible doctrinal view on the identity of the contractual parties, and the factual assessment was not manifestly erroneous.

Motifs extraits

Cassation lies only for manifest violations or manifestly erroneous assessment. Choosing one doctrinal position over another does not amount to arbitrariness, and the appellant did not prove facts undermining the documentary record.

Poursuivez vos recherches dans ChatGPT ou Claude

Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.