12.2004.201•Eviction upheld: tenant’s procedural abuse and late default notice
12.2004.201Autre juridiction29 déc. 2004Dismissed
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The landlords rented a commercial bar to the tenant and later sent a default notice for unpaid rent, followed by termination under Art. 257d CO and an eviction request. The tenant appealed, claiming she had never received the default notice and that the termination was ineffective. The appellate court accepted the post-search evidence showing receipt of the registered notice on 8 July 2004, found the tenant’s contrary position abusive, and held the termination valid because the deadline expired before the notice of termination. The appeal was rejected, the eviction order upheld, and the tenant was ordered to pay appellate costs and party compensation.
Art. 257d CO; Art. 321 cpv. 1 lett. b CPC; Art. 163 CPC; abuse of rights and admissibility of new evidence on appeal in eviction proceedings for rent default. The court may raise abuse of procedural rights ex officio at any stage. Procedural good faith does not oblige a party to disclose facts contrary to its case, but it prohibits obstructing the opponent’s proof and making knowingly false assertions. New evidence submitted on appeal is in principle inadmissible, yet may be considered where the court can verify the decisive facts ex officio and the abuse is clearly established. A termination for rent default is effective when the written grace period has expired unused before the notice of termination is given.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2004.201
Data decisione, Autorità: 29.12.2004, IICCA
Titolo: sfratto dei conduttori, mora del conduttore, abuso di diritto processuale
Incarto n.: 12.2004.201
Lugano 29 dicembre 2004/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Chiesa (quest’ultimo in sostituzione del giudice Walser, assente)
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.321 (sfratto) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 5 ottobre 2004 da
AO 1 AO 2 rappr. da RA 2
contro
AP 1 rappr. da RA 1
avente per oggetto l’esercizio pubblico denominato Bar __________ a Bellinzona, che il segretario assessore ha accolto, con decreto 8 novembre 2004, pronunciando lo sfratto della convenuta;
appellante la convenuta con atto di appello 17 novembre 2004, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre la controparte, con osservazioni 20 dicembre 2004, postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 19 novembre 2004 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
che dal 1° febbraio 2003 AO 1 hanno concesso in locazione a AP 1 l’esercizio pubblico denominato Bar __________ in via __________ a Bellinzona, con un canone di locazione annuo di fr. 30'000.- pagabile in rate mensili anticipate di fr. 2'500.- e le spese accessorie, con un acconto mensile di fr. 170.- (cfr. doc. A);
che in seguito a ritardi nel pagamento del canone di locazione (doc. B, C) i locatori hanno assegnato il 6 luglio 2004 alla conduttrice un termine di 30 giorni per versare il canone di locazione di luglio 2004 e di agosto 2004, oltre alle spese di sollecito, per un totale di fr. 5'440.- (doc. D) e il 10 agosto 2004 hanno disdetto il contratto di locazione ai sensi dell'art. 257d CO (mora del conduttore) con effetto al 30 settembre 2004 (doc. E);
che il 5 ottobre 2004 i locatori hanno inoltrato alla Pretura del Distretto di Bellinzona un'istanza di sfratto;
che all’udienza dell’8 novembre 2004 la conduttrice si è opposta allo sfratto, affermando di non aver mai ricevuto la diffida di pagamento del 6 luglio 2004;
che il Segretario assessore ha ritenuto che il termine di 30 giorni per versare gli arretrati, inviato per raccomandata, era scaduto infruttuoso e ha constatato che la convenuta non aveva contestato la validità della disdetta presso l’ufficio di conciliazione competente, sicché ha pronunciato lo sfratto;
che con l'appello la convenuta chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto, ribadendo che la disdetta per mora era inefficace, essendo stata notificata prima della scadenza del termine concesso per il versamento dei canoni di locazione arretrati;
che nelle loro osservazioni gli istanti propongono la reiezione dell’appello, rilevando che la convenuta aveva ritirato la raccomandata del 6 luglio 2004, come attestato dalla ricevuta da loro prodotta agli atti, così che la sua opposizione allo sfratto denota un evidente abuso di diritto;
che, giusta l'art. 257d CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore, in caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, può fissargli per scritto un termine di almeno 30 giorni per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese;
che nel caso concreto la disdetta per mora è stata inoltrata il 10 agosto 2004 (doc. E), dopo che con raccomandata 6 luglio 2004 (doc. D), la convenuta era stata diffidata a pagare le pigioni arretrate entro 30 giorni con l’avvertimento che in assenza di pagamento nel termine il contratto sarebbe stato disdetto;
che davanti al segretario assessore gli istanti si sono limitati a produrre la prova dell’invio per raccomandata della diffida di pagamento, e hanno prodotto i risultati della ricerca postale solo in appello, mentre la convenuta ha negato di aver mai ricevuto la diffida;
che i nuovi documenti prodotti con le osservazioni all’appello sono di principio irricevibili (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC);
che il principio della buona fede e il divieto dell’abuso di diritto trovano applicazione anche nell’ambito del diritto processuale (art. 163 CPC; Cocchi/Trezzini, CPC-TI massimato e commentato, Lugano 2000, m. 1 e 3 ad art. 163 CPC), così che un istituto processuale non può essere utilizzato abusivamente;
che del resto il giudice può d’ufficio far capo in ogni stadio della causa, e quindi anche in appello, all’ispezione (art. 88 lett. a CPC) e avrebbe potuto così accertare che la convenuta ha ritirato la diffida di pagamento l’8 luglio 2004, come risulta dalla ricerca postale 16 dicembre 2004 (doc. 1 e 2), contrariaramente a quanto da lei dichiarato all’udienza;
che si giustifica quindi nella fattispecie di tenere in considerazione i risultati della ricerca postale;
che la buona fede processuale non comporta invero l’obbligo per la parte di svelare fatti o circostanze contrari alle proprie tesi, ma fonda il dovere di non ostacolare la ricerca probatoria della controparte (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 5 ad art. 69);
che la conduttrice ha commesso un palese abuso di diritto opponendosi all’istanza di sfratto e interponendo appello contro il decreto di prima sede, dove ha ribadito, contrariamente alla realtà, di non aver mai ricevuto la diffida di pagamento (pag. 2);
che il giudice verifica d’ufficio l’esistenza di un abuso di diritto e che in simili circostanze si deve ammettere, perché assolutamente comprovata, l’efficacia della disdetta inviata il 10 agosto 2004, dopo lo spirare infruttuoso del termine di 30 giorni assegnato il 6 luglio 2004, scaduto il 9 agosto 2004;
che in simili circostanze l’appello si rivela non solo manifestamente infondato, ma temerario, e il decreto impugnato deve essere confermato, a prescindere dalla motivazione del segretario-assessore;
che l’appellante deve sopportare gli oneri processuali e il pagamento delle ripetibili di entrambe le sedi (art. 148 CPC);
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
L’appello 17 novembre 2004 di AP 1 è respinto.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 300.-
b) spese fr. 50.-
Totale fr. 350.-
da anticiparsi dall’appellante, sono poste a suo carico, con l’obbligo di rifondere agli istanti fr. 600.- complessivi per ripetibili di appello.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the termination for rent default under Art. 257d CO was effective.
The termination was effective because the default notice was actually received on 8 July 2004 and the 30-day deadline expired unused before the notice of termination of 10 August 2004.
The post-search results proved receipt of the registered notice; the court accepted this evidence and found the tenant’s contrary assertion untrue.
Whether the tenant’s objection and appeal constituted an abuse of procedural rights.
Yes. The tenant acted in clear bad faith by denying receipt of the notice despite proof to the contrary and by using the procedure to obstruct the landlords’ proof.
Good faith and the prohibition of abuse of rights also apply in procedural law; the court may raise abuse of rights ex officio at any stage.
Whether the new documents submitted with the appeal observations were admissible.
They were in principle inadmissible as new evidence on appeal.
New evidence submitted with appeal observations is generally inadmissible under Art. 321 cpv. 1 lett. b CPC.
Allocation of appellate costs and party compensation.
The appellant must bear the appellate court fee, expenses, and pay party compensation to the respondents.
As the appeal failed, costs followed the outcome under Art. 148 CPC.
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