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Advance for property gains tax partly returned to auction purchaser

15.2006.60Autre juridiction29 mai 2006Partially Granted

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Résumé Omnilex

RI 1, represented by RA 1, challenged the enforcement office’s distribution after an auction of a co-ownership share. The Federal Tribunal had remanded the matter to clarify whether a property gains tax claim had actually arisen. On remand, the cantonal supervisory chamber found that the tax office had initially indicated no such tax existed and later fixed the tax at CHF 2,975, while RI 1 had advanced CHF 6,400 for that item. The chamber therefore ordered the office to refund CHF 3,425 to RI 1 before drawing up the distribution statement. No court costs or indemnities were awarded.

Regeste Omnilex

Art. 17, 126, 134, 142a, 143 LEF; art. 61 cpv. 2 lett. a et 62 cpv. 2 OTLEF; restitution of amounts advanced in the auction conditions for a property gains tax that proves lower than the sum anticipated. Where the conditions of sale expressly allocate to the bidder a maximum amount for tax and enforcement expenses to be prepaid for those specific purposes, the bidder may reclaim any surplus to the extent that the tax is ultimately fixed at a lower amount. Such surplus must be restored before preparation of the distribution statement, and cannot be allocated to pledge creditors to cover an amount that was only provisionally reserved (consid. 2-4).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.2006.60

Data decisione, Autorità: 29.05.2006, CEF

Titolo: RINVIO TF. Condizioni di pagamento del prezzo di aggiudicazione.

RINVIO TF

Incarto n. 15.2006.60

Lugano 29 maggio 2006 EC/sc/lw

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Chiesa, presidente, Pellegrini e Walser

segretario:

Cassina, vicecancelliere

statuendo nella procedura dipendente dal ricorso 28 novembre 2005 di

RI 1 rappr. da: RA 1

contro

l¿operato dell¿CO 1 nelle varie procedure esecutive promosse contro

PI 1, __________

procedura che interessa anche

__________, __________

in tema di incanto e di stato di riparto;

vista la sentenza 22 febbraio 2006 (inc. 15.2005.__________) di questa Camera, che aveva respinto il ricorso;

richiamata la sentenza 18 aprile 2006 della Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale (7B.46/2006), che ha annullato la predetta sentenza e ha rinviato la causa all¿autorità cantonale per nuova decisione;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto

in fatto:

A. Nell¿ambito delle varie esecuzioni promosse contro PI 2 con avviso d¿incanto unico datato __________ __________2005, pubblicato sul FUC n. __________ del __________ __________ 2005, l¿Ufficio ha fissato il termine per le insinuazioni degli oneri fondiari al __________ 2005, il deposito delle condizioni d¿asta a decorrere dal __________ 2005 e al __________ 2005 l¿incanto della quota __________ di __________ di comproprietà del foglio di PPP n. __________ di __________ del fondo base part. n. __________RFD di ____________________.

B. Il __________ 2005 l¿Ufficio ha depositato le condizioni d¿asta, che prevedono sub condizioni di pagamento alla n. 1 che:

¿1. Il fondo è aggiudicato al maggior offerente dopo le tre chiamate se l¿offerta di questi supera Fr. 1'060'276.50* (unmilionesessantamiladuecentosettantasei e 50/100)

*(di cui fr. 6'400.-- TUI e fr. 6'300.-- spese UE)¿.

C. Il __________ 2005 la quota di comproprietà __________ di __________ di comproprietà della PPP n. __________ di __________ è stata aggiudicata a RI 1 per l¿importo di fr. 1¿062'500.--.

D. Il 17 novembre 2005 l¿Ufficio ha allestito lo stato di riparto, dal quale emerge che l¿attivo da ripartire assomma a complessivi fr. 1'061'300.-- (composto del prezzo dell¿aggiudicazione di fr. 1'062'500.-- a cui vanno aggiunti fr. 5¿100.-- provenienti dall¿amministrazione coatta del fondo e dedotti fr. 6'300.-- per le spese di realizzazione). L¿Ufficio ha ripartito l¿attivo nella misura di fr. 1'576.50 a favore del Comune di __________ per imposte comunali al beneficio di ipoteca legale, di fr. 1'046'000.-- a favore del creditore ipotecario e di fr. 13'723.50 a favore dei creditori pignoranti del gruppo di pignoramento n. __________.

E. Con ricorso 28 novembre 2005 RI 1 ha chiesto che dell¿importo di fr. 13'723.50, che l¿CO 1 intende versare ai creditori pignoranti, fr. 11'500.-- gli vengano retrocessi nella sua qualità di aggiudicatario. Questo perché dallo stato di riparto emerge che la TUI non verrà pagata e che le spese dell¿Ufficio sono state coperte nella misura di fr. 5'100.-- dal provento dell¿amministrazione coatta. Egli avrebbe pertanto anticipato degli importi che in luogo di coprire tasse e spese sono serviti a pagare creditori pignoranti. Per il ricorrente gli importi anticipati dall¿aggiudicatario a copertura di ben determinate posizioni che in seguito si rivelano inesistenti non possono essere ripartiti tra i creditori pignoranti ma devono essere retrocessi a chi li ha anticipati. Eventuali eccedenze in sede di riparto a dipendenza degli aggiornamenti dei conteggi TUI e delle spese dell¿Ufficio devono quindi essere retrocesse a chi è stato costretto ad anticiparle, ossia all¿aggiudicatario.

F. Il 22 febbraio 2006 questa Camera aveva respinto il ricorso ritenendo che a seguito della mancata impugnazione delle condizioni d¿asta, il provvedimento con il quale l¿Ufficio aveva determinato l¿ammontare del piede d¿asta ha acquisito forza di cosa giudicata. Pertanto quest¿ultimo non potrebbe in sede di riparto restituire all¿aggiudicatario, che all¿asta ha espresso la propria volontà incondizionata di acquistare il fondo per fr. 1'062.500.--, l¿importo originariamente riservato al pagamento della tassa sugli utili immobiliari e l¿importo ricevuto dall¿amministrazione coatta del fondo. Tali somme avrebbero dovuto, in concreto, essere ripartite tra i creditori al beneficio di pignoramento.

G. Il 18 aprile 2006, la Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale, nella misura in cui era ammissibile, ha parzialmente accolto il ricorso presentato da RI 1 contro il pronunciato cantonale. Essa ha annullato la predetta sentenza e ha rinviato la causa all¿autorità cantonale per la completazione degli accertamenti di fatto e per una nuova decisione (7B.46/2006). Per l¿autorità federale di vigilanza, specificando esplicitamente nelle condizioni di pagamento che nel prezzo di aggiudicazione erano inclusi fr. 6'400.-- per l¿imposta sull¿utile immobiliare e fr. 6'300.¿per le spese dell¿Ufficio, i potenziali acquirenti dovevano in buona fede intendere che all¿aggiudicatario venivano messe a carico tali poste per gli importi massimi indicati, che dovevano essere anticipati e che potevano essere utilizzati unicamente per pagare tali costi. Per questo motivo quindi, se non dovesse essere dovuta alcuna tassa sull¿utile immobiliare, l¿importo anticipato per tale tassa deve essere restituito all¿aggiudicatario, prima di allestire lo stato di riparto. Considerato come la sentenza 22 febbraio 2006 di questa Camera non ha accertato se in concreto siffatta imposta sia sorta, il Tribunale federale ha rinviato la causa all¿Autorità di vigilanza cantonale.

considerato

in diritto:

  1. Fuori di discussione il problema delle spese (punto sul quale il ricorso è stato definito inammissibile), questione da accertare a questo stadio della procedura è solo quella di sapere se dalla vendita all¿asta della quota di __________ di __________ di comproprietà della PPP n. __________ di __________ al prezzo di fr.1¿062'500.-- sia sorta una pretesa dello Stato a titolo di imposta sugli utili immobiliari.

  2. Il 17 novembre 2005 l¿Ufficio ha allestito lo stato di riparto, dal quale emerge che nulla è dovuto a titolo di tassa sull¿utile immobiliare. Questo perché l¿11 ottobre 2005 l¿Ufficio circondariale di tassazione __________, premessa l¿aggiudicazione del fondo a fr. 1'062'500.--, ha comunicato all¿Ufficio __________, riservandosi di rifare il conteggio al momento della presentazione della relativa dichiarazione, che ¿non esiste imposta TUI¿. Con successiva decisione formale del 27 dicembre 2005 l¿Ufficio di tassazione ha poi definitivamente determinato in fr. 2'975.-- la tassa sugli utili immobiliari.

  3. Pertanto, conformemente a quanto stabilito dal Tribunale federale nella sentenza del 18 aprile 2006, dell¿importo di fr. 6'400.-- anticipato da RI 1 per il pagamento dell¿imposta sugli utili immobiliari, deve essergli restituito prima dell¿allestimento dello stato di riparto, l¿importo di fr. 3'425.--, corrispondente alla differenza tra quanto anticipato e quanto effettivamente dovuto a tale titolo.

  4. Il ricorso di RI 1 va parzialmente accolto, limitatamente alla conclusione tendente alla retrocessione all¿aggiudicatario dell¿importo di fr. 3'425.--.

Non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2 lett. a, e 62 cpv. 2 OTLEF).

richiamati gli art. 17, 126, 134, 142a, 143 LEF; 61 cpv. 2 lett. a, 62 cpv. 2 OTLEF;

pronuncia:

  1. Il ricorso 28 novembre 2005 di RI 1, __________, è parzialmente accolto.

  2. Prima di allestire lo stato di riparto, l¿CO 1 retrocederà a RI 1 l¿importo di fr. 3'425.--.

  3. Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.

  4. Contro questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d¿appello, in conformità dell¿art. 19 LEF.

  5. Intimazione a:

avv. RA 1, __________;

PI 2, __________;

__________, __________.

Comunicazione all¿CO 1, __________.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d¿appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

debt enforcementauction saledistribution statementproperty gains taxadvance paymentrefundsupervisory complaintco-ownership share

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the purchaser had to be refunded the advance paid for property gains tax before distribution because the tax was not fully due.

Solution extraite

The purchaser was entitled to the difference between the amount advanced and the amount finally assessed as property gains tax.

Motifs extraits

The tax office first indicated that no property gains tax existed, then formally fixed the tax at CHF 2,975. Since CHF 6,400 had been advanced for that item, only CHF 2,975 could be retained for that purpose and CHF 3,425 had to be returned before the distribution statement was drawn up.

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