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Second advance for foreclosure administration costs upheld

15.1997.132Autre juridiction28 août 1997Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The appellant challenged an enforcement office order requiring a second advance of CHF 3,000 for administration of pledged real estate. The supervisory chamber held that the complaint could address only the legality of that advance request, not broader complaints or possible evidence gathering for a future damages action. On the merits, the office was entitled to request further advances because the administration showed a significant deficit in 1996, no rent had been collected in 1997, and substantial administration fees remained unpaid. The complaint was therefore dismissed, with no costs and no compensation awarded.

Regeste Omnilex

Art. 17 LEF; Art. 68 and 105 LEF; Art. 16 cpv. 4 ORF; Art. 7 LPR: a supervisory complaint must pursue a concrete, current procedural purpose and be sufficiently reasoned; it is not admissible as a vehicle for preliminary evidence gathering or for merely establishing wrongful conduct in view of a possible liability action. The enforcement office entrusted with administration of pledged property may require advances from the creditor when the income of the property is insufficient to cover administration costs; the assessment is upheld where the financial shortfall is evident and the requested amount appears proportionate. Purely specific objections concerning distribution and ranking remain reserved.

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1997.132

Data decisione, Autorità: 28.08.1997, CEF

Incarto n. 15.97.00132

Lugano 28 agosto 1997/FC/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente Pellegrini e Zali

segretario:

Maurizio Roveri, vicecancelliere

statuendo sul ricorso 1 luglio 1997 di

rappr. dal __________

contro l’operato dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di Bellinzona

nell'esecuzione n. __________ promossa dalla ricorrente contro

patr. dall'avv. __________

in materia di anticipazione spese;

viste le osservazioni 4 agosto 1997 di __________ e 14 agosto 1997 dell'UEF di Bellinzona;

ritenuto di non poter accedere all'istanza per ulteriore scambio di allegati formulata il 21 agosto 1997 da __________ per carenza dell'indicazione puntuale degli elementi fattuali necessitanti un complemento di istruttoria;

RITENUTO IN FATTO E CONSIDERANDO IN DIRITTO

che __________ procede contro __________ nell'esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare;

che il creditore pignoratizio procedente ha chiesto ex art. 152 cpv.2 LEF che il diritto di pegno sia esteso ai crediti per pigioni e fitti (art. 806 CC);

che __________ ha anticipato fr. 1'000.-- per spese di amministrazione del fondo;

che con provvedimento 23 giugno 1997 l'UEF di Bellinzona ha richiesto "un primo [recte: secondo] acconto spese di fr. 3'000.-- per poter dare seguito alla procedura di amministrazione", atteso che:

  • "l'amministrazione 1996 dei beni immobiliari amministrati, come risulta dal nostro scritto 9 maggio scorso, ha registrato un notevole passivo";

  • "per la gestione 1997 non abbiamo incassato alcun affitto";

  • "ritenuta l'operazione largamente deficitaria, senza poter garantire la copertura delle nostre relative spese, ci vediamo costretti a chiedervi un primo acconto spese di fr. 3'000.-- per poter dare seguito alla procedura di amministrazione. In caso di mancato versamento entro il 31 luglio p.v. riterremo la vs. richiesta priva di oggetto";

che con atto 1° luglio 1997, a duplice valenza, __________ formula in una prima fase domande interlocutorie all'organo d'esecuzione e in seguito allega espressamente:

"In mancanza di un esaustivo chiarimento da parte vostra e qualora non intraprendiate immediatamente tutte le misure del caso, il presente scritto è da considerare quale formale reclamo alla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello, quale autorità di vigilanza, affinché verifichi il vostro operato relativo all'amministrazione degli immobili pignorati ed ordini tutti i provvedimenti necessari, al fine di ovviare alle vostre eventuali omissioni";

che le esigenze di forma fissate dall'art. 7 LPR impongono di motivare l'atto di ricorso in termini comprensibili e senza ricorrere a rinvii ad allegazioni aventi altri destinatari;

che lo scritto 1° luglio 1997 - avente due destinatari, il secondo dei quali subordinato al comportamento del primo - se da un lato razionalizza i processi lavorativi aziendali dell'__________, dall'altro ostacola l'evasione sollecita dei gravami ad opera dell'Autorità di vigilanza nella misura in cui tendesse ad estendere l'oggetto della disputa non solo a quanto censurato sub "reclamo" (recte: ricorso, dal 1° gennaio 1997) ma anche alle pregresse argomentazioni e richieste di chiarimenti esaustivi formulate all'indirizzo dell'UEF di Bellinzona;

che oggetto delle lite può pertanto essere solo l'esame della liceità della richiesta - formulata dall'organo d'esecuzione con il provvedimento 23 giugno 1997 qui impugnato - della seconda anticipazione per spese di amministrazione del fondo in fr. 3'000.--;

che l'organo d'esecuzione, cui incombe la cura dell'amministrazione del fondo (art. 102 cpv.3 e 155 cpv.1 LEF; art. 16 ss., 91, 92, 94, 101 cpv.1 ORF), potrà farsi anticipare dal creditore le spese di amministrazione del fondo ove ne ritenga i redditi insufficienti (art. 68 e 105 LEF; art. 16 cpv.4 ORF);

che l'anticipazione richiesta in fr. 3'000.--, dopo una precedente di fr. 1'000.--, si giustifica in considerazione dello sbilancio prodottosi nel 1996 e di quello prospettato in termini di tutta evidenza per il 1997;

che il ricorso va pertanto respinto nella misura in cui si oppone alla chiesta seconda anticipazione per le spese di amministrazione del fondo, il cui importo si dimostra del tutto congruo anche avuto riguardo al fatto che restano tuttora scoperte spese per onorario di amministrazione per circa fr. 11'000.-- e che dalla ricapitolazione 9 maggio 1997 dell'UEF di Bellinzona si evince per il periodo 1° aprile / 31 dicembre 1996 uno sbilancio di fr. 27'550.80 (affitti incassati: fr. 220'500.--; spese sostenute: fr. 248'050.80);

che, in via abbondanziale, sembra potersi dedurre dallo scritto a duplice valenza dell'__________ che la ricorrente intenda acquisire materiale probatorio in vista di un'eventuale azione di responsabilità contro l'organo d'esecuzione;

che per costante giurisprudenza il ricorso serve solo al conseguimento di un fine pratico e attuale di procedura e non alla semplice constatazione di un errato comportamento (Art. 21 LEF; DTF 97 III 38 cons.2 e rif.; Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, vol. I, Zurigo 1984, §8 n.14 e nota 25 con rif.), atteso che la procedura di ricorso serve per raggiungere uno scopo procedurale ben definito e non per precostituirsi una buona base di partenza in vista di un'eventuale azione di responsabilità ex art. 5, 6 e 7 LEF (Flavio Cometta, Brevi cenni sulla Legge sulla procedura di reclamo in materia di esecuzione e fallimento, in: RDAT 1996 I, p.283, n. 3.1.2);

che le pretese risarcitorie e i relativi presupposti sono infatti di esclusiva competenza del giudice civile cui la parte che se ne prevale potrà, se del caso e ove se ne realizzino i presupposti, ricorrere (cfr., tra tante, CEF 27 dicembre 1990 in re R. G.);

che restano comunque riservate censure puntuali su specifici punti in sede di graduatoria e di stato di ripartizione (art. 157 LEF);

che il ricorso deve essere respinto;

che non si prelevano spese (art. 61 cpv.2 lett.a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv.2 OTLEF);

richiamati gli art. 17 LEF e 7 LPR

PRONUNCIA

  1. Il ricorso 1° luglio 1997 di __________, è respinto.

  2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  3. Contro questa sentenza è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale, Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello, in conformità dell'art. 19 LEF.

  4. Intimazione a: __________

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

debt enforcementpledge foreclosureadministration costsadvance paymentsupervisory complaintstandingprocedural purposeproperty administrationcosts

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the creditor's complaint could extend beyond the challenged advance request to broader grievances about the administration and evidence gathering.

Solution extraite

The dispute could concern only the legality of the second advance request of 23 June 1997; broader requests for clarification or evidence preservation were outside the scope of the complaint.

Motifs extraits

A complaint must be reasoned clearly and pursue a concrete, current procedural purpose; it cannot be used to collect material for a possible future liability action or to seek a mere declaration of wrong conduct.

Question juridique clé

Whether the enforcement office lawfully required a second advance of CHF 3,000 for administration costs of the pledged property.

Solution extraite

Yes. The request was lawful and proportionate given the deficit in 1996, the expected deficit in 1997, and outstanding administration fees of about CHF 11,000.

Motifs extraits

The office is responsible for managing the property and may demand advances for administration costs when revenues appear insufficient; the financial shortfall made the amount justified.

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