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Duties of enforcement offices for rented properties

15.1999.00131Autre juridiction13 août 1999Other

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Résumé Omnilex

The Ticino Chamber of Debt Enforcement and Bankruptcy, acting as supervisory authority, issued Circular No. 14/1999 to clarify the treatment of leased immovable property in enforcement. It distinguished attachment proceedings from mortgage-enforcement proceedings. In attachment, current rents and leases are included as income and the office must notify tenants, the owner, and pledge creditors ex officio, while administration passes by law upon attachment unless a third party claims possession. In mortgage enforcement, the rent block before sale requires an express request by the enforcing secured creditor; only then must the office take management measures. From the sale request onward, administration generally passes by law, subject to waiver or unresolved third-party opposition.

Regeste Omnilex

Art. 102 LEF; art. 14, 15, 16, 91, 93, 94, 101, 152, 155 RFF; art. 806 CC; duties of the enforcement office regarding leased real property. In attachment proceedings, current rents and leases are included in the seizure as other income, and the office must notify tenants, the owner, and registered pledge creditors ex officio; administration passes by law upon attachment, save where a third party in possession successfully asserts a claim. In mortgage-enforcement proceedings, extension of the pledge to rents and leases before the sale request does not occur automatically: it must be expressly requested by the enforcing secured creditor, who must advance costs. Only after such request may the office impose the rent block and undertake the ensuing management measures. From the sale request onward, administration and cultivation pass by law unless expressly waived, and third-party opposition must first be removed.

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1999.00131

Data decisione, Autorità: 13.08.1999, CEF

Incarto n. 15.99.00131

Lugano 13 agosto 1999/FC/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

Circolare n. 14/1999 del 13 agosto 1999 sui doveri degli Uffici di esecuzione in caso di fondi in locazione, in particolare in relazione al blocco delle pigioni e dei fitti e all’assunzione dell’amministrazione del fondo

  1. Alla CEF, quale Autorità cantonale di vigilanza, è stata segnalata l’esigenza di precisare se e quando l’Ufficio di esecuzione deve assumere l’amministrazione del fondo oggetto di esecuzione. Occorre distinguere l’esecuzione ordinaria in via di pignoramento da quella in via di realizzazione del pegno.

  2. Esecuzione in via di pignoramento

2.1. Per gli art. 102 cpv. 1 LEF e art. 14 cpv. 1 primo periodo RFF il pignoramento di un fondo comprende senz’altro le pigioni e i fitti in corso (“altri redditi”). Fitti e pigioni non saranno quindi indicati singolarmente nel verbale di pignoramento, che dovrà tuttavia fare menzione dei contratti di locazione o affitto esistenti (cfr. art. 14 cpv. 1 secondo e terzo periodo RFF).

2.2. Dovere di inquilini e affittuari di versare pigioni e fitti all’Ufficio d’esecuzione

a) Subito dopo aver eseguito il pignoramento (provvisorio o definitivo) l’Ufficio di esecuzione deve portare il pignoramento a conoscenza degli eventuali inquilini e affittuari avvertendoli con il modulo Mod. RFF 5 che le pigioni e i fitti non potranno essere validamente pagati se non in mano dell’Ufficio (art. 102 cpv. 2 LEF e art. 15 cpv. 1 lett. b RFF).

b) Parimenti si avvertirà con il modulo Mod. RFF 6 il proprietario del fondo pignorato che non potrà più incassare le pigioni e i fitti.

c) Dell’avvenuto pignoramento è dato avviso con il modulo Mod. RFF 4 anche ai creditori pignoratizi iscritti nel registro fondiario in conformità dell’art. 15 cpv. 1 lett. b RFF.

d) Siffatti avvertimenti avvengono d’ufficio, senza necessità di richiesta da parte del creditore procedente; nel contempo l’Ufficio di esecuzione dovrà procedere all’amministrazione del fondo.

2.3. Amministrazione del fondo

A partire dal pignoramento l‘amministrazione del fondo passa per legge all’Ufficio di esecuzione, a meno che il fondo non si trovi in possesso di un terzo che lo rivendica (art. 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF). Sotto la sua responsabilità l’Ufficio può incaricare anche un terzo dell’amministrazione e della coltura del fondo (art. 16 cpv. 3 primo periodo RFF).

  1. Esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare

3.1. Per l’art. 806 cpv. 1 CC se un fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione o in affitto, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l’esecuzione in via di realizzazione del pegno fino alla realizzazione. Malgrado il tenore dell’art. 806 cpv.1 CC l’estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene per legge con l’introduzione della procedura esecutiva, bensì spetta al creditore - se vuole profittare delle pigioni e dei fitti scadenti prima della domanda di vendita - avvalersene facendone esplicita richiesta e anticipandone le spese (art. 152 cpv. 2 LEF; DTF 71 III 158, 64 III 28).

3.2. Blocco delle pigioni e dei fitti

a) Non appena ricevuta la richiesta del creditore pignoratizio procedente di estendere il diritto di pegno ex art. 806 CC ai crediti per pigioni e fitti - richiesta che può avvenire già contestualmente alla domanda d’esecuzione - l’Ufficio di esecuzione costaterà se esistano contratti di locazione o di affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini e agli affittuari di pagare da quel momento in avanti le pigioni e i fitti che verranno a scadenza soltanto all’Ufficio di esecuzione, avvisandoli con il modulo Mod. RFF 5 del pericolo di dover pagare due volte (art. 91 cpv. 1 RFF).

b) Parimenti si avvertirà con il modulo Mod. RFF 6 il proprietario del fondo oggetto di pegno che non potrà più incassare le pigioni e i fitti.

c) Siffatto blocco delle pigioni e dei fitti prima della presentazione della domanda di vendita avviene pertanto soltanto a seguito di esplicita richiesta del creditore pignoratizio procedente. Esso è ordinato prima ancora che si sappia se contro l’esecuzione vi è opposizione e resta di per sé in vigore anche in presenza di opposizione. In caso di contestazione dell’estensione del diritto di pegno alle pigioni o ai fitti si applica l’art. 93 RFF, con il rilievo che il non rispetto dei termini stabiliti da quella norma da parte del creditore avrà per conseguenza la revoca (parziale o totale) del blocco.

d) Dopo aver dato agli inquilini e agli affittuari l’avviso di cui all’art. 91 RFF, l’Ufficio di esecuzione prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni e dei fitti ed effettuarne l’incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo di pigioni e fitti i contributi correnti (per il gas, l’acqua potabile, l’elettricità, ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall’art. 103 cpv. 2 LEF (art. 94 cpv. 1 RFF). Tali compiti possono essere affidati anche a un terzo, tuttavia sotto la responsabilità dell’ufficio (art. 94 cpv. 2 RFF).

3.3. Amministrazione del fondo

a) Prima della domanda di vendita l’Ufficio di esecuzione assume personalmente o affida a un terzo sotto la sua responsabilità l’amministrazione del fondo - nei limiti dell’art. 94 RFF - soltanto se è stato ordinato il blocco delle pigioni e dei fitti a seguito di esplicita richiesta del creditore pignoratizio procedente.

b) A partire dalla domanda di vendita l’Ufficio di esecuzione provvede per legge all‘amministrazione e alla coltura del fondo nel modo previsto per l’esecuzione in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1 e 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF), a meno che il creditore istante abbia espressamente dichiarato di rinunciarvi (art. 101 cpv. 1 RFF).

c) Se il fondo appartiene a un terzo, l’Ufficio di esecuzione potrà assumere l’amministrazione soltanto quando l’opposizione da questi sollevata è stata rimossa (art. 101 cpv. 2 RFF).

  1. La presente Circolare è intimata a tutti gli Uffici di esecuzione del Cantone ed è comunicata al Dipartimento delle istituzioni, Divisione della giustizia, Bellinzona.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

debt enforcementrental incomemortgage enforcementattachmentproperty administrationenforcement officesupervisory circular

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether, in attachment proceedings, the enforcement office must include current rents and leases in the attachment and notify tenants, landlords, and registered pledge creditors ex officio.

Solution extraite

Yes. The attachment of a real property covers current rents and leases as other income, and the enforcement office must notify tenants, the owner, and registered mortgage creditors on its own motion.

Motifs extraits

Arts. 102(1) and 102(2) SchKG, together with the RFF provisions, require rents and leases to follow the attachment automatically and to be addressed by official notices without a creditor request.

Question juridique clé

When does administration of the attached property pass to the enforcement office in attachment proceedings?

Solution extraite

From the attachment, unless the property is in the possession of a third party who asserts a claim; the office may also entrust management to a third party under its responsibility.

Motifs extraits

Under Art. 102(3) SchKG and Arts. 16 ff. RFF, management passes by law upon attachment, subject to the third-party possession exception.

Question juridique clé

Whether, in mortgage-enforcement proceedings before a sale request, the enforcement office must block rents and leases automatically or only on the secured creditor’s request.

Solution extraite

Before the sale request, blocking rents and leases occurs only if the enforcing secured creditor expressly requests extension of the lien to rent and lease claims and advances the costs.

Motifs extraits

Despite Art. 806(1) CC, the lien does not extend automatically for the procedure; the creditor must invoke it expressly to benefit from rents and leases accruing before the sale request.

Question juridique clé

What measures the enforcement office may take after blocking rents and leases in mortgage-enforcement proceedings before sale.

Solution extraite

The office must secure collection and may take measures such as enforcing payment, exercising retention rights, terminating leases, evicting tenants, concluding new leases, ordering urgent repairs, and paying current charges and certain expenses from the income.

Motifs extraits

Art. 94 RFF assigns the office active management powers once the rent block has been ordered, and these tasks may also be delegated to a third party under the office’s responsibility.

Question juridique clé

When does the enforcement office assume management of the mortgaged property in mortgage-enforcement proceedings?

Solution extraite

Before the sale request, only if a rent block was ordered at the secured creditor’s express request; from the sale request onward, management and cultivation pass by law unless the applicant expressly waives them.

Motifs extraits

Arts. 155(1) and 101(1) RFF distinguish the pre-sale phase, where management depends on an ordered rent block, from the post-sale-request phase, where it follows by law.

Question juridique clé

Whether the enforcement office may manage a property owned by a third party despite third-party opposition.

Solution extraite

Only once the third party’s opposition has been removed.

Motifs extraits

Art. 101(2) RFF makes the removal of the third party’s opposition a condition for the office to assume administration.

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