Validity of lease precontract and ratification by factual organGénéré par IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2003.196

Data decisione, Autorità: 03.02.2004, IICCA

Incarti n. 12.2003.187 12.2003.195 12.2003.196

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nelle cause in materia di locazione -inc. n. DI.2003.35, DI.2003.50 e DI.2003.56 della Pretura del distretto di __________ - promosse con istanze 13 maggio, 22 luglio e 28 agosto 2003 da

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entrambi rappr. dall'avv. __________

contro

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rappr. dall'avv.

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con cui gli istanti hanno chiesto, oltre alla domanda comune che fosse accertata l'esistenza di un contratto di locazione tra le parti avente per oggetto i locali siti sulla part. PPP n. __________RFD di __________, di durata determinata fino al 30 giugno 2009 e con una pigione annuale di fr. 70'000.- da versare in rate mensili anticipate di fr. 5'834.- oltre alle spese accessorie, con la prima istanza la condanna della convenuta al pagamento di fr. 17'502.- oltre interessi, relativi alle pigioni da marzo a maggio 2003, nonché il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________, __________ e __________dell'UEF di __________, con la seconda la condanna della convenuta al pagamento di fr. 5'834.- oltre interessi, corrispondenti alla pigione di giugno 2003, nonché il rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta al PE n. __________dell'UEF di __________, con la terza la condanna della convenuta al pagamento di fr. 11'668.- oltre interessi, relativi alle pigioni di luglio e agosto 2003, nonché il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ e __________dell'UEF di __________;

domande avversate dalla convenuta che ha postulato la reiezione delle istanze, e che il Pretore con tre separate sentenze, la prima datata 16 ottobre 2003 e le altre due rese il 24 ottobre 2003, ha integralmente accolto;

appellante la convenuta con tre separati atti di appello, di data 27 ottobre 2003 il primo rispettivamente 6 novembre 2003 gli altri, con cui chiede la riforma dei querelati giudizi nel senso di respingere le istanze, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre gli istanti, con un unico allegato di osservazioni datato 11 dicembre 2003, postulano la reiezione dei gravami pure con protesta di spese e ripetibili;

richiamati i decreti 31 ottobre rispettivamente 14 novembre 2003 con cui il presidente di questa Camera ha concesso ai tre appelli l'effetto sospensivo richiesto;

perso atto che con ordinanza 14 novembre 2003 del presidente di questa Camera le tre procedure sono state congiunte per un unico giudizio;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con le istanze in rassegna __________ e __________ hanno convenuto in giudizio la società __________, chiedendo da un lato che fosse accertata l'esistenza di un contratto di locazione tra le parti avente per oggetto i locali siti sulla part. PPP n. __________RFD di __________, di durata determinata fino al 30 giugno 2009 e con una pigione annuale di fr. 70'000.- da versare in rate mensili anticipate di fr. 5'834.- oltre alle spese accessorie, e dall'altro la condanna della controparte al pagamento di complessivi fr. 35'004.- oltre interessi, relativi alle pigioni da marzo ad agosto 2003, nonché il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________, __________e __________, __________, __________e __________ dell'UEF di __________.

2. La convenuta si è opposta alle istanze adducendo in sostanza che il precontratto 13 maggio 2002 (doc. _ inc. UC, inc. n. DI.2003.35), in base al quale la controparte aveva fondato le sue richieste, non fosse per lei vincolante, in quanto non sottoscritto da persona investita della necessaria facoltà di rappresentanza.

3. Il Pretore, con le sentenze qui impugnate, ha accolto le richieste degli istanti, confermando in pratica l'esistenza di un contratto di locazione tra le parti. Egli ha innanzitutto evidenziato che il precontratto in questione rappresentava in realtà un contratto di locazione a pieno titolo, nella misura in cui stabiliva chiaramente e senza lasciare spazio a futuri cambiamenti gli elementi essenziali del rapporto giuridico. La convenuta non poteva d'altro canto contestarne la validità adducendo che lo stesso era stato per lei sottoscritto da una persona, __________, che non risultava essere un suo organo formale né deteneva un diritto di firma iscritto a RC, visto e considerato che l'istruttoria aveva in ogni caso permesso di accertare che egli, già presidente del consiglio d'amministrazione con firma individuale ed ora direttore, consulente ed azionista, ne era un organo di fatto. Ad ogni buon conto, tutta una serie di circostanze permettevano senz'altro di concludere per una successiva ratifica dell'operato di __________ o comunque per la conclusione di un contratto di locazione per atti concludenti.

4. Con gli appelli che qui ci occupano, sostanzialmente identici, la convenuta chiede nuovamente di respingere le istanze, evidenziando come al momento dei fatti __________ non facesse parte degli organi della società, non fosse iscritto a RC come persona avente diritto di firma e nemmeno fosse stato investito della necessaria facoltà di rappresentanza, tanto più che nulla permetteva di concludere che il suo operato fosse stato in seguito ratificato. Quand'anche fosse stato vincolante, il precontratto non avrebbe comunque permesso agli istanti di ottenere il pagamento delle pigioni, la sua conseguenza essendo semmai l'obbligo di stipulare il contratto di locazione vero e proprio. Il giudice di prime cure non aveva in ogni caso tratto le debite conclusioni dal fatto che l'uso dell'ente locato era cessato già a far tempo dal 3 marzo 2003.

5. Delle osservazioni con cui gli istanti postulano la reiezione dei gravami si dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.

6. È sicuramente a ragione che il giudice di prime cure ha ritenuto che, se il precontratto di cui al doc. _ (inc. UC, inc. n. DI.2003.35) fosse risultato vincolante per le parti, gli istanti avrebbero potuto pretendere direttamente l'esecuzione del contratto di locazione, ovvero il pagamento delle pigioni previste dallo stesso, e non invece limitarsi a postulare la formale sottoscrizione di quel contratto atteso che in tal caso la sua esecuzione avrebbe potuto essere chiesta solo in un secondo momento: il Tribunale federale ha in effetti statuito recentemente che tale modo di procedere è senz'altro lecito nel caso in cui il precontratto prevede già tutti gli elementi essenziali (DTF 118 II 32 consid. 3c; IICCA 9 maggio 2003 inc. n. 10.1997.35), ciò che è pacificamente avvenuto nel caso di specie, ritenuto che a quel momento le parti si erano accordate sull'oggetto da locare e sul corrispettivo (Higi, Zürcher Kommentar, N. 32 ad art. 253 CO; IICCA 7 settembre 1994 inc. n. 96/94, 4 marzo 1997 inc. n. 12.96.207). Ciò posto, si tratta di esaminare se il precontratto sia vincolante per la convenuta, a seguito della sua sottoscrizione da parte di __________ oppure per la ratifica, per atti concludenti, del suo operato.

7. Nei gravami la convenuta si è premurata di sottolineare alcune circostanze invero pacifiche, ovvero che al momento dei fatti __________ non faceva parte dei suoi organi (formali) e non era iscritto a RC come persona avente diritto di firma (cfr. doc. _, inc. n. DI.2003.35). Essa non si è invece espressa sull'argomentazione pretorile, corroborata per altro da tutta una serie di circostanze fattuali -alle quali si può rinviare- secondo cui a quel momento egli costituisse un suo organo di fatto e dunque potesse vincolare la convenuta con la sua firma individuale, sicché questo assunto dev'essere considerato acquisito e non può più essere ridiscusso in questa sede (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 30 ad art. 307), ciò che impone di confermare, già per questo motivo, la validità del precontratto (in merito alla facoltà di un organo di fatto di vincolare la società con la sua sola firma individuale, cfr. IICCA 3 maggio 2002 inc. n. 12.2001.120). È ben vero che nel prosieguo del suo esposto la convenuta, richiamandosi alla testimonianza del suo ex amministratore __________ (secondo cui "la delega di competenza del signor __________ era estremamente ampia …, riservata la firma secondo quanto pubblicato nel registro di commercio"), ha pure addotto che __________ non era stato investito della necessaria facoltà di rappresentanza, ma nulla permette di ritenere che la parte, che -come detto- nemmeno aveva contestato che quest'ultimo potesse essere un organo di fatto, intendesse nell'occasione mettere in dubbio il potere di rappresentanza riconosciuto dalla giurisprudenza a quel particolare organo, tanto più che il teste, non giurista, sembra più che altro esprimere un concetto generale valido per tutti i collaboratori della convenuta senza aver intuito che __________ potesse essere attribuita una tale qualifica.

8. Ma, a prescindere da quanto precede, è in ogni caso evidente - come giustamente rilevato dal Pretore- che con il suo successivo comportamento la convenuta ha di fatto ratificato per atti concludenti l'operato di __________: in questa sede essa non ha innanzitutto contestato di essere entrata nei locali di __________ nei primi di luglio 2002, come previsto dal precontratto, e, dopo aver effettuato ingentissimi investimenti, di oltre fr. 400'000.- (interrogatorio formale __________, ad 16 e 17), di avervi installato il Ristorante __________, aperto al pubblico già a fine agosto 2002 (cfr. doc. _, inc. n. DI.2003.35); essa neppure ha contestato il fatto di aver operato, a partire dal mese di agosto, dei versamenti alla controparte con la causale "affitto ristorante Linea __________ " (doc. _ e _ inc. UC, doc. _, inc. n. DI.2003.35), né il fatto che i bonifici dei mesi di settembre ed ottobre 2002 ammontassero esattamente a fr. 5'834.- (doc. _ ed _ inc. UC, inc. n. DI.2003.35), pari a quanto stabilito nel precontratto, tanto più che in un reclamo all'indirizzo della Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello la stessa parte convenuta aveva pacificamente ammesso che le rate mensili anticipate relative alla pigione erano sempre state versate conformemente a quanto previsto dal punto 2 del precontratto (doc. _ inc. UC, inc. n. DI.2003.35). Stando così le cose, la convenuta è assai malvenuta a mettere in dubbio il perfezionamento di un contratto di locazione per atti concludenti adducendo l'esistenza a quel momento di un contenzioso circa l'ammontare della pigione: a parte il fatto che questa censura è stata sollevata per la prima volta solo in sede di appello ed è dunque irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), nulla agli atti, se non le parole di ________(cfr. interrogatorio formale ad 16) -la cui attendibilità dev'essere tuttavia relativizzata per il fatto che egli è ora l'amministratore unico della convenuta (cfr. doc. _, inc. n. DI.2003.35), della quale oltretutto egli detiene un'importante quota azionaria (cfr. in proposito la risposta elusiva alla domanda d'interrogatorio formale n. 1)- ha permesso di confermare questa eventuale circostanza, che è in definitiva rimasta allo stadio di puro parlato. La convenuta non può nemmeno pretendere di aver agito in buona fede: se, per ipotesi, si volesse anche ammettere -come addotto da __________ (interrogatorio formale ad 15)- che essa a quel momento non era d'accordo con le condizioni contrattuali e meglio con l'ammontare della pigione, essa avrebbe in effetti dovuto comunicarlo prontamente alla controparte, ad es. rifiutandosi di sottoscrivere il testo che le era stato sottoposto. Il fatto che essa l'abbia invece fatto firmare da una persona del suo entourage a suo dire priva della facoltà di rappresentanza e l'abbia in seguito ritornato alla controparte, all'oscuro della circostanza, inducendola così a metterle a disposizione i locali -che essa sapeva, o comunque avrebbe dovuto sapere, di poter ottenere solo con la stipulazione di un valido contratto di locazione- per poi sostenere, una volta che l'operazione commerciale si è verosimilmente rivelata fallimentare o poco redditizia, di non ritenersi vincolata da quel contratto, si concilia assai poco con il principio della buona fede che regge i rapporti commerciali.

9. Contrariamente a quanto ritenuto dalla convenuta, inoltre, il Pretore non ha assolutamente accertato che l'utilizzo dell'ente locato sarebbe cessato il 3 marzo 2003 sicché da quel momento non sarebbe più dovuta alcuna pigione, ma unicamente che a quella data __________ aveva provveduto alla chiusura del ristorante. Non risulta però, né è stato preteso, che a quel momento le chiavi siano state restituite agli istanti.

10. Con l'appello di cui all'inc. n. 12.2003.196 la convenuta pretende infine che i PE n. __________e __________dell'UEF di __________, di cui è chiesto il rigetto dell'opposizione con l'istanza DI.2003.56, non avrebbero in ogni caso più motivo di essere qualora fosse stato accolto il ricorso presentato il 18 agosto 2003 alla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello volto ad ottenere l'annullamento della ritenzione n. __________, rispettivamente sarebbero nulli, tant'è che essa ne avrebbe già chiesto la cancellazione all'UEF. Sennonché il ricorso in parola è stato nel frattempo respinto con sentenza 31 ottobre / 6 novembre 2003 (inc. n. 15.2003.129), mentre il ricorso 13 ottobre 2003 volto ad annullare rispettivamente ad accertare la nullità delle due esecuzioni è stato a sua volta respinto dalla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello con decisione 5 dicembre 2003 (inc. n. 15.2003.169).

11. Ne discende la reiezione dei tre appelli, al limite del temerario.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L'appello 27 ottobre 2003 e gli appelli 6 novembre 2003 di __________ sono respinti.

II. Le spese delle procedure d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 3'450.-

b) spese fr. 50.-

Totale fr. 3'500.-

da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 3'500.- per ripetibili.

III. Intimazione a: - avv. ________

• avv.

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Comunicazione alla Pretura del distretto di ____

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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